Barsbüttel
Barsbüttel (PLZ 22885) liegt im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 13.148 Einwohner auf 24,7 km², das entspricht 533 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,21 € pro m², der Kaufpreis bei 3.898 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,37 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,9 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Barsbüttel über dem Renditeniveau von 40 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,66 € auf 12,38 € pro m², im Mittel 1,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Stormarn Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 388, Stärkerang 96). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Oststeinbek, Glinde und Stapelfeld an.
Immobilienpreise in Barsbüttel im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Barsbüttel
Barsbüttel im Kreis Stormarn, Schleswig-Holstein, liegt unmittelbar an der Hamburger Landesgrenze. Der Ort weist mit 14,21 €/m² Angebotsmiete und 3.898 €/m² Angebotskaufpreis deutlich überdurchschnittliche Werte auf – sowohl im Vergleich zum Kreis Stormarn als auch zu Schleswig-Holstein und Deutschland. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um über 5 %. Der Kreis Stormarn erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 167 von rund 400 Kreisen, wobei die Stärke mit Rang 96 deutlich besser abschneidet als die Dynamik mit Rang 388.
Marktüberblick
Barsbüttel ist eine Gemeinde im südlichen Teil des Kreises Stormarn in Schleswig-Holstein und liegt unmittelbar an der östlichen Landesgrenze Hamburgs. Auf einer Fläche von 24,68 km² leben 13.148 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 533 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Barsbüttel, Stellau, Stemwarde und Willinghusen.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.898 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,21 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,37 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,87. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Entwicklung der Angebotspreise in Barsbüttel zeigt eine deutliche Volatilität über die letzten Jahre.
Bei den Kaufpreisen lag der Wert 2018 noch bei 2.690 Euro je Quadratmeter, stieg 2019 auf 4.048 Euro an und pendelte sich in den Folgejahren auf einem hohen Niveau ein. Im Jahr 2023 fiel der Preis auf 3.397 Euro je Quadratmeter, bevor er 2025 mit 4.141 Euro je Quadratmeter einen neuen Höchstwert erreichte. Der aktuelle Wert (2026) liegt bei 3.932 Euro je Quadratmeter. Der gesamte Anstieg von 2018 bis 2026 beträgt rund 46 Prozent, was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 4,86 Prozent entspricht.
Die Angebotsmieten entwickelten sich weniger einheitlich. 2018 lag der Wert bei 10,66 Euro je Quadratmeter, fiel 2019 leicht auf 10,51 Euro, stieg dann bis 2021 auf 12,15 Euro. Im Jahr 2023 erreichten die Mieten mit 14,95 Euro ihren höchsten Wert, bevor sie 2024 auf 12,19 Euro zurückgingen. Der aktuelle Wert (2026) liegt bei 12,38 Euro. Die gesamte Entwicklung von 2018 bis 2026 entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 1,89 Prozent.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Barsbüttel liegt im Immobilienmarkt deutlich über den regionalen und überregionalen Durchschnittswerten.
Im Kreis Stormarn beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 11,34 Euro je Quadratmeter und der durchschnittliche Angebotskaufpreis 3.102 Euro je Quadratmeter. Barsbüttel liegt damit bei der Miete rund 25 Prozent und beim Kaufpreis rund 26 Prozent über dem Kreisdurchschnitt.
Auf Landesebene Schleswig-Holsteins liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 9,87 Euro je Quadratmeter und der Kaufpreis bei 2.625 Euro je Quadratmeter. Barsbüttel übertrifft die Landeswerte bei der Miete um rund 44 Prozent und beim Kaufpreis um rund 49 Prozent.
Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 8,92 Euro je Quadratmeter Miete, 2.409 Euro je Quadratmeter Kaufpreis) liegt Barsbüttel bei beiden Kennzahlen deutlich über dem Durchschnitt.
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis zeigt sich ein differenziertes Bild. Oststeinbek (3 km Entfernung) liegt mit 13,40 Euro je Quadratmeter Miete und 3.809 Euro je Quadratmeter Kaufpreis nahe an Barsbüttel. Glinde (4,2 km) liegt mit 12,88 Euro Miete und 3.316 Euro Kaufpreis etwas darunter. Reinbek (8,5 km) weist mit 13,08 Euro Miete und 3.807 Euro Kaufpreis ähnliche Kaufpreiswerte auf. Wohltorf (9,9 km) fällt mit einem Kaufpreis von 6.411 Euro je Quadratmeter deutlich heraus, was auf eine andere Struktur des Angebots hindeutet.
Die Bruttomietrendite von 4,37 Prozent liegt im unteren Viertel Schleswig-Holsteins (Perzentilrang 40,5 von 1.106 Orten im Land). Der Kreis Stormarn erreicht im Durchschnitt eine Rendite von 4,52 Prozent.
