Todendorf
Todendorf (PLZ 22965) liegt im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 1.261 Einwohner auf 12,8 km², das entspricht 98 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,51 € pro m², der Kaufpreis bei 2.663 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,19 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,3 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Todendorf über dem Renditeniveau von 64 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,04 € auf 12,75 € pro m², im Mittel 5,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -10,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Stormarn Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 388, Stärkerang 96). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hammoor, Steinburg und Lasbek an.
Immobilienpreise in Todendorf im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Todendorf, Kreis Stormarn
Todendorf im Kreis Stormarn ist eine kleine Gemeinde mit moderaten Immobilienpreisen, überdurchschnittlichen Mieten und einer sich verbessernden Rendite. Während die Kaufpreise seit 2021 deutlich fallen, steigen die Mieten stark an. Der Ort liegt im unteren Preissegment seiner Nachbargemeinden und profitiert von der Nähe zu Hamburg und der wirtschaftlichen Stärke des Kreises Stormarn.
Der Ort
Todendorf ist eine kleine Gemeinde im Kreis Stormarn mit 12,81 km² Fläche und rund 1.261 Einwohnern. Sie liegt fünf Kilometer nordöstlich von Ahrensburg und umfasst die Ortsteile Altenfelde, Fliegenberg, Gölm, Kalkkuhle, Mannhagen, Niekoppel, Ochsenkoppel und Rönnbaum. Teile der Staatsforste Reinfeld und Trittau sowie das Gölmer Moor prägen das Gemeindegebiet. Die Gemeinde wird ringsum eingefasst von Hammoor, Steinburg, Lasbek, Großhansdorf, Ahrensburg, Hoisdorf und Lütjensee.
Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Todendorf zeigt ein klares Muster: moderate Kaufpreise bei überdurchschnittlichen Mieten. Die Angebotsmiete liegt bei 11,51 € je m² und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 11,34 € sowie deutlich über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 9,87 €. Der Angebotskaufpreis von 2.663 € je m² liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt von 3.102 € und nur leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.625 €. Dieser Unterschied schlägt sich in der Bruttomietrendite nieder: Mit 5,19 % liegt Todendorf über dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und deutlich über dem Kreisdurchschnitt (4,52 %). Der Kaufpreisfaktor von 19,27 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (22,8) und dem Landesdurchschnitt (22,05), ist aber nicht der niedrigste unter den Nachbarn — Hammoor (ca. 17,4) und Schönberg (ca. 17,8) liegen darunter. Großhansdorf (ca. 25,1) und Lütjensee (ca. 26,4) liegen deutlich darüber.
Preis- und Marktentwicklung
Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Polarisierung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 8,04 € je m² im Jahr 2018 auf 12,75 € im Jahr 2026 — ein Anstieg um 58,6 % bei einer jährlichen Wachstumsrate von 5,93 %. Der Angebotskaufpreis bewegte sich von 4.518 € je m² im Jahr 2021 auf 2.572 € im Jahr 2026 — ein Rückgang um 43,1 % bei einer jährlichen Rate von -10,66 %. Diese Entwicklung ist bemerkenswert: Während die Mieten stark steigen, fallen die Kaufpreise deutlich. Die Folge ist eine sich verbessernde Rendite. Im Jahr 2021 betrug die implizite Rendite etwa 2,7 % (10,30 × 12 / 4.518), 2026 liegt sie bei rund 6,0 % (12,75 × 12 / 2.572). Die Bevölkerung ist in diesem Zeitraum stabil geblieben: zwischen 1.230 und 1.281 Einwohnern, mit einem leichten Rückgang von 1.281 (2021) auf 1.261 (2024). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,79 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau.
