Aumühle
Aumühle (PLZ 21521) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 3.342 Einwohner auf 3,5 km², das entspricht 960 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,68 € pro m², der Kaufpreis bei 4.866 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,13 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,0 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Aumühle über dem Renditeniveau von 8 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,75 € auf 13,58 € pro m², im Mittel 3,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Wohltorf, Sachsenwald (Forstgutsbez.) und Kröppelshagen-Fahrendorf an.
Immobilienpreise in Aumühle im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarktbericht Aumühle
Bericht über den Immobilienmarkt in Aumühle (Kreis Herzogtum Lauenburg, Schleswig-Holstein). Der Ort liegt als Hamburger Villenvorort im Sachsenwald und weist deutlich überdurchschnittliche Immobilienpreise auf, bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite. Die Preisentwicklung ist volatil, die Bevölkerung wächst leicht. Der Kreis Herzogtum Lauenburg schneidet im Prognos-Zukunftsatlas durchschnittlich ab, mit besserer Dynamik als Stärke.
Marktüberblick: Hamburger Villenvorort mit Preisanomalie
Aumühle liegt als Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, etwa 20 Kilometer östlich von Hamburg, und gehört zur Metropolregion Hamburg. Die Lage im Sachsenwald, dem größten zusammenhängenden Waldgebiet des Landes, und die Anbindung an das Hamburger S-Bahn-Netz machen den Ort zu einem begehrten Wohnstandort für Pendler. Diese Lagequalität spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider: Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.866 Euro pro Quadratmeter und damit knapp doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 12,68 Euro pro Quadratmeter und übersteigt den Kreiswert von 9,55 Euro um mehr als 30 Prozent.
Die Bruttomietrendite von 3,13 Prozent liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent und unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,99 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 32-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht — im Vergleich dazu liegt der Kreiswert bei 23,8. Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und niedrigen Mietrenditen ist charakteristisch für gehobene Pendlergemeinden in der Nähe großer Städte, bei denen die Kaufpreise stärker über dem Mietniveau liegen.
Preisentwicklung: Hohe Volatilität bei Kauf und Miete
Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 2,96 Prozent. Die Zeitreihe zeigt dabei keine gleichmäßige Entwicklung: Nach einem Tief von 9,52 Euro im Jahr 2019 folgte ein Anstieg auf 14,13 Euro im Jahr 2024, bevor der Wert 2025 wieder auf 12,14 Euro sank. Der Wert von 13,58 Euro (2026) liegt damit über dem langjährigen Niveau, aber unter dem Spitzenwert von 2024.
Bei den Kaufpreisen ist die Volatilität noch ausgeprägter. Die Werte schwankten zwischen 2.933 Euro pro Quadratmeter (2020) und 7.043 Euro (2022). Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei nur 0,98 Prozent, was die starken Ausschläge ausgleicht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.866 Euro (aus den aktuellen Inseraten) liegt über dem Zeitreihenwert von 4.407 Euro für 2026 — beide Werte stammen aus unterschiedlichen Erhebungsverfahren (Angebotswerte vs. Jahresmittelwerte) und sind nicht direkt vergleichbar. Die hohen Schwankungen in der Kaufpreiskurve deuten auf einen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.
Demografie und Struktur: Wohlstand und Wachstum
Die Einwohnerzahl der Gemeinde stieg von 3.156 (2015) auf 3.342 (2024), was einem Wachstum von 5,9 Prozent entspricht. Die im Lagefaktor ausgewiesene Bevölkerungsdichte von 960 Einwohnern pro Quadratkilometer bezieht sich auf die Kernfläche von 3,48 Quadratkilometern. Die gesamte Gemeindefläche beträgt 45,45 Quadratkilometer, was einer durchschnitlichen Dichte von etwa 74 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit dem 1. Januar 2026 wurde der größte Teil des aufgelösten Forstgutsbezirks Sachsenwald nach Aumühle eingemeindet, was die Gemeindefläche und die Einwohnerzahl strukturell erhöht hat.
