Groß Niendorf

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei mittleren Mieten

Groß Niendorf ist eine Gemeinde im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein mit 638 Einwohnern auf 10,68 km². Das Dorf liegt an der Bundesstraße 432 in einer ausgedehnten Moorlandschaft unweit von Bad Segeberg und gehört zum Amt Leezen. Die Gemeinde ist überwiegend ländlich geprägt, war historisch landwirtschaftlich strukturiert und ist als Geburtsort des expressionistischen Malers Christian Rohlfs bekannt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für einen kleinen Ort im Umland einer größeren Region: Die Angebotsmiete liegt mit 10,11 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 3.084 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber liegt. Diese Diskrenz schlägt sich in der Bruttomietrendite von 3,94 Prozent nieder, die unter allen vergleichbaren Werten im Kreis (Durchschnitt 5,06 Prozent) und in Schleswig-Holstein (5,09 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,41 liegt ebenfalls über dem Kreis- (21,58) und Landesdurchschnitt (22,05). Zusammengefasst bedeutet das: Die Mieten liegen im regionalen Mittelfeld, die Kaufpreise sind jedoch überproportional hoch – was die Rendite für Vermieter drückt.

Preisentwicklung: Volatile Märkte mit wenigen Datenpunkten

Die Mietentwicklung seit 2018 ist von erheblichen Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 4,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 und einem Hoch von 12,50 Euro in den Jahren 2021 und 2025. Der aktuelle Wert von 11,57 Euro (2026) liegt nahe dem historischen Maximum. Der CAGR von 6,18 Prozent über die gesamte Reihe ist hoch, wird aber durch einzelne extreme Werte verzerrt.

Die Kaufpreisentwicklung ist auf vier Datenpunkte beschränkt (2022 bis 2026) und zeigt einen deutlichen Rückgang von 5.029 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 3.101 Euro im Jahr 2026. Der CAGR von -11,39 Prozent ist stark negativ. Allerdings ist die Datenbasis sehr dünn – in einem Dorf mit 638 Einwohnern sind die Transaktionszahlen gering, was die Werte anfällig für einzelne Ausreißer macht. Die extreme Volatilität in beiden Reihen – sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis – ist ein Hinweis auf einen kleinen Markt mit wenigen Angeboten und Transaktionen. Die Werte sind daher mit großer Vorsicht zu interpretieren und spiegeln möglicherweise nicht die gesamte Marktpalette wider.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfendes Dorf mit niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Groß Niendorfs ist seit 2015 um 4,5 Prozent von 668 auf 638 Einwohner gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich: Von 2015 bis 2019 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 666 und 676, dann fiel sie 2022 auf 656 und 2023 auf 638 – wo sie seitdem stabil bleibt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer, was für ein Dorf in Schleswig-Holstein typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,54 Prozent und entspricht nur 10 Arbeitslosen. Das ist ein sehr niedriger Wert, der auf eine gut gestellte lokale Bevölkerung hindeutet – viele Erwerbstätige werden wahrscheinlich in Bad Segeberg, Kiel oder Hamburg erwerbstätig sein. Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit ist ein typisches Muster für ländliche Gemeinden im Umland größerer Zentren: Die Erwerbsbevölkerung pendelt weg, während gleichzeitig Familien wegziehen oder ältere Menschen sterben.

Regionale Einordnung: Über dem Landesdurchschnitt, im Nachbarmittelfeld

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,2 Kilometern liegt Groß Niendorf bei der Angebotsmiete (10,11 €/m²) im Mittelfeld – über Fredesdorf (7,40 €/m²) und Bebensee (9,65 €/m²), unter Travenbrück (12,35 €/m²) und Sülfeld (10,33 €/m²). Beim Kaufpreis (3.084 €/m²) liegt der Ort ebenfalls im mittleren Drittel – über Bebensee (1.621 €/m²) und Grabau (2.989 €/m²), deutlich unter Neversdorf (6.791 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,94 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarorte. Nur Neversdorf (1,62 %), Fredesdorf (3,36 %), Seth (3,73 %) und Grabau (3,85 %) liegen darunter. Travenbrück (5,64 %) und Bebensee (7,14 %) liegen deutlich darüber. Groß Niendorf folgt damit dem regionalen Muster, dass niedrige Mieten bei moderaten Kaufpreisen zu besseren Renditen führen, während hohe Kaufpreise die Rendite drücken.

Der Kreis Segeberg als Ganzes liegt mit einem Durchschnitt von 9,89 €/m² bei der Miete und 2.527 €/m² beim Kaufpreis leicht unter Groß Niendorf. Das Landesmittel Schleswig-Holsteins liegt bei 9,87 €/m² Miete und 2.625 €/m² Kaufpreis. Groß Niendorf liegt also sowohl bei Miete als auch Kaufpreis über dem Landesdurchschnitt, wobei der Kaufpreisüberhang stärker ausgeprägt ist (+17,5 % gegenüber dem Landesmittel) als die Mietdifferenz (+2,4 %).

Standortfaktoren: Ländlicher Kreis mit Hamburg-Nähe

Der Kreis Segeberg, zu dem Groß Niendorf gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtwert. In der Dynamik-Subkategorie belegt der Kreis Platz 142, in der Stärkekategorie Platz 180. Das bedeutet: Der Kreis zeigt in puncto Dynamik (Wachstumsimpulse, Innovation) eine bessere Position als im Bereich der aktuellen wirtschaftlichen Stärke. Die Teilindizes liegen zwischen Platz 139 (Wettbewerb und Innovation) und Platz 219 (Demografie). Keine Hochschule ist am Ort vorhanden.

Die Platzierung im unteren Mittelfeld des Zukunftsatlas spiegelt die strukturellen Herausforderungen ländlicher Räume wider: Demografischer Wandel, Abwanderung junger Menschen und begrenzte wirtschaftliche Diversifizierung. Gleichzeitig zeigt der gute Dynamik-Rang, dass der Kreis Segeberg von der Nähe zur Metropolregion Hamburg profitieren kann – ein Faktor, der auch die überdurchschnittlichen Immobilienpreise in Groß Niendorf mit erklären könnte.