Börnsen
Börnsen (PLZ 21039) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 4.678 Einwohner auf 8,4 km², das entspricht 556 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,19 € pro m², der Kaufpreis bei 4.148 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,24 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,9 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Börnsen über dem Renditeniveau von 10 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,77 € auf 14,17 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 9,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Escheburg, Kröppelshagen-Fahrendorf und Wentorf bei Hamburg an.
Immobilienpreise in Börnsen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Börnsen
Börnsen ist eine kleine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg in der Metropolregion Hamburg. Die Immobilienpreise liegen deutlich über dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt, was auf die Nähe zu Hamburg zurückzuführen ist. Die Bruttomietrendite ist niedrig, die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2020 rückläufig.
Lage und Marktposition
Börnsen ist eine 8,41 km² große Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg. Mit 4.678 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 556 pro km². Die Gemeinde liegt in der Metropolregion Hamburg und grenzt unmittelbar an Hamburger Vororte wie Wentorf bei Hamburg (2,7 km) und Reinbek (4,3 km). Diese Lage zur Metropole prägt den lokalen Immobilienmarkt maßgeblich: Die Angebotsmiete liegt mit 11,19 € je m² über dem Durchschnitt des Kreises (9,55 €/m²), des Bundeslands (9,87 €/m²) und Deutschlands (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 4.148 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt (2.683 €/m²) um mehr als 50 Prozent und den Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²) um das 1,72-Fache. Die Kaufpreise liegen damit auf dem Niveau benachbarter Hamburger Umlandgemeinden wie Wentorf (4.015 €/m²) oder Reinbek (3.807 €/m²).
Rendite und Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor von 30,89 ist der höchste unter allen Nachbarorten im Umkreis und liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (23,82) sowie dem Bundeslanddurchschnitt (22,05). Ein Kaufpreisfaktor von 30,89 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 30,89-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite von 3,24 % gehört zu den niedrigsten in der Nachbarschaft — nur Wohltorf (2,26 %), Hohenhorn (3,09 %) und Aumühle (3,13 %) weisen niedrigere Renditen auf. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (4,65 %) und zum Bundeslanddurchschnitt (5,09 %) liegt Börnsen deutlich darunter. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen kennzeichnet einen Käufermarkt, bei dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten. Auch Wentorf (4,07 %) und Reinbek (4,12 %) zeigen ähnliche Muster, was auf ein regionales Phänomen des Hamburger Umlands hindeutet.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Mietpreise zeigt eine starke Volatilität: Nach 9,77 €/m² im Jahr 2018 fiel die Miete bis 2024 auf 6,10 €/m², um dann 2026 auf 14,17 €/m² anzusteigen. Der CAGR von 4,76 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen. Bei den Kaufpreisen ist ein ähnliches Bild zu erkennen: Von 2.600 €/m² (2018) stiegen die Preise bis 2021 auf 4.068 €/m², fielen dann auf 3.612 €/m² (2025) und steigen 2026 auf 5.229 €/m². Der CAGR von 9,13 % übertrifft den Mietanstieg deutlich. Die aktuellen Angebotswerte (11,19 €/m² Miete, 4.148 €/m² Kaufpreis) liegen zwischen den Extremen der Zeitreihe. Die starken Schwankungen in den Zeitreihen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Börnsen wuchs von 4.431 Einwohnern (2015) auf 4.831 (2020), einem Anstieg von 9,0 % in fünf Jahren. Seit 2020 ist die Bevölkerung jedoch rückläufig: 2024 lebten 4.678 Menschen in der Gemeinde, was einem Rückgang von 3,1 % seit dem Höchststand 2020 entspricht. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Beginn der Zeitreihe (2015) bei +5,6 %. Die Arbeitslosenquote des Kreises Herzogtum Lauenburg lag 2023 bei 80 (Indexwert), was einen Rückgang von 98 im Jahr 2015 darstellt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Herzogtum Lauenburg auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb und Innovation (Rang 305). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 132 deutlich besser ab. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Fazit und Einordnung
Börnsen positioniert sich als kleine Wohngemeinde im Hamburger Umland mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen. Die Nähe zu Hamburg treibt die Kaufpreise und Mieten auf ein Niveau, das weit über dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt liegt. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,24 % macht den Ort für reine Kapitalanleger unattraktiv, während Eigentümer von Wertsteigerungen profitieren können. Die rückläufige Bevölkerungsentwicklung seit 2020 und die schwachen Prognos-Werte in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Innovation deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die der positiven Lage zur Metropole Hamburg gegenüberstehen. Die hohen Kaufpreise bei niedrigen Renditen spiegeln die Nachfrage nach Wohneigentum in der Metropolregion Hamburg wider, nicht jedoch die lokale Wirtschaftskraft des Ortes selbst.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Börnsen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Börnsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,77 €/m² |
| 2019 | 9,83 €/m² |
| 2020 | 9,36 €/m² |
| 2021 | 9,56 €/m² |
| 2022 | 8,02 €/m² |
| 2023 | 7,23 €/m² |
| 2024 | 6,10 €/m² |
| 2025 | 8,30 €/m² |
| 2026 | 14,17 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Börnsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.600 €/m² |