Standortfaktoren
Der Kreis Stormarn, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Einzelwerte zeigen ein unterschiedliches Profil:
- Stärke: Rang 96 – der Kreis zählt zu den stärkeren Regionen, insbesondere bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 84) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 104). - Arbeitsmarkt: Rang 199 – mittelmäßige Position. - Dynamik: Rang 388 – die dynamischste Entwicklung zeigt der Kreis nicht, was auf eine eher stabile als wachstumsdynamische Region hindeutet. - Demografie: Rang 362 – hier schneidet der Kreis eher schwach ab.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Barsbüttel ist über die Bundesautobahn 1 (Abfahrt Barsbüttel, Kilometer 30) an das überregionale Straßennetz angebunden. Direkt an der Autobahnabfahrt befindet sich ein Gewerbepark mit einem Baumarkt, einem Möbelmarkt und einem BMW-Automobilzentrum. Im Ortsteil Willinghusen hat der Pharma-Lieferant Fagron seinen deutschen Hauptsitz.
Ein besonderes Merkmal der Gemeinde ist die sogenannte Deponie 78, die zwischen dem Hauptort und der Autobahn liegt. Sie wurde 1977 mit 168 Häusern bebaut, wobei sich später herausstellte, dass zwischen 1958 und 1968 auch hochgiftige Abfälle von Chemiefirmen abgelagert wurden. Das Land Schleswig-Holstein kaufte die Häuser, sanierte sie und verkaufte sie wieder. Auf abgerissenen Flächen entstand ein Park, während Brunnen und Gassammelstationen weiterhin zur Sanierung betrieben werden.
Demografie
Die Bevölkerung von Barsbüttel wuchs von 12.477 Einwohnern (2015) auf 13.148 Einwohner (2024) – das entspricht einem Anstieg von 5,38 Prozent über den Zeitraum.
Die Entwicklung war durchgängig positiv: Von 2015 bis 2022 stieg die Einwohnerzahl jedes Jahr, mit einem besonders starken Zuwachs von 2021 (12.899) auf 2022 (13.096). Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 13.148 Einwohnern.
Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absolute Zahl angegeben. Im Jahr 2015 waren 221 Personen arbeitslos gemeldet, 2023 waren es 262. Der Anstieg spiegelt sich auch in der Entwicklung wider, wobei 2020 mit 261 Arbeitslosen ein erster Höhepunkt erreicht wurde.
Die Bevölkerungsdichte von 533 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe im Umland einer Großstadt typisch.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Barsbüttel entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Barsbüttel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,66 €/m² |
| 2019 | 10,51 €/m² |
| 2020 | 11,83 €/m² |
| 2021 | 12,15 €/m² |
| 2022 | 11,89 €/m² |
| 2023 | 14,95 €/m² |
| 2024 | 12,19 €/m² |
| 2025 | 14,02 €/m² |
| 2026 | 12,38 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Barsbüttel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.690 €/m² |
| 2019 | 4.048 €/m² |
| 2020 | 3.750 €/m² |
| 2021 | 4.203 €/m² |
| 2022 | 3.967 €/m² |
| 2023 | 3.397 €/m² |
| 2024 | 3.306 €/m² |
| 2025 | 4.141 €/m² |
| 2026 | 3.932 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Barsbüttel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,75 % |
| 2019 | 3,12 % |
| 2020 | 3,79 % |
| 2021 | 3,47 % |
| 2022 | 3,60 % |
| 2023 | 5,28 % |
| 2024 | 4,42 % |
| 2025 | 4,06 % |
| 2026 | 3,78 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Barsbüttel
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 12.477 Einwohner |
| 2016 | 12.572 Einwohner |
| 2017 | 12.681 Einwohner |
| 2018 | 12.690 Einwohner |
| 2019 | 12.824 Einwohner |
| 2020 | 12.873 Einwohner |
| 2021 | 12.899 Einwohner |
| 2022 | 13.096 Einwohner |
| 2023 | 13.148 Einwohner |
| 2024 | 13.148 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Barsbüttel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,48 % |
| 2016 | 2,47 % |
| 2017 | 2,12 % |
| 2018 | 2,80 % |
| 2019 | 2,80 % |
| 2020 | 3,55 % |
| 2021 | 3,27 % |
| 2022 | 3,10 % |
| 2023 | 3,50 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 167 Rang |
| Dynamik | 388 Rang |
| Stärke | 96,00 Rang |
| Demografie | 362 Rang |
| Arbeitsmarkt | 199 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 104 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 84,00 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Barsbüttel liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Barsbüttel im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Barsbüttel ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Barsbüttel ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Barsbüttel
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Stapelfeld | 14,59 €/m² |
| Barsbüttel | 14,21 €/m² |
| Wentorf bei Hamburg | 13,60 €/m² |
| Oststeinbek | 13,40 €/m² |
| Reinbek | 13,08 €/m² |
| Glinde | 12,88 €/m² |
| Aumühle | 12,68 €/m² |
| Brunsbek | 12,41 €/m² |
| Wohltorf | 12,09 €/m² |
