Pölitz

Marktüberblick

Pölitz ist eine Gemeinde im südöstlichen Kreis Stormarn mit 12,96 km² Fläche und rund 1.233 Einwohnern. Die Gemeinde liegt südlich der Kreisstadt Bad Oldesloe im Naturraum des Ostholsteinischen Hügellands und umfasst mehrere Ortsteile, darunter die historisch aus Gutssiedlungen hervorgegangenen Dörfer Hohenholz, Schmachthagen und Schulenburg (eingemeindet 1976). Die Gemeinde wird umschlossen von Bad Oldesloe, Rethwisch, Groß Boden, Lasbek und Stubben.

Das Preisniveau in Pölitz ist im regionalen Vergleich moderat: Die Angebotsmiete liegt bei 9,97 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.282 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 5,24 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 19,07 sind im direkten Nachbarschaftsvergleich die günstigsten Werte für Käufer.

Preisniveau im regionalen Vergleich

Die Angebotsmiete in Pölitz liegt mit 9,97 Euro je Quadratmeter knapp über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro), deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro. Der Kaufpreis von 2.282 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Landesmittel (2.625 Euro), aber rund 26 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 3.102 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen relativ moderaten Kaufpreisen und landesüblichen Mieten erklärt die hohe Bruttomietrendite von 5,24 Prozent. Sie liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und über dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,07 bedeutet, dass sich der Kaufpreis bei der aktuellen Angebotsmiete in rund 19 Jahren amortisieren würde.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarn im Umkreis von bis zu 5,7 Kilometern hat Pölitz die niedrigsten Kaufpreise. Tremsbüttel liegt mit 12,19 Euro je Quadratmeter bei der Miete deutlich über Pölitz, während die Kaufpreise in Meddewade (3.162 Euro) und Lasbek (3.354 Euro) etwa 40 bis 47 Prozent über dem Pölitzer Niveau liegen. Die niedrigeren Kaufpreise in Pölitz gehen nicht auf niedrige Miete zurück – die Miete liegt im Mittelfeld der Nachbarn – sondern auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis insgesamt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Pölitz war volatil. Von 6,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2022 auf 9,00 Euro, fiel 2023 leicht auf 8,88 Euro, stieg 2024 auf einen Höchststand von 10,96 Euro und lag 2026 bei 7,54 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 1,87 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen deutlichen Rückgang von 2.233 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.487 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einem Anstieg auf 2.400 Euro im Jahr 2025. Der CAGR liegt bei 1,81 Prozent. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die aktuelle Angebotsmiete von 9,97 Euro liegt deutlich über dem 2018er-Tief von 6,50 Euro, aber unter dem 2024er-Höchst von 10,96 Euro. Der aktuelle Kaufpreis von 2.282 Euro liegt nahe dem 2021er-Niveau und deutlich über dem 2023er-Tief von 1.487 Euro. Die Schwankungen in den letzten Jahren entsprechen dem Muster des deutschen Immobilienmarkts, wobei Pölitz mit seinen moderaten Ausgangspreisen weniger stark schwankt als teurere Lagen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Pölitz' wuchs von 1.180 im Jahr 2015 auf 1.233 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 4,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 95 Einwohner je Quadratkilometer. Nach einem leichten Einbruch 2022 auf 1.210 Einwohner hat sich die Zahl wieder erholt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,74 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2022 war mit 1,12 Prozent sogar ein historischer Tiefstwert erreicht worden. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 14 Personen. Diese niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der Lage im wohlhabenden Umland Hamburgs und der Nähe zur Kreisstadt Bad Oldesloe als nächstgrößeres Zentrum.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und sehr niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin.

Standortfaktoren

Der Kreis Stormarn belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 167 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis beim Teilindex Stärke mit Platz 96 ab, was auf eine robuste lokale Wirtschaftslage hindeutet. Im Index Wohlstand und soziale Lage erreichte er Platz 84, im Index Wettbewerb und Innovation Platz 104. Schwächer ist der Kreis beim Index Dynamik mit Platz 388, was auf geringere Wachstumsdynamik im Vergleich zu anderen Kreisen schließen lässt. Der Demografie-Index liegt bei Platz 362, was strukturelle Herausforderungen durch die Alterung der Bevölkerung anzeigt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren sind damit vor allem durch die ländliche Struktur und die Einbindung in den Ballungsraum Hamburg geprägt. Die Gemeinde hat keine eigenen Bodenrichtwerte ausgewiesen.