Aumühle gilt als eine der wohlhabendsten Gemeinden Deutschlands. Im Jahr 2007 wies der Ort die siebthöchste Millionärsquote pro Einwohner aus. Diese wirtschaftliche Struktur geht einher mit der Nachfrage nach gehobenen Wohnimmobilien und den damit verbundenen hohen Kaufpreisen. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Aumühle, Billenkamp und Friedrichsruh, wobei Friedrichsruh als ehemaliger Wohnsitz Otto von Bismarcks eine besondere historische Bedeutung hat.
Standortfaktoren: Zukunftsatlas und regionale Einordnung
Der Kreis Herzogtum Lauenburg, zu dem Aumühle gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Dynamik schneidet der Kreis mit Rang 170 deutlich besser ab als im Index Stärke (Rang 296). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 über dem Mittel, was die wirtschaftliche Heterogenität des Kreises widerspiegelt — Aumühle als wohlhabende Gemeinde steht hier neben strukturschwächeren Gemeinden.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage als Hamburger Vorort mit S-Bahn-Anschluss (Bahnhof Aumühle) ist ein wesentlicher Standortfaktor. Im regionalen Vergleich liegen die Nachbarorte Wohltorf (1,9 km entfernt) mit 6.411 Euro pro Quadratmeter noch über Aumühle, während Sachsenwald (Forstgutsbez.) mit 1.500 Euro deutlich unter dem Niveau liegt. Reinbek (4,6 km) und Wentorf bei Hamburg (5,8 km) bewegen sich mit 3.807 bzw. 4.015 Euro in einer ähnlichen Preisklasse wie Aumühle.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Aumühle entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Aumühle
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,75 €/m² |
| 2019 | 9,52 €/m² |
| 2020 | 11,55 €/m² |
| 2021 | 10,76 €/m² |
| 2022 | 11,40 €/m² |
| 2023 | 11,19 €/m² |
| 2024 | 14,13 €/m² |
| 2025 | 12,14 €/m² |
| 2026 | 13,58 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Aumühle
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.078 €/m² |
| 2019 | 4.364 €/m² |
| 2020 | 2.933 €/m² |
| 2021 | 5.021 €/m² |
| 2022 | 7.043 €/m² |
| 2023 | 3.710 €/m² |
| 2024 | 4.721 €/m² |
| 2025 | 5.129 €/m² |
| 2026 | 4.407 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Aumühle
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,16 % |
| 2019 | 2,62 % |
| 2020 | 4,73 % |
| 2021 | 2,57 % |
| 2022 | 1,94 % |
| 2023 | 3,62 % |
| 2024 | 3,59 % |
| 2025 | 2,84 % |
| 2026 | 3,70 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Aumühle
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.156 Einwohner |
| 2016 | 3.133 Einwohner |
| 2017 | 3.203 Einwohner |
| 2018 | 3.275 Einwohner |
| 2019 | 3.265 Einwohner |
| 2020 | 3.224 Einwohner |
| 2021 | 3.237 Einwohner |
| 2022 | 3.269 Einwohner |
| 2023 | 3.342 Einwohner |
| 2024 | 3.342 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Aumühle
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,94 % |
| 2016 | 1,34 % |
| 2017 | 2,76 % |
| 2018 | 2,61 % |
| 2019 | 2,33 % |
| 2020 | 2,91 % |
| 2021 | 3,29 % |
| 2022 | 2,76 % |
| 2023 | 3,43 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Aumühle liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Aumühle im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Aumühle ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Aumühle ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Aumühle
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Wentorf bei Hamburg | 13,60 €/m² |
| Reinbek | 13,08 €/m² |
| Aumühle | 12,68 €/m² |
| Brunsbek | 12,41 €/m² |
| Witzhave | 12,19 €/m² |
| Wohltorf | 12,09 €/m² |
| Börnsen | 11,19 €/m² |
| Dassendorf | 10,39 €/m² |
| Kröppelshagen-Fahrendorf | 10,23 €/m² |
| Sachsenwald (Forstgutsbez.) | 6,50 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Aumühle ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Aumühle
