Bühnsdorf
Bühnsdorf (PLZ 23845) liegt im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 373 Einwohner auf 4,2 km², das entspricht 90 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,84 € pro m², der Kaufpreis bei 2.187 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,75 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,6 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bühnsdorf über dem Renditeniveau von 20 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2024 und 2025 stieg die Miete von 7,21 € auf 4,42 € pro m², im Mittel -38,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Segeberg Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 142, Stärkerang 180). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bahrenhof, Neuengörs und Dreggers an.
Immobilienpreise in Bühnsdorf im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bühnsdorf
Bühnsdorf ist eine kleine ländliche Gemeinde im Kreis Segeberg mit 373 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: niedrige Angebotsmieten (6,84 €/m²) bei relativ hohen Kaufpreisen (2.187 €/m²), was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 3,75 % und einem hohen Kaufpreisfaktor von 26,64 führt. Die Kaufpreise steigen stabil, die Mieten sind extrem volatil. Die Bevölkerung wächst, die Arbeitslosigkeit ist niedrig.
Marktüberblick
Bühnsdorf ist eine kleine Gemeinde im Kreis Segeberg mit 373 Einwohnern auf 4,15 km² Fläche. Die Gemeinde liegt etwa 7 km südöstlich von Bad Segeberg in ländlicher Umgebung und ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt. Westlich verläuft die Autobahn 21, nördlich die Bundesstraße 206 nach Lübeck. Die Gemeinde gehört zum Amt Trave-Land mit Sitz in Bad Segeberg.
Der Immobilienmarkt in Bühnsdorf zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,84 € je m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,89 € und dem Landesdurchschnitt von 9,87 €. Gleichzeitig liegen die Kaufpreise mit 2.187 € je m² nur leicht unter dem Kreiswert von 2.527 €. Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,75 %, die mit Ausnahme von Dreggers (3,26 %) die niedrigste im unmittelbaren Umkreis ist und im Landesvergleich nur das untere Drittel (Perzentilrang 19,6) erreicht.
Der Kaufpreisfaktor von 26,64 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 21,6 und dem Landesdurchschnitt von 22,0. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete überdurchschnittlich hoch ist – ein Indikator für einen Käufermarkt mit niedrigen Renditeerwartungen.
Preisentwicklung
Die Kaufpreise in Bühnsdorf zeigen seit 2021 einen stabilen Aufwärtstrend: Von 1.780 € je m² (2021) stiegen sie auf 2.100 € (2022), fielen leicht auf 2.020 € (2023) und erholten sich auf 2.080 € (2024) und 2.150 € (2025). Die Jahresreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der gesamte Anstieg von 2021 bis 2025 beträgt rund 21 %.
Im Gegensatz dazu ist die Angebotsmiete extrem volatil: Sie fiel von 7,21 € je m² (2024) auf 4,42 € je m² (2025) – ein Rückgang von fast 39 %. Diese Schwankung ist außergewöhnlich und deutet auf eine instabile Angebotsseite hin. Die aktuelle Angebotsmiete von 6,84 € liegt zwischen diesen beiden Werten. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Volatilität bleibt jedoch ein Markierungsmerkmal des lokalen Angebots.
Vor dem Hintergrund der stabil steigenden Kaufpreise und der schwankenden Mieten ergibt sich eine sich ausweitende Schere zwischen Kaufpreis und Miete. Der Kaufpreisfaktor von 26,64 ist das Ergebnis dieser Entwicklung.
Regionale Einordnung
Bühnsdorf liegt mit seiner Angebotsmiete von 6,84 € je m² deutlich unter allen Nachbarorten im Umkreis: Bahrenhof (11,00 €), Neuengörs (9,37 €), Dreggers (8,70 €), Wakendorf I (9,53 €), Traventhal (10,04 €), Weede (8,70 €), Feldhorst (10,64 €) und Klein Gladebrügge (11,14 €). Der Kaufpreis von 2.187 € je m² liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Dreggers mit 3.200 €, aber über Weede mit 1.463 €.
