Kröppelshagen-Fahrendorf

Marktüberblick: Hamburg-Nähe treibt Preise, Rendite bleibt niedrig

Kröppelshagen-Fahrendorf liegt im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, direkt an Hamburg grenzend, und gehört zur Metropolregion Hamburg. Mit 1.304 Einwohnern auf 8,37 km² ist die Gemeinde eine der kleineren im Kreis Herzogtum Lauenburg. Seit dem Jahreswechsel 2025/2026 ist sie durch die Eingemeindung des Forstgutsbezirks Sachsenwald um zusätzliches Gebiet erweitert worden, was die Fläche und Einwohnerzahl strukturell verändert hat.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Hamburg-Nähe typisches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 10,23 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (9,55 Euro), dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 3.076 Euro je Quadratmeter ebenfalls höher als in der Region (Kreis: 2.683 Euro, Schleswig-Holstein: 2.625 Euro, Deutschland: 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 25,1 liegt damit deutlich über dem Kreis- (23,8) und Landeswert (22,0). Die Bruttomietrendite von 3,99 Prozent liegt unter allen drei Vergleichswerten und im unteren Viertel Schleswig-Holsteins (Perzentilrang 27,9). Das bedeutet: Wer hier kauft, zahlt relativ zum Mietangebot mehr als in den meisten anderen Orten des Landes, erhält dafür aber eine niedrigere Rendite. Alle Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Volatiler Mietmarkt, korrigierender Kaufpreis

Die Mietentwicklung seit 2018 ist durch starke Schwankungen geprägt, die über einen einfachen Trend hinausgehen. Die Angebotsmiete stieg von 9,02 Euro (2018) auf 11,37 Euro (2020), fiel dann auf 9,81 Euro (2021), stieg erneut auf 12,70 Euro (2023) und liegt 2025 mit 9,23 Euro wieder nahe dem Niveau von 2018. Der über alle Jahre berechnete CAGR von 0,33 Prozent verschleiert diese Volatilität.

Beim Kaufpreis liegen nur Daten ab 2021 vor. Hier zeigt sich ein klarer Trend: Der Preis fiel von 3.500 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.841 Euro (2023), bevor er 2024 leicht auf 3.199 Euro anstieg. Der CAGR von -2,96 Prozent über diesen Zeitraum spiegelt die allgemeine Korrektur auf dem deutschen Immobilienmarkt wider, die in ländlichen Räumen mit Hamburg-Pendlerfunktion beobachtet wird.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft parallel: Nach einem Anstieg von 1.270 (2015) auf 1.349 Einwohnern (2021) folgte ein Rückgang auf 1.304 (2023/2024). Die Arbeitslosenquote stieg von 1,95 Prozent (2015) auf 3,96 Prozent (2023) – sie hat sich also mehr als verdoppelt, bleibt aber im absoluten Vergleich mit deutschen Maßstäben niedrig.

Regionale Einordnung: Günstigster Nachbar, aber teurer als der Kreis

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu fünf Kilometern fällt auf: Kröppelshagen-Fahrendorf hat den niedrigsten Angebotskaufpreis aller Nachbarn (3.076 Euro je m²). Alle Nachbarorte liegen darüber – von Escheburg (3.263 Euro) über Dassendorf (3.755 Euro) bis Wohltorf mit 6.411 Euro, der mit Abstand höchste Preise ausweist.

Auch bei der Angebotsmiete liegt Kröppelshagen-Fahrendorf mit 10,23 Euro unter allen Nachbarorten, die zwischen 10,37 Euro (Hohenhorn) und 13,60 Euro (Wentorf bei Hamburg) liegen. Die Bruttomietrendite von 3,99 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn: Sie übertrifft Börnsen (3,24 Prozent), Hohenhorn (3,09 Prozent), Dassendorf (3,32 Prozent) und Aumühle (3,13 Prozent), liegt aber unter Escheburg (4,39 Prozent), Wentorf (4,07 Prozent) und Reinbek (4,12 Prozent).

Das Muster ist eindeutig: Der Ort profitiert von der Hamburg-Nähe, ist aber im direkten Nachbarschaftsvergleich der günstigste Standort. Wohltorf und Wentorf bei Hamburg liegen preislich deutlich höher und ziehen vermutlich mehr von der Nachfrage Hamburgs profitierende Käufer an. Kröppelshagen-Fahrendorf positioniert sich als erschwinglichere Alternative innerhalb des Pendlerumfelds.

Standortfaktoren: Demografischer Druck und strukturelle Schwächen

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Herzogtum Lauenburg insgesamt auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Indizes für Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 305). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser, was auf die geringeren Lebenshaltungskosten im Vergleich zu städtischen Räumen hindeuten könnte. Der Dynamik-Index (Rang 170) ist der beste Teilindex und zeigt, dass der Kreis in einigen Bereichen Impulse setzt.

Die demografische Entwicklung der Gemeinde untermauert diese Bewertung: Nach einem Höchststand von 1.349 Einwohnern im Jahr 2021 ist die Bevölkerung auf 1.304 Einwohner (2023/2024) gesunken. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,95 Prozent (2015) auf 3,96 Prozent (2023) und hat sich damit mehr als verdoppelt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, steigender Arbeitslosigkeit und schwachen Zukunftsatlas-Rängen in den Bereichen Demografie und Arbeitsmarkt deutet auf strukturelle Herausforderungen hin, die den Immobilienmarkt mittelfristig beeinflussen könnten. Gleichzeitig bleibt die Lage in der Metropolregion Hamburg ein stabilisierender Faktor.