Groß Disnack

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Groß Disnack ist eine 5,99 km² große Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit rund 85 Einwohnern. Die Gemeinde gehört zum Amt Lauenburgische Seen und umfasst die Ortsteile Bartelsbusch, Klosterberg und Pogeez. Das Dorf ist landwirtschaftlich geprägt und steht auf der Gemarkung der Grundnetzsender Berkenthin.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotskaufpreise liegen mit 3.670 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.683 €/m²), dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Gleichzeitig liegen die Angebotsmieten mit 7,15 €/m² unter allen diesen Vergleichswerten – unter dem Kreiswert (9,55 €/m²), dem Landeswert (9,87 €/m²) und dem Bundeswert (8,92 €/m²).

Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,34 %, die mit einem Perzentilrang von 1,99 im untersten Zweiprozentbereich Schleswig-Holsteins liegt. Der Kaufpreisfaktor von 42,75 bedeutet, dass das 42,75-fache der Jahresbruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist – mehr als das Doppelte des Kreisdurchschnitts (23,82) und des Landesdurchschnitts (22,05).

Preisentwicklung: Einzelwerte ohne Trend

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen für die Angebotsmiete einen Wert von 6,96 €/m² im Jahr 2025, während der aktuelle Angebotswert bei 7,15 €/m² liegt. Die Kaufpreiszeitreihe endet mit 3.670,77 €/m² im Jahr 2023, was dem aktuellen Wert von 3.670 €/m² entspricht. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreise liegen in Groß Disnack damit strukturell deutlich über dem regionalen und überregionalen Niveau. Die Mieten liegen hingegen darunter. Eine sichere Aussage zur Entwicklung ist mit den vorliegenden Daten nicht möglich, da für die Miete nur ein Zeitpunktwert (2025) und für die Kaufpreise ein einzelner Wert (2023) vorliegen.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Nachbarvergleich

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,5 km zeigt Groß Disnack ein eindeutiges Muster: Der Kaufpreis von 3.670 €/m² ist der höchste aller Nachbarorte. Der nächsthöchste Wert liegt bei Göldenitz mit 3.098 €/m², gefolgt von Pogeez mit 3.029 €/m². Gleichzeitig ist die Angebotsmiete von 7,15 €/m² die niedrigste aller Nachbarorte. Die nächsthöchsten Werte liegen bei Kulpin mit 7,27 €/m² und Einhaus mit 7,67 €/m².

Diese Kombination macht Groß Disnack zum Ausreißer in der Region: Niemand anderer Ort im Umkreis kombiniert so hohe Kaufpreise mit so niedrigen Mieten. Die Bruttomietrendite von 2,34 % liegt damit deutlich unter allen Nachbarorten – der nächstgelegene Wert ist Buchholz mit 3,43 %, gefolgt von Pogeez mit 3,89 %. Rondeshagen weist mit 6,37 % die höchste Rendite auf, was auf deutlich niedrigere Kaufpreise (1.713 €/m²) bei moderaten Mieten (9,09 €/m²) zurückzuführen ist.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit strukturellen Schwächen

Der Kreis Herzogtum Lauenburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen durchweg schwache Werte: Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 305) liegen im unteren Drittel. Besser positioniert ist der Kreis im Indikator Wohlstand und soziale Lage mit Rang 132. Der Dynamik-Index mit Rang 170 ist der beste Teilindikator, liegt aber ebenfalls im unteren Bereich.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Hinweise auf den strukturellen Kontext. Groß Disnack selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Bevölkerung hat zwischen 2015 (79 Einwohner) und 2024 (85 Einwohner) um 7,6 % zugelegt. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,67 % im Jahr 2015 auf 3,08 % im Jahr 2023, liegt aber mit zwei arbeitslosen Personen in absoluten Zahlen weiterhin sehr niedrig.

Die Gemeinde ist mit 14 Einwohnern pro Quadratkilometer sehr dünn besiedelt. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für eine so kleine ländliche Gemeinde typisch ist.