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sachsenwald (Forstgutsbez.) | 5,20 % |
| Witzhave | 4,61 % |
| Reinbek | 4,12 % |
| Wentorf bei Hamburg | 4,07 % |
| Kröppelshagen-Fahrendorf | 3,99 % |
| Brunsbek | 3,97 % |
| Dassendorf | 3,32 % |
| Börnsen | 3,24 % |
| Aumühle | 3,13 % |
| Wohltorf | 2,26 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohltorf | 1,9 km | 21521 | 12,09 € | 6.411 € | 2,26 % |
| Sachsenwald (Forstgutsbez.),gemfr.Geb. | 4,0 km | 21521 | 6,50 € | 1.500 € | 5,20 % |
| Kröppelshagen-Fahrendorf | 4,5 km | 21529 | 10,23 € | 3.076 € | 3,99 % |
| Reinbek, Stadt | 4,6 km | 21465 | 13,08 € | 3.807 € | 4,12 % |
| Witzhave | 4,6 km | 22969 | 12,19 € | 3.173 € | 4,61 % |
| Wentorf bei Hamburg | 5,8 km | 21465 | 13,60 € | 4.015 € | 4,07 % |
| Dassendorf | 5,9 km | 21521 | 10,39 € | 3.755 € | 3,32 % |
| Börnsen | 6,1 km | 21039 | 11,19 € | 4.148 € | 3,24 % |
| Brunsbek | 6,7 km | 22946 | 12,41 € | 3.751 € | 3,97 % |
Wo liegt Aumühle?
Lage
Aumühle auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Aumühle
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,68 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.866 € |
| Bruttomietrendite | 3,13 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,0 |
| Einwohner | 3.342 |
| Einwohner je km² | 960 |
| Fläche (km²) | 3,5 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,5286, 10,3135 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Aumühle
Was kostet eine Wohnung in Aumühle?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Aumühle liegt bei 12,68 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.866 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 Euro bzw. 2.683 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro bzw. 2.625 Euro). Die Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor in Aumühle?
Der Kaufpreisfaktor in Aumühle beträgt 31,99, was bedeutet, dass das 31,99-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 23,82 und der Landesdurchschnitt bei 22,05. Ein hoher Kaufpreisfaktor geht einher mit einer niedrigen Bruttomietrendite: In Aumühle beträgt sie 3,13 Prozent, während der Kreis bei 4,65 Prozent und Schleswig-Holstein bei 5,09 Prozent liegt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Aumühle?
Die Bruttomietrendite in Aumühle beträgt 3,13 Prozent und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 8,24, was bedeutet, dass nur rund acht Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine niedrigere Rendite aufweisen. Das Kaufpreisniveau steht im Verhältnis zur Miete sehr hoch.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Aumühle entwickelt?
Die Zeitreihe der Angebotskaupreise in Aumühle zeigt starke Schwankungen: Von 4.078 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2022 auf 7.043 Euro, fiel 2023 auf 3.710 Euro und lag 2026 bei 4.407 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt 0,98 Prozent. Die Angebotsmiete entwickelte sich mit 2,96 Prozent CAGR dynamischer und lag 2026 bei 13,58 Euro pro Quadratmeter.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Aumühle?
Die Bevölkerung in Aumühle ist von 3.156 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.342 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von rund sechs Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 61 (Indexwert), nach einem Tief von 37 im Jahr 2015. Der Ort gehört zum Kreis Herzogtum Lauenburg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen belegt.
Woher stammen die Daten zu Aumühle?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Aumühle sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Aumühle führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Bälau | 23881 | 10,19 € | 1.385 € | 8,83 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |