Neversdorf

Marktüberblick

Neversdorf ist eine Gemeinde im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein mit 719 Einwohnern auf 7,22 km² Fläche. Der Ort liegt im Amt Leezen und ist durch den Neversdorfer See sowie das Travetal geprägt, die beide unter Landschaftsschutz stehen. Die Gemeinde liegt an der Bundesautobahn 21, die zwischen Neversdorf und Bad Oldesloe vierstreifig ausgebaut wurde – eine Infrastruktur, die den Ort als Pendlerstandort ausweist.

Der Immobilienmarkt in Neversdorf weist eine außergewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt bei 9,17 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 9,87 Euro. Der Angebotskaufpreis von 6.791 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt (2.527 Euro) und der Landesdurchschnitt (2.625 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 61,7 – das bedeutet, dass man gut 62 Jahre Bruttomiete zahlen müsste, um den Kaufpreis zu decken. Im Kreis Segeberg liegen die Werte bei 21,6 Jahren, in Schleswig-Holstein bei 22,0 Jahren. Die Bruttomietrendite von 1,62 % liegt mit einem Perzentilrang von 0,18 im praktisch letzten Bereich aller 1.106 untersuchten Orte im Bundesland – Neversdorf hat die niedrigste Rendite Schleswig-Holsteins.

Diese Kombination aus überdurchschnittlich hohen Mieten, extrem hohen Kaufpreisen und daraus folgender niedriger Rendite ist in der Region einzigartig. Kein Nachbarort weist einen vergleichbaren Kaufpreis auf.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Neversdorf sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Von 6,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 11,19 Euro im Jahr 2026 entspricht das einem jährlichen Wachstumsrate von 8,07 %. Die Kaufpreise sind noch dynamischer verlaufen: Von 1.860 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 9.258 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024 – ein Anstieg von knapp 400 % in nur zwei Jahren, was einem jährlichen Wachstumsrate von 123,1 % entspricht.

Die Kaufpreisdynamik ist besonders auffällig, da sie deutlich über dem liegt, was man aus der Mieteentwicklung ableiten könnte. Die Miete stieg im gleichen Zeitraum um etwa 72 %, während der Kaufpreis um knapp 400 % zulegte. Das deutet auf eine spekulative Komponente oder auf eine starke Nachfrage nach Eigentum hin, die nicht durch die Mietnachfrage gedeckt ist.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf aktuellen Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete, da es sich um Angebotswerte handelt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Neversdorf vor allem durch seine extremen Kaufpreise heraus. Mit 6.791 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort mehr als doppelt so hoch wie der nächstgelegene Nachbarort Dreggers (3.200 Euro) und mehr als doppelt so hoch wie Leezen (2.736 Euro) oder Travenbrück (2.626 Euro). Selbst der teuerste Nachbarort, Schwissel, liegt mit 3.112 Euro pro Quadratmeter weniger als halb so hoch wie Neversdorf.

Bei den Mieten bewegt sich Neversdorf im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Mit 9,17 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort über Dreggers (8,70 Euro) und Schwissel (7,78 Euro), aber unter Bebensee (9,65 Euro), Traventhal (10,04 Euro), Kükels (10,15 Euro), Leezen (10,20 Euro), Groß Niendorf (10,11 Euro) und Travenbrück (12,35 Euro).

Die Bruttomietrendite von 1,62 % ist die niedrigste aller Nachbarorte. Der nächstbeste Nachbarort, Schwissel, weist mit 3,00 % bereits mehr als das 1,8-fache auf. Bebensee (7,14 %) und Kükels (6,93 %) liegen sogar mehr als viermal so hoch. Das Muster ist klar: Die extrem hohen Kaufpreise in Neversdorf drücken die Rendite auf ein Niveau, das in der Region ohne Beispiel ist.

Der Kreis Segeberg als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,06 % und einem Kaufpreisfaktor von 21,6 leicht unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Neversdorf ist in diesem regionalen Kontext ein deutlicher Ausreißer.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Neversdorf ist seit 2015 stabil bei rund 719 Einwohnern. Von 708 Einwohnern im Jahr 2015 auf 719 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 1,55 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner pro Quadratkilometer – ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,25 % und damit auf niedrigem Niveau. Im Jahr 2018 war sie mit 1,71 % noch niedriger, stieg 2020 auf 3,14 % an (vermutlich pandemiebedingt) und bewegte sich seither wieder auf einem niedrigen Niveau. Mit 10 arbeitslosen Personen ist die Arbeitslosigkeit in der Gemeinde statistisch kaum relevant.

Der Kreis Segeberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 173 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 139 im oberen Drittel, während Demografie (Rang 219) und Wohlstand sowie Soziale Lage (Rang 208) im unteren Bereich liegen. Diese Bewertung gilt für den Kreis Segeberg als Ganzes und lässt keine direkten Rückschlüsse auf die Gemeinde Neversdorf zu.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage an der A21 deutet auf eine funktionierende ländliche Gemeinde hin, die als Pendlerstandort für die umliegenden Städte genutzt wird.