Hammoor

Marktüberblick

Hammoor ist eine 7,82 km² große Gemeinde im Kreis Stormarn, Schleswig-Holstein, mit rund 1.286 Einwohnern. Die Gemeinde liegt östlich von Bargteheide im südöstlichen Teil des Ostholsteinischen Hügels- und Seenlands und gehört zum Amt Bargteheide-Land. Das Autobahnkreuz Bargteheide, an dem die A 1 und die A 21 aufeinandertreffen, liegt im Gemeindegebiet; die B 404 (Kiel–Lüneburg) durchquert das Siedlungsgebiet. Diese verkehrsgünstige Lage in der Metropolregion Hamburg prägt die Struktur des lokalen Immobilienmarkts.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.469 Euro je Quadratmeter und damit knapp über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²), deutlich unter dem Kreisdurchschnitt Stormarns (3.102 €/m²) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 €/m²). Die Angebotsmiete von 11,83 €/m² übertrifft sowohl den Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²) als auch den Landesdurchschnitt (9,87 €/m²), liegt aber leicht über dem Kreisdurchschnitt (11,34 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 17,39 ist der niedrigste unter allen acht Nachbarorten und deutlich unter dem Kreis- (22,8) und Landeswert (22,05). Die Bruttomietrendite von 5,75 % ist die höchste im unmittelbaren Umland und übertrifft alle Vergleichswerte auf Kreis- und Landesebene.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hammoor zeigt eine ausgeprägte Volatilität. Zwischen 2018 und 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen 8,54 €/m² (2023) und 12,86 €/m² (2024). Der CAGR von 2,99 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Ausschläge: Nach einem Anstieg von 9,00 €/m² (2018) auf 11,58 €/m² (2019) folgte ein Rückgang auf 8,58 €/m² (2021), ein erneuter Anstieg auf 11,44 €/m² (2022), ein Tiefststand von 8,54 €/m² (2023) und ein Sprung auf 12,86 €/m² (2024). Der aktuelle Wert von 11,39 €/m² (2026) liegt wieder deutlich unter dem Vorjahrespeak.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei Datenjahre vor. Der Preis fiel von 2.647 €/m² (2022) auf 2.100 €/m² (2023) – ein Rückgang von rund 20,7 %. Dieser starke Einbruch ist der Haupttreiber für die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,75 %: Bei gestiegener oder stabiler Miete und gesunkenem Kaufpreis erhöht sich die Rendite rechnerisch.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Von 1.277 Einwohnern (2015) bis 1.286 (2024) ergibt sich eine Gesamtveränderung von weniger als 1 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,41 % und bewegt sich damit auf einem niedrigen Niveau, das über dem historischen Tief von 1,73 % (2019) aber unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,2 km hebt sich Hammoor durch ein eindeutiges Muster ab: niedriger Kaufpreis bei moderater Miete, was zu den höchsten Renditen führt.

Der Kaufpreis von 2.469 €/m² liegt nahe dem unteren Ende des Nachbarrings. Mit 2.382 €/m² weist Steinburg (4,1 km) den niedrigsten Preis auf, gefolgt von Hammoor selbst. Zum Vergleich: Großhansdorf (6,2 km) weist mit 4.342 €/m² den um 76 % höheren Preis auf, Bargteheide (4,4 km) mit 3.577 €/m² liegt um 45 % darüber. Die Angebotsmiete von 11,83 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – unter Bargteheide (12,38 €/m²), Delingsdorf (13,50 €/m²) und Großhansdorf (14,40 €/m²), aber über Lasbek (10,09 €/m²) und Steinburg (10,65 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,75 % ist damit kein Ausdruck besonders hoher Mieten, sondern primär die Folge des relativ niedrigen Kaufpreises. Der Kaufpreisfaktor von 17,39 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 17,39-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter allen Nachbarorten am niedrigsten ist und auf eine im Vergleich zu den Mieten niedrigere Kaufpreislage im Nachbarring verweist.

Auf Kreisebene liegt Hammoor mit seiner Mietentwicklung über dem Durchschnitt der 55 Orte im Kreis Stormarn, während der Kaufpreis unter dem Kreismittel bleibt. Im Landesvergleich (1.106 Orte) positioniert sich Hammoor in der Mietrendite im 75. Perzentil – die Rendite liegt damit höher als bei 75 % der verglichenen Orte in Schleswig-Holstein.

Standortfaktoren

Der Kreis Stormarn erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index Wohlstand/Soziale Lage liegt mit Rang 84 im vorderen Drittel, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Situation im Kreis hinweist. Der Index Wettbewerb/Innovation (Rang 104) bestätigt diese positive Tendenz. Schwächer ausgeprägt sind dagegen die Dynamik (Rang 388) und die Demografie (Rang 362), die beide im unteren Quartil liegen. Diese niedrigen Dynamik-Ränge korrespondieren mit der stabilen, aber kaum wachsenden Bevölkerung Hammoors (unter 1 % Veränderung in neun Jahren).

Die Arbeitslosenquote von 2,41 % (2023) liegt deutlich unter dem typischen Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Stormarner Raums wider. Mit 20 Arbeitslosen auf rund 1.286 Einwohner ist der lokale Arbeitsmarkt eng.

Die Bevölkerungsdichte von 164 Einwohnern je km² ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Es bestehen keine Hochschulen am Ort; die Bildung wird durch eine Fahrbücherei im Drei-Wochen-Rhythmus ergänzt, eine 1796 gegründete Schule wurde 1966 geschlossen.

Die verkehrliche Infrastruktur – das Autobahnkreuz Bargteheide (A 1 / A 21) und die B 404 – bietet direkte Anbindung an die Metropolregion Hamburg und nach Kiel. Diese Lage entspricht dem Muster von Gemeinden in der Metropolregion Hamburg, die als Pendlerstandorte fungieren.