Die niedrige Angebotsmiete bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 3,75 % zu den niedrigsten im Umkreis gehört. Nur Dreggers liegt mit 3,26 % darunter. Traventhal erreicht 5,61 %, Weede sogar 7,13 %. Bühnsdorf bildet damit einen Ausreißer im regionalen Vergleich.
Im Kreisvergleich liegt Bühnsdorf mit seiner Miete unter dem Durchschnitt von 9,89 € je m², mit dem Kaufpreis von 2.187 € je m² ebenfalls leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 2.527 €. Der Kaufpreisfaktor liegt jedoch mit 26,64 über dem Kreiswert von 21,6. Diese Mischung aus unterdurchschnittlichen absoluten Preisen bei überdurchschnittlichem Preis-Miete-Verhältnis ist für Bühnsdorf charakteristisch.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Bühnsdorf ist seit 2015 um 8,4 % von 344 auf 373 Einwohner gewachsen. Der Zuzug ist besonders in den Jahren 2015 bis 2016 deutlich (von 344 auf 369), danach schwach positiv bis stabil. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,24 % (2023) niedrig und spiegelt die ländliche Struktur wider – nur 5 arbeitslose Personen sind registriert.
Der Kreis Segeberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 173 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Bewertung im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Platz 208), während der Index Dynamik mit Platz 142 am stärksten abschneidet. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 139 im oberen Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 90 Einwohnern je km², was die ländliche Prägung unterstreicht. Der Bevölkerungszuwang und die niedrige Arbeitslosigkeit gehen einher mit einem stabilen Kaufpreisanstieg, während die Angebotsmieten deutlich unter dem regionalen Durchschnitt liegen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bühnsdorf entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bühnsdorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2024 | 7,21 €/m² |
| 2025 | 4,42 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Bühnsdorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.780 €/m² |
| 2022 | 2.100 €/m² |
| 2023 | 2.020 €/m² |
| 2024 | 2.080 €/m² |
| 2025 | 2.150 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bühnsdorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2024 | 4,16 % |
| 2025 | 2,47 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bühnsdorf
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 344 Einwohner |
| 2016 | 369 Einwohner |
| 2017 | 366 Einwohner |
| 2018 | 367 Einwohner |
| 2019 | 366 Einwohner |
| 2020 | 360 Einwohner |
| 2021 | 365 Einwohner |
| 2022 | 374 Einwohner |
| 2023 | 373 Einwohner |
| 2024 | 373 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bühnsdorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,60 % |
| 2016 | 2,85 % |
| 2017 | 3,78 % |
| 2018 | 2,58 % |
| 2019 | 2,67 % |
| 2020 | 1,79 % |
| 2021 | 2,29 % |
| 2022 | 3,14 % |
| 2023 | 2,24 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 173 Rang |
| Dynamik | 142 Rang |
| Stärke | 180 Rang |
| Demografie | 219 Rang |
| Arbeitsmarkt | 176 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 139 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 208 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Bühnsdorf liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Bühnsdorf im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bühnsdorf ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bühnsdorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bühnsdorf
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Klein Gladebrügge | 11,14 €/m² |
| Bahrenhof | 11,00 €/m² |
| Feldhorst | 10,64 €/m² |
| Traventhal | 10,04 €/m² |
| Bebensee | 9,65 €/m² |
| Wakendorf I | 9,53 €/m² |
| Neuengörs | 9,37 €/m² |
| Dreggers | 8,70 €/m² |
| Weede | 8,70 €/m² |
| Bühnsdorf | 6,84 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bühnsdorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bühnsdorf
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bebensee | 7,14 % |
| Weede | 7,13 % |
| Traventhal | 5,61 % |
| Klein Gladebrügge | 5,43 % |
| Bahrenhof | 4,80 % |
| Wakendorf I | 4,48 % |
| Feldhorst | 4,30 % |
| Neuengörs | 4,18 % |
| Bühnsdorf | 3,75 % |
| Dreggers | 3,26 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bahrenhof | 1,0 km | 23845 | 11,00 € | 2.750 € | 4,80 % |
| Neuengörs | 1,5 km | 23818 | 9,37 € | 2.692 € | 4,18 % |
| Dreggers | 1,9 km | 23845 | 8,70 € | 3.200 € | 3,26 % |
| Wakendorf I | 2,7 km | 23845 | 9,53 € | 2.554 € | 4,48 % |
| Traventhal | 3,8 km | 23795 | 10,04 € | 2.147 € | 5,61 % |
| Weede | 3,9 km | 23795 | 8,70 € | 1.463 € | 7,13 % |
| Feldhorst | 4,2 km | 23858 | 10,64 € | 2.973 € | 4,30 % |
| Klein Gladebrügge | 4,8 km | 23795 | 11,14 € | 2.465 € | 5,43 % |
| Bebensee | 5,1 km | 23816 | 9,65 € | 1.621 € | 7,14 % |
Wo liegt Bühnsdorf?
