Meddewade

Marktüberblick

Meddewade ist eine 3,1 km² große Gemeinde im Kreis Stormarn mit 922 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 297 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt vier Kilometer von der Kreisstadt Bad Oldesloe und etwa 47 Kilometer von Hamburg entfernt an der Trave in endmoränischer Landschaft. Seit der Schließung der Bäckerei Paech im Jahr 2003, die zeitweise bis zu 380 Mitarbeiter beschäftigte, hat sich die Gemeinde zu einer Wohngemeinde gewandelt. Das ehemalige Fabrikgelände wurde parzelliert und an private Käufer verkauft, was den Wohnimmobilienmarkt strukturell verändert hat.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.162 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,38 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,94 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,38.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben zwischen 2019 und 2025 um rund 59 Prozent zugelegt – von 7,78 auf 12,35 Euro pro Quadratmeter. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2021 und 2023, als die Miete von 7,94 auf 11,11 Euro stieg. Der aktuelle Angebotswert von 10,38 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 2025, was auf eine gewisse Beruhigung des Angebotsmarktes hindeuten könnte.

Die Kaufpreise entwickelten sich noch dynamischer: Von 2.209 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stiegen sie bis 2023 auf 3.345 Euro, was einem Anstieg von über 51 Prozent in drei Jahren entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.162 Euro liegt leicht unter diesem Spitzenwert der Zeitreihe.

Die Kombination aus stark gestiegenen Kaufpreisen und moderateren Mietzuwächsen hat die Bruttomietrendite auf 3,94 Prozent gedrückt. Das bedeutet: Die Preise haben sich schneller erhöht als die Mieten, was die Rendite für Investoren schmälert.

Regionale Einordnung

Meddewade weist im regionalen Vergleich ein auffälliges Muster auf: Der Kaufpreis von 3.162 Euro liegt über dem Durchschnitt des Kreises Stormarn (3.102 Euro), Schleswig-Holsteins (2.625 Euro) und Deutschlands (2.409 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete von 10,38 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro, über dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

Dieses Gefälle zwischen hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete führt zu einer der niedrigsten Renditen im Vergleich: 3,94 Prozent liegen unter dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent, unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 5,09 Prozent und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang belegt Meddewade mit 25,7 den unteren Quartilbereich aller Orte in Schleswig-Holstein.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden ist der Kaufpreis in Meddewade der höchste: Reinfeld liegt bei 2.637 Euro, Bad Oldesloe bei 3.082 Euro, Barnitz bei 2.914 Euro. Die Miete hingegen liegt mit 10,38 Euro im Mittelfeld – deutlich unter Reinfeld (11,70 Euro) und Bad Oldesloe (11,30 Euro), aber über Rethwisch (9,75 Euro) und Wesenberg (9,27 Euro). Die Rendite von 3,94 Prozent ist die niedrigste unter den größeren Nachbarn. Nur Schürensöhlen liegt mit 2,74 Prozent noch darunter, was jedoch ein Sonderfall ist, da die Miete dort mit 5,60 Euro extrem niedrig ist.

Der Kaufpreisfaktor von 25,38 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 22,8 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Er gibt an, wie viele Jahre der Bruttomieteinahmen nötig wären, um den Kaufpreis zu decken – ein höherer Faktor bedeutet eine höhere Investitionshürde.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Meddewades ist seit 2015 um 5,5 Prozent von 874 auf 922 Einwohner gewachsen. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Anstieg auf 940 Einwohner im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 922 im Jahr 2023, wo der Wert seitdem stabil bleibt. Die Arbeitslosenquote sank von 2,84 Prozent im Jahr 2015 auf 1,79 Prozent im Jahr 2023 und lag damit deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2023 waren nur 10 Personen arbeitslos gemeldet.

Der Kreis Stormarn, dem Meddewade angehört, wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen eingestuft. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang auf Platz 388, was auf eine geringere wirtschaftliche Dynamik im Vergleich zu anderen Kreisen hinweist. Der Stärke-Rang mit Platz 96 ist deutlich besser und spiegelt die wirtschaftliche Substanz des Kreises wider. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 84 im oberen Drittel.

Meddewade selbst verfügt über keine Hochschulen. Die historische Bedeutung der Bäckerei Paech als großer Arbeitgeber ist seit der Schließung 2003 verschwunden. Die Gemeinde hat sich seither zu einer Wohngemeinde entwickelt, was sich im hohen Kaufpreis und der niedrigen Rendite widerspiegelt: Die Nachfrage kommt vor allem von externen Käufern, die den Ort als Wohnstandort in der Metropolregion Hamburg nutzen.