| 2020 | 2.712 €/m² |
| 2021 | 4.068 €/m² |
| 2022 | 3.726 €/m² |
| 2023 | 3.943 €/m² |
| 2024 | 4.037 €/m² |
| 2025 | 3.612 €/m² |
| 2026 | 5.229 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Börnsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,51 % |
| 2020 | 4,14 % |
| 2021 | 2,82 % |
| 2022 | 2,58 % |
| 2023 | 2,20 % |
| 2024 | 1,81 % |
| 2025 | 2,76 % |
| 2026 | 3,25 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Börnsen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.431 Einwohner |
| 2016 | 4.623 Einwohner |
| 2017 | 4.750 Einwohner |
| 2018 | 4.764 Einwohner |
| 2019 | 4.796 Einwohner |
| 2020 | 4.831 Einwohner |
| 2021 | 4.783 Einwohner |
| 2022 | 4.751 Einwohner |
| 2023 | 4.678 Einwohner |
| 2024 | 4.678 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Börnsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,45 % |
| 2016 | 3,30 % |
| 2017 | 2,81 % |
| 2018 | 2,53 % |
| 2019 | 2,57 % |
| 2020 | 3,48 % |
| 2021 | 2,98 % |
| 2022 | 2,46 % |
| 2023 | 2,77 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Börnsen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Börnsen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Börnsen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Börnsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Börnsen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Wentorf bei Hamburg | 13,60 €/m² |
| Reinbek | 13,08 €/m² |
| Aumühle | 12,68 €/m² |
| Wohltorf | 12,09 €/m² |
| Escheburg | 11,94 €/m² |
| Börnsen | 11,19 €/m² |
| Geesthacht | 11,08 €/m² |
| Dassendorf | 10,39 €/m² |
| Hohenhorn | 10,37 €/m² |
| Kröppelshagen-Fahrendorf | 10,23 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Börnsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Börnsen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Escheburg | 4,39 % |
| Reinbek | 4,12 % |
| Wentorf bei Hamburg | 4,07 % |
| Kröppelshagen-Fahrendorf | 3,99 % |
| Geesthacht | 3,97 % |
| Dassendorf | 3,32 % |
| Börnsen | 3,24 % |
| Aumühle | 3,13 % |
| Hohenhorn | 3,09 % |
| Wohltorf | 2,26 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Escheburg | 1,9 km | 21039 | 11,94 € | 3.263 € | 4,39 % |
| Kröppelshagen-Fahrendorf | 2,4 km | 21529 | 10,23 € | 3.076 € | 3,99 % |
| Wentorf bei Hamburg | 2,7 km | 21465 | 13,60 € | 4.015 € | 4,07 % |
| Reinbek, Stadt | 4,3 km | 21465 | 13,08 € | 3.807 € | 4,12 % |
| Wohltorf | 4,5 km | 21521 | 12,09 € | 6.411 € | 2,26 % |
| Hohenhorn | 5,4 km | 21526 | 10,37 € | 4.028 € | 3,09 % |
| Dassendorf | 5,9 km | 21521 | 10,39 € | 3.755 € | 3,32 % |
| Aumühle | 6,1 km | 21521 | 12,68 € | 4.866 € | 3,13 % |
| Geesthacht, Stadt | 7,5 km | 21502 | 11,08 € | 3.348 € | 3,97 % |
Wo liegt Börnsen?
Lage
Börnsen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Börnsen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,19 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.148 € |
| Bruttomietrendite | 3,24 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,9 |
| Einwohner | 4.678 |
| Einwohner je km² | 556 |
| Fläche (km²) | 8,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,4767, 10,2856 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Börnsen
Was kostet eine Wohnung in Börnsen?
Die aktuellen Angebotspreise in Börnsen liegen bei durchschnittlich 11,19 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 4.148 Euro pro Quadratmeter für den Kauf. Diese Werte sind deutlich höher als der Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 Euro/m² Miete, 2.683 Euro/m² Kauf) und auch über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro/m² Miete, 2.625 Euro/m² Kauf). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Börnsen entwickelt?
Die Kaufpreise in Börnsen sind von 2.600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.148 Euro im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 60 Prozent entspricht. Die Mieten lagen 2018 bei 9,77 Euro pro Quadratmeter und haben sich ebenfalls erhöht. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Wie teuer ist Börnsen im Vergleich zum Umland?
Börnsen liegt mit 4.148 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro/m² und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 2.625 Euro/m². Im Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt Börnsen unter Wentorf bei Hamburg (4.015 Euro/m²) und deutlich unter Wohltorf (6.411 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 3,24 Prozent liegt im Perzentilrang 9,86 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 90 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Rendite aufweisen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Börnsen?
Die Bruttomietrendite in Börnsen beträgt 3,24 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,89. Im Vergleich dazu weist der Kreis Herzogtum Lauenburg eine Rendite von 4,65 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 23,82 aus. Schleswig-Holstein liegt bei 5,09 Prozent Rendite und einem Faktor von 22,05. Der Perzentilrang von 9,86 im Bundesland zeigt, dass Börnsen eine der niedrigsten Renditen in Schleswig-Holstein aufweist.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Börnsen?
Die Bevölkerung in Börnsen ist von 4.431 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.678 im Jahr 2024 gewachsen, was einem Anstieg von rund 5,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 556 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Kreis Herzogtum Lauenburg rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 280 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung.
Woher stammen die Daten zu Börnsen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Börnsen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Börnsen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Bälau | 23881 | 10,19 € | 1.385 € | 8,83 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |