Wentorf (Amt Sandesneben)

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Renditen

Wentorf (Amt Sandesneben) liegt mit einem Angebotskaufpreis von 2.765 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Herzogtums Lauenburg (2.683 Euro) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,52 Euro pro Quadratmeter unter allen drei Bezugsgrößen: dem Kreis (9,55 Euro), dem Bundesland (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und niedrigen Mieten drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,7 Prozent aus. Mit einem Perzentilrang von 18,4 im Bundesland Schleswig-Holstein gehört Wentorf zu den Orten mit den niedrigsten Renditen des Landes. Der Kaufpreisfaktor von 27,04 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 23,8 und dem Landeswert von 22,0. Das bedeutet: Ein Käufer muss hier fast 27 Jahre Bruttomiete zahlen, um den Kaufpreis zu decken – ein Wert, der über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegt.

Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete ist kein isoliertes Phänomen: Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis fünf Kilometer hat Wentorf den höchsten Angebotskaufpreis pro Quadratmeter, aber nicht die höchste Miete. Die Folge ist die niedrigste Bruttomietrendite im direkten Umfeld.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten schwanken

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Wentorf zeigt zwei unterschiedliche Muster. Die Kaufpreisreihe verläuft seit 2021 durchgehend steigend: von 2.400 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 3.200 Euro (2025). Allerdings ist diese Reihe als geschätzt gekennzeichnet – die Werte beruhen nicht auf vollständig erfassten Transaktionen, sondern auf modellhaften Schätzungen. Der jährliche Anstieg liegt bei durchschnittlich 7,5 Prozent.

Die Mietreihe ist nicht geschätzt und zeigt ein anderes Bild. Sie schwankt deutlich: 7,25 Euro (2019), 8,80 Euro (2021), 8,00 Euro (2022), 7,33 Euro (2023), 8,80 Euro (2024) und 9,50 Euro (2025). Ein Tiefpunkt lag 2023 bei 7,33 Euro, ein neuer Höchstwert wurde 2025 mit 9,50 Euro erreicht. Der durchschnittliche jährliche Anstieg über die gesamte Reihe beträgt 4,6 Prozent.

Die Kaufpreise entwickeln sich also stärker und gleichmäßiger als die Mieten. Diese Entwicklung treibt die Mietrendite weiter nach unten.

Regionale Einordnung: Ländlich mit Hamburg-Bezug

Wentorf liegt im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg gehört. Der Kreis hat 206.492 Einwohner auf 1.263 Quadratkilometern und umfasst 132 Gemeinden (Wikipedia, Kreis Herzogtum Lauenburg).

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein deutliches Muster: Die Kaufpreise nehmen von Wentorf (2.765 Euro) nach außen hin deutlich ab – bis hinunter auf 1.108 Euro in Steinhorst (4,9 km Entfernung). Die Mieten schwanken weniger stark und zeigen keinen klaren räumlichen Trend. Wentorf hebt sich damit als der teuerste Ort im Umkreis heraus, ohne dass dies durch entsprechend hohe Mieten kompensiert wird.

Die Bevölkerungsdichte von 142 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt unter dem Kreisdurchschnitt des Herzogtums Lauenburg (ca. 163 Einwohner/km²). Wentorf selbst hat 711 Einwohner auf 4,99 Quadratkilometern.

Die Arbeitslosenquote von 2,24 Prozent (2023) ist sehr niedrig und liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie ist damit ein positiver Faktor für die lokale Wirtschaft.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Wentorf ist seit 2015 um 4,05 Prozent gesunken – von 741 auf 711 Einwohner. Der Rückgang ist kontinuierlich, mit leichten Schwankungen von Jahr zu Jahr. Die Arbeitslosenquote von 2,24 Prozent (2023) steht dem entgegen und zeigt, dass die verbliebene Bevölkerung gut beschäftigt ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Herzogtum Lauenburg insgesamt auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Werte in den Bereichen Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb und Innovation (Rang 305). Positiv fällt der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 132 ab. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für Wentorf als einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher dynamischer Entwicklung im Zukunftsatlas und fehlenden Bildungsinfrastrukturen deutet auf eine eher statische bis rückläufige Entwicklung hin.