Regionale Einordnung
Todendorf liegt im wirtschaftlich starken, aber demografisch schwachen Kreis Stormarn. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis auf Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders gut schneidet er bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 84) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 104) ab. Schwach ist er bei Dynamik (Rang 388 von 400) und Demografie (Rang 362). Diese Diskrepanz zeigt sich auch in den Immobilienwerten: Der Kreis Stormarn ist insgesamt teurer als der schleswig-holsteinische Durchschnitt, aber Todendorf liegt mit seinem Kaufpreis von 2.663 € je m² unter dem Kreisdurchschnitt von 3.102 €. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 km ist Todendorf der dritgünstigste Ort beim Kaufpreis — nur Schönberg (2.057 €) und Steinburg (2.382 €) liegen darunter. Die Miete liegt mit 11,51 € je m² im Mittelfeld — deutlich unter Großhansdorf (14,40 €) und Lütjensee (13,14 €), aber über Schönberg (9,64 €) und Lasbek (10,09 €). Die Bruttomietrendite von 5,19 % liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn, hinter Hammoor (5,75 %) und Schönberg (5,63 %), dazwischen zwischen Steinburg (5,37 %) und Tremsbüttel (4,51 %).
Fazit
Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen, steigenden Mieten und sehr niedriger Arbeitslosigkeit (1,79 %) macht Todendorf zu einem der günstigeren Standorte im Kreis Stormarn. Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig sinkenden Kaufpreisen deutet auf einen ausgeglichenen Markt hin, in dem die Nachfrage nach Mietwohnungen die Verfügbarkeit von Kaufobjekten übertrifft. Die Nähe zu Hamburg über Ahrensburg und die Lage im wohlhabenden Kreis Stormarn bilden die Grundlage für die überdurchschnittlichen Mietwerte. Der Prognos-Index bestätigt die wirtschaftliche Stärke der Region, auch wenn die demografischen und dynamischen Teilindizes des Kreises auf strukturelle Herausforderungen hinweisen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Todendorf entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Todendorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,04 €/m² |
| 2019 | 8,11 €/m² |
| 2020 | 7,13 €/m² |
| 2021 | 10,30 €/m² |
| 2022 | 10,82 €/m² |
| 2023 | 9,33 €/m² |
| 2024 | 9,60 €/m² |
| 2025 | 10,27 €/m² |
| 2026 | 12,75 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Todendorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 4.518 €/m² |
| 2022 | 3.259 €/m² |
| 2023 | 4.589 €/m² |
| 2024 | 2.715 €/m² |
| 2025 | 2.511 €/m² |
| 2026 | 2.572 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Todendorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 2,74 % |
| 2022 | 3,98 % |
| 2023 | 2,44 % |
| 2024 | 4,24 % |
| 2025 | 4,91 % |
| 2026 | 5,95 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Todendorf
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.243 Einwohner |
| 2016 | 1.230 Einwohner |
| 2017 | 1.255 Einwohner |
| 2018 | 1.248 Einwohner |
| 2019 | 1.244 Einwohner |
| 2020 | 1.241 Einwohner |
| 2021 | 1.281 Einwohner |
| 2022 | 1.273 Einwohner |
| 2023 | 1.261 Einwohner |
| 2024 | 1.261 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Todendorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,75 % |
| 2016 | 2,43 % |
| 2017 | 2,11 % |
| 2018 | 1,60 % |
| 2019 | 1,49 % |
| 2020 | 2,00 % |
| 2021 | 1,79 % |
| 2022 | 2,15 % |
| 2023 | 1,79 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 167 Rang |
| Dynamik | 388 Rang |
| Stärke | 96,00 Rang |
| Demografie | 362 Rang |
| Arbeitsmarkt | 199 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 104 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 84,00 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Todendorf liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Todendorf im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Todendorf ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Todendorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Todendorf
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Großhansdorf | 14,40 €/m² |
| Delingsdorf | 13,50 €/m² |
| Lütjensee | 13,14 €/m² |
| Hoisdorf | 12,49 €/m² |
| Tremsbüttel | 12,19 €/m² |
| Hammoor | 11,83 €/m² |
| Todendorf | 11,51 €/m² |
| Steinburg | 10,65 €/m² |
| Lasbek | 10,09 €/m² |
| Schönberg | 9,64 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Todendorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Todendorf
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hammoor | 5,75 % |
| Schönberg | 5,63 % |
| Steinburg | 5,37 % |
| Todendorf | 5,19 % |
| Hoisdorf | 5,05 % |
| Tremsbüttel | 4,51 % |
| Delingsdorf | 4,37 % |
| Großhansdorf | 3,98 % |
| Lütjensee | 3,79 % |
| Lasbek | 3,61 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hammoor | 2,7 km | 22941 | 11,83 € | 2.469 € | 5,75 % |
| Steinburg | 2,7 km | 22964 | 10,65 € | 2.382 € | 5,37 % |
| Lasbek | 4,4 km | 23847 | 10,09 € | 3.354 € | 3,61 % |
| Hoisdorf | 4,6 km | 22955 | 12,49 € | 2.968 € | 5,05 % |
| Lütjensee | 5,2 km | 22952 | 13,14 € | 4.157 € | 3,79 % |
| Großhansdorf | 5,5 km | 22927 | 14,40 € | 4.342 € | 3,98 % |
| Schönberg | 5,9 km | 22929 | 9,64 € | 2.057 € | 5,63 % |
| Tremsbüttel | 5,9 km | 22967 | 12,19 € | 3.248 € | 4,51 % |
| Delingsdorf | 6,5 km | 22941 | 13,50 € | 3.708 € | 4,37 % |
Wo liegt Todendorf?