Lage
Bühnsdorf auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bühnsdorf
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,84 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.187 € |
| Bruttomietrendite | 3,75 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,6 |
| Einwohner | 373 |
| Einwohner je km² | 90 |
| Fläche (km²) | 4,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #173 |
| Prognos Dynamikrang | #142 |
| Prognos Stärkerang | #180 |
| Koordinaten | 53,8869, 10,3745 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bühnsdorf
Was kostet eine Wohnung in Bühnsdorf?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Wohnimmobilien in Bühnsdorf liegt bei rund 2.187 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,84 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Segeberg (2.527 Euro/m² Kauf, 9,89 Euro/m² Miete) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 Euro/m² Kauf, 9,87 Euro/m² Miete). Die niedrigeren Preise sind typisch für eine ländliche Gemeinde dieser Größe.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bühnsdorf entwickelt?
Die Angebotskaufpreise stiegen von 1.780 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.150 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von rund 4,8 Prozent entspricht. Diese Kaufpreisreihe ist als Schätzung gekennzeichnet. Die Angebotsmiete fiel von 7,21 Euro im Jahr 2024 auf 4,42 Euro im Jahr 2025 um 38,7 Prozent. Dieser starke Rückgang ist auf den sehr kleinen Markt der Gemeinde zurückzuführen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bühnsdorf?
Die Bruttomietrendite in Bühnsdorf beträgt 3,75 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Segeberg (5,06 Prozent) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 Prozent). Im Bundesland liegt Bühnsdorf damit im unteren Bereich: Rund 80 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein weisen eine höhere Rendite auf. Der hohe Kaufpreisfaktor von 26,64 (Kreis: 21,58, Landesdurchschnitt: 22,05) bestätigt, dass das Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete relativ hoch ist.
Wie hat sich die Bevölkerung in Bühnsdorf entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Bühnsdorf ist von 344 im Jahr 2015 auf 373 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 8,4 Prozent entspricht. Die Gemeinde hat eine Bevölkerungsdichte von rund 90 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,24 Prozent, was unter dem Bundesdurchschnitt liegt.
Woher stammen die Daten zu Bühnsdorf?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bühnsdorf sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bühnsdorf führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Bühnsdorf enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Segeberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Negernbötel | 23795 | 10,89 € | 1.298 € | 10,07 % |
| Winsen | 24568 | 9,43 € | 1.130 € | 10,02 % |
| Gönnebek | 24610 | 9,46 € | 1.330 € | 8,54 % |
| Glasau | 23719 | 9,18 € | 1.293 € | 8,52 % |
| Mözen | 23795 | 9,56 € | 1.370 € | 8,37 % |
| Trappenkamp | 24610 | 9,26 € | 1.343 € | 8,28 % |
| Rohlstorf | 23821 | 10,68 € | 1.595 € | 8,04 % |
| Bimöhlen | 24576 | 12,71 € | 1.973 € | 7,73 % |