Grabau

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Grabau ist eine 9,14 km² große Gemeinde im Kreis Stormarn mit 797 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.989 Euro pro Quadratmeter über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 2.625 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 3.102 Euro. Die Angebotsmiete von 9,58 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Landesmittel von 9,87 Euro und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro.

Diese Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete drückt sich in der Bruttomietrendite von 3,85 Prozent aus. Mit einem Kaufpreisfaktor von 26 liegt Grabau über dem Landesdurchschnitt von 22 und dem Kreisdurchschnitt von 22,8. Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Grabau mit 22,6 einen Platz im unteren Quartil – die Rendite liegt damit niedriger als bei rund 77 Prozent der vergleichbaren Orte in Schleswig-Holstein.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, steigender Kaufpreis

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen unterschiedliche Entwicklungen für Miete und Kaufpreis. Der Kaufpreis stieg von 2.846 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 3.062 Euro (2022), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 7,6 Prozent entspricht. Diese Datenreihe umfasst nur zwei Jahre und ist keine Schätzung.

Die Mietentwicklung ist deutlich volatiler. Die Angebotsmiete schwankte in den verfügbaren Jahren zwischen 6,49 Euro (2023) und 14,63 Euro (2020). Der Jahresdurchschnitt 2024 lag bei 10,50 Euro, 2025 bei 8,84 Euro und 2026 bei 11,00 Euro. Der CAGR von 4,1 Prozent über den verfügbaren Zeitraum spiegelt diese starken Schwankungen wider. Die Mietreihe ist keine Schätzung.

Die hohe Volatilität der Mietwerte ist charakteristisch für kleine Märkte mit geringer Inseratendichte: Einzelne hochpreisige oder preisgünstige Angebote können den Durchschnitt stark verzerren. Die Kaufpreisreihe ist stabiler, da sie auf fewer, aber repräsentativeren Transaktionen basiert.

Regionale Einordnung: Grabau im Nachbarschaftsvergleich

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,5 Kilometern zeigt Grabau ein extremes Preis-Miet-Gefälle. Mit 2.989 Euro pro Quadratmeter ist der Kaufpreis der dritthöchste aller Nachbarorte – nur Groß Niendorf (3.084 Euro) und Bad Oldesloe (3.082 Euro) liegen darüber. Gleichzeitig ist die Miete von 9,58 Euro pro Quadratmeter höher als die von Neritz (9,13 Euro) und Nienwohld (7,58 Euro), aber niedriger als die aller anderen Nachbarn.

Dieses Muster führt dazu, dass Grabau die zweinniedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (3,85 Prozent; Nienwohld liegt mit 3,19 Prozent noch darunter). Die übrigen Nachbarn erreichen bei niedrigeren Kaufpreisen und teils ähnlichen oder höheren Mieten Renditen zwischen 3,94 Prozent (Groß Niendorf) und 5,64 Prozent (Travenbrück).

Grabau liegt damit in einer eigenen Kategorie: Ein Ort mit hohen Kaufpreisen, aber geringer Mietnachfrage. Das könnte auf die geringe Bevölkerungszahl und den ländlichen Charakter zurückzuführen sein, der die Mietwohnungsnachfrage begrenzt, während die Nachfrage nach Eigenheimen durch die Lage im Umland von Bad Oldesloe (6,5 km) und den Wohlstandscharakter der Region hoch bleibt.

Bevölkerungsentwicklung: Wachstum beendet, Rückgang eingesetzt

Grabau verzeichnete zwischen 2015 (782 Einwohner) und 2022 (826 Einwohner) ein Bevölkerungswachstum von 5,6 Prozent. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl jedoch rückläufig: 2023 und 2024 lag sie bei jeweils 797 Einwohnern, was einem Rückgang von 3,5 Prozent seit dem Höchststand bedeutet.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 87 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,31 Prozent und war damit leicht höher als der Landes- und Bundesdurchschnitt. Im Vergleich zu 2015 (2,65 Prozent) ist die Quote um 0,66 Prozentpunkte gestiegen, bleibt aber im absoluten Vergleich niedrig.

Der Bevölkerungsrückgang seit 2022 könnte mit der allgemeinen demografischen Entwicklung in ländlichen Räumen zusammenhängen. Der Kreis Stormarn belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Teilindex Demografie Platz 362 von 400 Kreisen – ein Indikator für die herausfordernde demografische Lage in der Region.

Standortfaktoren: Wohlstand und Innovation, aber schwache Dynamik

Der Kreis Stormarn, zu dem Grabau gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Wohlstand und Soziale Lage (Platz 84) sowie Wettbewerb und Innovation (Platz 104) gehören zu den stärksten Bereichen. Demografie (Platz 362) und Dynamik (Platz 388) sind hingegen schwach ausgeprägt.

Diese Diskrepanz zwischen Wohlstand und Dynamik spiegelt sich im Immobilienmarkt wider: Die Kaufpreise sind hoch, was auf eine wohlhabende Bevölkerung und gute soziale Infrastruktur hindeutet. Die schwache Dynamik und Demografie könnten jedoch mittelfristig Druck auf den Markt ausüben, wenn die Einwohnerzahl weiter rückläufig ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter begrenzt. Grabau ist eine reine Wohngemeinde ohne eigene Hochschule oder nennenswerten Gewerbestandort. Der Bahnanschluss von 1907 wurde 1973 stillgelegt, was die Erreichbarkeit außerhalb des Autoverkehrs einschränkt.