Lage
Todendorf auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Todendorf
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,51 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.663 € |
| Bruttomietrendite | 5,19 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,3 |
| Einwohner | 1.261 |
| Einwohner je km² | 98 |
| Fläche (km²) | 12,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #167 |
| Prognos Dynamikrang | #388 |
| Prognos Stärkerang | #96 |
| Koordinaten | 53,6948, 10,3490 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Todendorf
Was kostet eine Wohnung in Todendorf?
Eine Wohnung in Todendorf wird im Angebot mit durchschnittlich 11,51 Euro pro Quadratmeter Miete und mit 2.663 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis inseriert. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Todendorf entwickelt?
Die Angebotsmieten in Todendorf sind von 8,04 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,75 Euro im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einem Anstieg von rund 59 Prozent. Die Angebotskaufpreise sind hingegen von 4.518 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.572 Euro im Jahr 2026 deutlich gesunken, was einem Rückgang von etwa 43 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Welche Bruttomietrendite weist Todendorf auf?
Die Bruttomietrendite liegt bei 5,19 Prozent. Damit liegt sie über dem Durchschnitt des Kreises Stormarn (4,52 Prozent) und leicht über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 63,5 im Bundesland liegt Todendorf im oberen Drittel der Orte – rund 63,5 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein weisen eine niedrigere Bruttomietrendite auf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,27 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 22,8.
Wie hat sich die Bevölkerung in Todendorf entwickelt?
Todendorf hat 1.261 Einwohner (Stand 2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 98 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 1,45 Prozent von 1.243 auf 1.261 gewachsen. Die Entwicklung ist damit relativ stabil verlaufen.
Wie liegt Todendorf im Vergleich zum Kreis Stormarn und zu Schleswig-Holstein?
Die Angebotsmiete von 11,51 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber leicht über dem Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.663 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3.102 Euro) und knapp über dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro). Im Vergleich zu Nachbarorten wie Großhansdorf (14,40 Euro Miete, 4.342 Euro Kaufpreis) ist Todendorf deutlich günstiger.
Woher stammen die Daten zu Todendorf?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Todendorf sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Todendorf führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Stormarn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Heilshoop | 23619 | 9,77 € | 1.405 € | 8,34 % |
| Westerau | 23847 | 10,60 € | 1.758 € | 7,24 % |
| Rehhorst | 23619 | 9,10 € | 1.732 € | 6,30 % |
| Hammoor | 22941 | 11,83 € | 2.469 € | 5,75 % |
| Travenbrück | 23843 | 12,35 € | 2.626 € | 5,64 % |
| Neritz | 23843 | 9,13 € | 2.009 € | 5,46 % |
| Steinburg | 22964 | 10,65 € | 2.382 € | 5,37 % |
| Reinfeld (Holstein), Stadt | 23858 | 11,70 € | 2.637 € | 5,33 % |