| Braak | 11,94 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Barsbüttel ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Barsbüttel
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Glinde | 4,66 % |
| Barsbüttel | 4,37 % |
| Oststeinbek | 4,22 % |
| Reinbek | 4,12 % |
| Stapelfeld | 4,08 % |
| Wentorf bei Hamburg | 4,07 % |
| Brunsbek | 3,97 % |
| Braak | 3,90 % |
| Aumühle | 3,13 % |
| Wohltorf | 2,26 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Oststeinbek | 3,0 km | 22113 | 13,40 € | 3.809 € | 4,22 % |
| Glinde, Stadt | 4,2 km | 21509 | 12,88 € | 3.316 € | 4,66 % |
| Stapelfeld | 5,4 km | 22145 | 14,59 € | 4.288 € | 4,08 % |
| Braak | 6,8 km | 22145 | 11,94 € | 3.673 € | 3,90 % |
| Brunsbek | 8,3 km | 22946 | 12,41 € | 3.751 € | 3,97 % |
| Reinbek, Stadt | 8,5 km | 21465 | 13,08 € | 3.807 € | 4,12 % |
| Wohltorf | 9,9 km | 21521 | 12,09 € | 6.411 € | 2,26 % |
| Wentorf bei Hamburg | 10,2 km | 21465 | 13,60 € | 4.015 € | 4,07 % |
| Aumühle | 10,5 km | 21521 | 12,68 € | 4.866 € | 3,13 % |
Wo liegt Barsbüttel?
Lage
Barsbüttel auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Barsbüttel
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,21 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.898 € |
| Bruttomietrendite | 4,37 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,9 |
| Einwohner | 13.148 |
| Einwohner je km² | 533 |
| Fläche (km²) | 24,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #167 |
| Prognos Dynamikrang | #388 |
| Prognos Stärkerang | #96 |
| Koordinaten | 53,5690, 10,1693 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Barsbüttel
Was kostet eine Wohnung in Barsbüttel?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.898 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,21 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt Schleswig-Holsteins (2.625 Euro bzw. 9,87 Euro pro Quadratmeter) und auch über dem Bundesdurchschnitt. Barsbüttel gehört damit zu den teureren Orten im Bundesland. Hinweis: Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Barsbüttel entwickelt?
Die historischen Daten zeigen, dass die Kaufpreise von 2.690 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf rund 3.932 Euro im Jahr 2026 gestiegen sind, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 4,86 Prozent entspricht. Die Mieten entwickelten sich weniger dynamisch: Sie lagen 2018 bei 10,66 Euro pro Quadratmeter und betrugen 2026 rund 12,38 Euro, was einer jährlichen Steigerung von etwa 1,89 Prozent entspricht. Die aktuellen Angebotswerte liegen mit 3.898 Euro pro Quadratmeter (Kauf) und 14,21 Euro pro Quadratmeter (Miete) jedoch über den Werten der Zeitreihe.
Wie teuer ist Barsbüttel im Vergleich zu Kreis und Bundesland?
Barsbüttel liegt mit einem Angebotskaufpreis von 3.898 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt des Kreises Stormarn (3.102 Euro) und deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Auch die Angebotsmiete von 14,21 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro und den Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,87 und liegt damit knapp über dem Kreiswert von 22,8.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Barsbüttel?
Die Einwohnerzahl ist von 12.477 im Jahr 2015 auf 13.148 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 5,4 Prozent entspricht. Mit einer Bevölkerungsdichte von 533 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Barsbüttel vergleichsweise dicht besiedelt. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit positiv, was die Nachfrage nach Wohnraum stützen kann.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Barsbüttel?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,37 Prozent und liegt damit unter dem Durchschnitt des Kreises Stormarn (4,52 Prozent) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Perzentilrang von 40,45 im Bundesland bedeutet, dass rund 40 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine niedrigere Rendite aufweisen. Eine niedrigere Rendite korrespondiert mit dem höheren Kaufpreisniveau in Barsbüttel.
Woher stammen die Daten zu Barsbüttel?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Barsbüttel sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Barsbüttel führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Stormarn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Heilshoop | 23619 | 9,77 € | 1.405 € | 8,34 % |
| Westerau | 23847 | 10,60 € | 1.758 € | 7,24 % |
| Rehhorst | 23619 | 9,10 € | 1.732 € | 6,30 % |
| Hammoor | 22941 | 11,83 € | 2.469 € | 5,75 % |
| Travenbrück | 23843 | 12,35 € | 2.626 € | 5,64 % |
| Neritz | 23843 | 9,13 € | 2.009 € | 5,46 % |
| Steinburg | 22964 | 10,65 € | 2.382 € | 5,37 % |
| Reinfeld (Holstein), Stadt | 23858 | 11,70 € | 2.637 € | 5,33 % |