Stubben

Gemeindeprofil und Lage

Stubben ist eine kleine Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg. Mit 5,33 km² Fläche und 372 Einwohnern (2024) hat sie eine Bevölkerungsdichte von 70 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt bei 53,73° nördlicher Breite und 10,43° östlicher Länge. Der Ort gehört zur Metropolregion Hamburg, was die Lage zu Nachbarorten wie Groß Boden (2,6 km), Schiphorst (3,4 km) und Lasbek (4,6 km) verdeutlicht.

Die Gemeinde verzeichnete zwischen 2015 und 2024 einen leichten Bevölkerungsrückgang von 375 auf 372 Einwohner. Der Höchststand lag 2016 bei 388 Einwohnern, seither ist die Bevölkerung um 4,1 % gesunken. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl stabil bei 372.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.975 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,28 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,15 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,12.

Der Kaufpreis von 2.975 €/m² liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Herzogtums Lauenburg (2.683 €/m²) und über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 €/m²). Die Angebotsmiete von 10,28 €/m² liegt ebenfalls über beiden Vergleichswerten (Kreis: 9,55 €/m², Land: 9,87 €/m²). Die höhere Miete relativiert jedoch den Kaufpreis nicht: Die Bruttomietrendite von 4,15 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,65 %) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (5,09 %). Das Perzentil von 32,9 % im Bundesland bedeutet, dass nur etwa ein Drittel der Orte in Schleswig-Holstein eine niedrigere Rendite aufweisen – Stubben gehört also zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen.

Der Kaufpreisfaktor von 24,12 liegt über dem Kreiswert (23,82) und dem Landeswert (22,05). Ein hoher Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das Mehrfache des jährlichen Mieteinkommens als Kaufpreis zu zahlen ist. Zusammen mit der niedrigen Rendite zeigt dies einen Markt mit hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete.

Die Mietentwicklung war in den letzten Jahren deutlich: Von 5,33 €/m² (2018) stieg die Angebotsmiete auf 11,26 €/m² (2024), was einem Anstieg von 111 % entspricht. Die Jahreswachstumsrate (CAGR) liegt bei 13,28 %. Die Kaufpreisentwicklung ist weniger ausgeprägt: Von 1.950 €/m² (2021) auf 2.400 €/m² (2025, geschätzt) entspricht dies einem CAGR von 5,33 %. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die Miete stieg also deutlich schneller als der Kaufpreis, was die Rendite unter Druck setzt.

Zwischen den aktuellen Marktdaten und der Zeitreihe bestehen Unterschiede: Der aktuelle Angebotskaufpreis (2.975 €/m²) liegt über dem geschätzten Zeitreihenwert für 2025 (2.400 €/m²), während die aktuelle Angebotsmiete (10,28 €/m²) unter dem Zeitreihenwert für 2024 (11,26 €/m²) liegt. Diese Diskrepanz könnte darauf hinweisen, dass sich der Markt zwischen den Erhebungszeitpunkten verändert hat oder dass die Zeitreihenwerte und aktuellen Angebotskennzahlen unterschiedliche Berechnungsgrundlagen haben.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Stubben ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,28 €/m² liegt im oberen Drittel der Nachbarorte im Umkreis von bis zu 6 km. Von acht Nachbarorten liegt sie nur unter Steinburg (10,65 €/m²). Sie übertrifft Groß Boden (8,13 €/m²), Schiphorst (9,25 €/m²), Steinhorst (8,30 €/m²), Schürensöhlen (5,60 €/m²), Pölitz (9,97 €/m²), Rethwisch (9,75 €/m²) und Lasbek (10,09 €/m²).

Beim Kaufpreis von 2.975 €/m² liegt Stubben deutlich über den meisten Nachbarn. Nur Lasbek (3.354 €/m²) ist teurer. Steinhorst (1.108 €/m²) fällt mit einem extrem niedrigen Preis auf – ein möglicher Hinweis auf ein anderes Marktsegment.

Die Bruttomietrendite von 4,15 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Groß Boden (3,42 %) und Schürensöhlen (2,74 %), aber niedriger als die von Schiphorst (5,03 %), Steinhorst (8,99 %), Steinburg (5,37 %), Pölitz (5,24 %) und Rethwisch (4,70 %). Der hohe Kaufpreis in Stubben drückt die Rendite, während die vergleichsweise hohe Miete sie teilweise stützt.

Die Arbeitslosenquote von 1,5 % (2023, 4 arbeitslose Personen) ist niedrig und spiegelt die stabile lokale Arbeitsmarktlage wider.

Standortfaktoren und Demografie

Der Kreis Herzogtum Lauenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 280 von rund 399 deutschen Kreisen im Gesamtranking. In der Dynamik (Platz 170) schneidet der Kreis besser ab als in der Stärke (Platz 296). Besonders schlecht sind die Werte in den Teilindizes Demografie (Platz 309), Arbeitsmarkt (Platz 302) und Wettbewerb/Innovation (Platz 305). Der Index Wohlstand/Soziale Lage liegt mit Platz 132 deutlich besser.

Diese Struktur – starker Wohlstand bei schwacher Dynamik und Demografie – entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in der Peripherie größerer Städte. Der Kreis liegt in der Nähe der Metropolregion Hamburg, was eine mögliche Erklärung für den relativen Wohlstand sein könnte, aber gleichzeitig Schwierigkeiten mit der Ansiedlung junger Bevölkerung und innovativer Unternehmen mit sich bringt.

In Stubben selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Rückgang von 388 (2016) auf 372 (2024) Einwohnern geht einher mit dem demografischen Problem, das im Kreisranking mit Platz 309 von 399 deutlich wird.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit (1,5 %), aber rückläufiger Bevölkerung und schwacher Dynamik im Prognos-Atlas deutet auf eine Gemeinde hin, in der die verbleibende Bevölkerung wirtschaftlich gut gestellt ist, aber kein Wachstum stattfindet.