Dreggers

Der Ort: Ländliche Gemeinde am Rand der Metropolregion Hamburg

Dreggers ist eine der kleinsten Gemeinden in Deutschland: Auf 2,79 km² leben 54 Einwohner (2024), was einer Dichte von 19 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde liegt etwa sieben Kilometer südlich von Bad Segeberg im Kreis Segeberg, Schleswig-Holstein, überwiegend landwirtschaftlich geprägt und an der Trave. Wegen der geringen Einwohnerzahl gibt es keine Gemeindevertretung, sondern nur die Gemeindeversammlung als Beschlussorgan. Der Kreis Segeberg gehört zur Metropolregion Hamburg, wobei der Bevölkerungs- und Wirtschaftsschwerpunkt des Kreises auf der Achse Norderstedt–Henstedt-Ulzburg–Kaltenkirchen im Südwesten liegt – Dreggers befindet sich abseits dieses Zentrums.

Die A21 verläuft westlich, die B206 nördlich des Ortes, was eine gewisse Anbindung an das überregionale Straßennetz bietet. Dennoch bleibt Dreggers ein ländlich geprägter Ort ohne eigene Hochschule oder nennenswerte gewerbliche Struktur.

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, niedrige Miete, geringe Rendite

Der Angebotskaufpreis in Dreggers liegt bei 3.200 Euro je Quadratmeter und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.527 Euro sowie dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 2.625 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 8,70 Euro je Quadratmeter und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 9,89 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro.

Dieses Muster – hoher Kaufpreis bei vergleichsweise niedriger Miete – führt zu einer Bruttomietrendite von 3,26 Prozent. Damit liegt Dreggers im unteren 11 %-Perzentil aller 1.106 Orte in Schleswig-Holstein: Die Rendite ist die niedrigste im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 30,65 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 21,58 und dem Landeswert von 22,05. Ein Faktor von 30,65 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 30,65-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der auf einen Markt mit geringem Mietniveau und hohem Kaufpreis hindeutet.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,7 km zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Kaufpreis von 3.200 Euro je Quadratmeter ist der höchste unter allen Nachbarn. Nur Schwissel (3,6 km Entfernung) liegt mit 3.112 Euro nahe heran. Die Angebotsmiete von 8,70 Euro liegt jedoch im Mittelfeld – deutlich unter den Werten von Bebensee (9,65 Euro), Wakendorf I (9,53 Euro) und Klein Gladebrügge (11,14 Euro). Die Kombination aus hohem Kaufpreis und mittlerer Miete erklärt die niedrige Rendite.

Bodenrichtwerte liegen für Dreggers nicht vor.

Preisentwicklung: Kaufpreis steigt schneller als die Miete

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihen sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Entwicklung seit 2021 zeigt, dass der Kaufpreis schneller steigt als die Miete: Der Kaufpreis kletterte von 2.700 Euro je Quadratmeter (2021) auf 3.200 Euro (2025), was einem Anstieg von rund 18,5 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete stieg im selben Zeitraum von 7,70 auf 8,70 Euro je Quadratmeter, also um rund 13 Prozent. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 4,34 Prozent für den Kaufpreis und 3,10 Prozent für die Miete.

Dass der Kaufpreis stärker steigt als die Miete, treibt die Rendite weiter nach unten. Für Dreggers bedeutet dies, dass sich die bereits niedrige Bruttomietrendite von 3,26 Prozent in der Zukunft weiter verschlechtern könnte, solange dieser Trend anhält.

Die Bevölkerungsentwicklung ist aufgrund der geringen Einwohnerzahl kaum aussagekräftig. Zwischen 2015 (53 Einwohner) und 2024 (54 Einwohner) änderte sich die Zahl nur marginal (+1,9 Prozent). Der Tiefpunkt lag bei 46 Einwohnern im Jahr 2021, seither ist die Zahl wieder auf 54 gestiegen. Die Arbeitslosenquote weist in den Jahren 2015, 2020 und 2023 den Wert Null auf, in anderen Jahren liegt sie zwischen 3,1 und 3,6 Prozent. Bei einer solchen geringen Einwohnerzahl sind diese Werte statistisch kaum stabil.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur im Schatten der Metropolregion

Der Kreis Segeberg, dem Dreggers angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 173 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamt). Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Mit Platz 139 im Bereich Wettbewerb & Innovation und Platz 142 in der Dynamik schneidet der Kreis relativ gut ab. Im Bereich Arbeitsmarkt liegt er auf Platz 176. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Platz 180 in der Stärke, Platz 208 in Wohlstand & Soziale Lage und Platz 219 in der Demografie.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis Segeberg als Ganzes und lassen sich nicht direkt auf die einzelne Gemeinde Dreggers übertragen. Sie geben jedoch einen Hinweis auf den regionalen Kontext: Der Kreis gehört nicht zu den dynamischsten oder wohlhabendsten Regionen Deutschlands, was sich langfristig auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken kann.

Dreggers selbst verfügt über keine Hochschule und keine nennenswerte gewerbliche Struktur. Das Gemeindegebiet ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt. Die Lage im südlichen Teil des Kreises Segeberg in der Metropolregion Hamburg bietet theoretisch Zugang zum Arbeitsmarkt der Großstadt, jedoch ist Dreggers abseits der dicht besiedelten Siedlungsachse im Südwesten des Kreises gelegen.

Die Kombination aus extremer Ortsgröße, ländlicher Struktur und abgelegener Lage innerhalb der Metropolregion macht Dreggers zu einem Sonderfall im Immobilienmarkt. Die wenigen verfügbaren Immobilien werden wahrscheinlich vor allem von lokalen Käufern nachgefragt, was den Kaufpreis stützen kann, ohne dass eine breite Mietnachfrage entsteht.