Witzhave
Witzhave (PLZ 22969) liegt im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 1.575 Einwohner auf 7,9 km², das entspricht 200 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,19 € pro m², der Kaufpreis bei 3.173 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,61 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,7 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Witzhave über dem Renditeniveau von 48 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,50 € auf 13,28 € pro m², im Mittel 4,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Stormarn Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 388, Stärkerang 96). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rausdorf, Grande und Brunsbek an.
Immobilienpreise in Witzhave im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht Witzhave
Witzhave ist eine kleine Gemeinde im Kreis Stormarn mit 1.575 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt eine deutliche Mietsteigerung bei gleichzeitig rückläufigen Kaufpreisen seit dem 2022er Hoch. Die Mieten liegen über dem Landesdurchschnitt, die Kaufpreise auf Kreisebene. Der Kreis Stormarn weist im Prognos-Zukunftsatlas eine starke Wohlstandslage, aber eine schwache Dynamik auf.
Marktüberblick
Witzhave ist eine 7,87 km² große Gemeinde im Kreis Stormarn, Schleswig-Holstein, mit rund 1.575 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich auf einem Niveau, das sich deutlich vom schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt abhebt: Die Angebotsmiete liegt mit 12,19 €/m² rund 23 % über dem Landeswert von 9,87 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.173 €/m² liegt ebenfalls über dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m², jedoch nur knapp über dem Kreisdurchschnitt von 3.102 €/m².
Die Bruttomietrendite beträgt 4,61 % und liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt (4,52 %), aber unter dem Landesdurchschnitt (5,09 %). Der Kaufpreisfaktor von 21,69 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt (22,8) und der Landesdurchschnitt (22,05). Das bedeutet, dass der Kaufpreis in Witzhave weniger Jahresmieten beträgt als in den Vergleichswerten – ein Effekt, der aus den überdurchschnittlich hohen Mieten bei gleichzeitig kreisdurchschnittlichen Kaufpreisen resultiert.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Polarisierung zwischen Miet- und Kaufpreisen. Die Angebotsmiete stieg von 9,50 €/m² im Jahr 2018 auf 12,18 €/m² im Jahr 2025 – ein Anstieg um fast 28 %. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 4,28 %.
Die Kaufpreise verhielten sich anders: Sie stiegen von 3.159 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 3.883 €/m² im Jahr 2022, sanken dann bis 2024 auf 2.800 €/m² ab und erholten sich 2025 leicht auf 3.062 €/m². Die jährliche Entwicklung (CAGR) über den gesamten Zeitraum ist mit -0,44 % leicht negativ. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.173 €/m² liegt damit wieder knapp über dem Niveau von 2018.
Die Kombination aus steigenden Mieten und seit 2022 fallenden Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite in den letzten Jahren verbessert hat – ein Muster, das auf eine Abkühlung des Kaufpreismarkts bei gleichzeitig weiter steigender Mietnachfrage hindeutet.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 km zeigt Witzhave ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 12,19 €/m² liegt über der von Rausdorf (9,95 €/m², 2,4 km entfernt) und Grande (11,07 €/m², 3,5 km), aber unter der von Brunsbek (12,41 €/m², 3,8 km) und Aumühle (12,68 €/m², 4,6 km). Aumühle weist mit 4.866 €/m² den bei weitem höchsten Kaufpreis im Umkreis auf.
Der Kaufpreisfaktor von 21,69 ist im regionalen Vergleich einer der niedrigeren Werte. Sachsenswald (Forstgutsbezirk) weist mit 1.500 €/m² Kaufpreis und 6,50 €/m² Miete einen niedrigeren Faktor auf, während Kasseburg mit 3.441 €/m² Kaufpreis und 9,76 €/m² Miete einen höheren Faktor aufweist.
Im Kreis Stormarn (55 Orte) bewegt sich Witzhave mit seiner Miete knapp über dem Durchschnitt (11,34 €/m²) und mit dem Kaufpreis nahezu auf dem Durchschnitt (3.102 €/m²). Der Ort ist damit kein Ausreißer, sondern repräsentiert das regionale Niveau recht gut.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Witzhaves entwickelte sich zwischen 2015 (1.547 Einwohner) und 2024 (1.575 Einwohner) leicht positiv (+1,8 %). Nach einem Tiefpunkt 2019 (1.523 Einwohner) setzte ab 2020 wieder Zuzug ein. Die Bevölkerungsdichte beträgt 200 Einwohner pro km².
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,82 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im historischen Vergleich schwankte sie zwischen 1,02 % (2018) und 1,89 % (2015). Mit 18 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt lokal eng. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der Lage im wohlhabenden Umland – Witzhave weist eine nachfragestarke Wohngemeinde auf, die von der Nähe zu den größeren Zentren profitiert.
Standortfaktoren
Der Kreis Stormarn belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 167 von rund 400 deutschen Landkreisen im Gesamt Ranking. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den Teilindizes: Platz 96 im Index Wirtschaftliche Stärke und Platz 84 im Index Wohlstand und Soziale Lage stehen Platz 388 im Index Dynamik und Platz 362 im Index Demografie gegenüber.
Das Muster ist klar: Der Kreis Stormarn ist wirtschaftlich stark und wohlhabend, aber demografisch und dynamisch schwach. Die niedrige Dynamik (Platz 388) entspricht dem Muster etablierter Wohnumland-Kreise, die weniger wachstumsdynamisch sind als ländliche oder strukturschwache Regionen. Die demografische Schwäche (Platz 362) spiegelt sich in der eher modesten Bevölkerungsentwicklung wider.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der Ort ist eine reine Wohngemeinde ohne eigene zentrale Funktion.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Witzhave entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Witzhave
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,50 €/m² |
| 2019 | 7,94 €/m² |
| 2020 | 7,65 €/m² |
| 2021 | 8,86 €/m² |
| 2022 | 11,55 €/m² |
| 2023 | 11,79 €/m² |
| 2024 | 10,87 €/m² |
| 2025 | 12,18 €/m² |
| 2026 | 13,28 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Witzhave
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.159 €/m² |
| 2019 | 2.911 €/m² |
| 2020 | 2.848 €/m² |
| 2022 | 3.883 €/m² |
| 2023 | 3.408 €/m² |
| 2024 | 2.800 €/m² |
| 2025 | 3.062 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Witzhave
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,61 % |
| 2019 | 3,27 % |
| 2020 | 3,22 % |
| 2022 | 3,57 % |
| 2023 | 4,15 % |
| 2024 | 4,66 % |
| 2025 | 4,77 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Witzhave
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.547 Einwohner |
| 2016 | 1.575 Einwohner |
| 2017 | 1.576 Einwohner |
| 2018 | 1.543 Einwohner |
| 2019 | 1.523 Einwohner |
| 2020 | 1.552 Einwohner |
| 2021 | 1.567 Einwohner |
| 2022 | 1.562 Einwohner |
| 2023 | 1.575 Einwohner |
| 2024 | 1.575 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Witzhave
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,89 % |
| 2016 | 1,44 % |
| 2017 | 1,63 % |
| 2018 | 1,02 % |
| 2019 | 1,56 % |
| 2020 | 1,43 % |
| 2021 | 1,31 % |
| 2022 | 1,42 % |
| 2023 | 1,82 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 167 Rang |
| Dynamik | 388 Rang |
| Stärke | 96,00 Rang |
| Demografie | 362 Rang |
| Arbeitsmarkt | 199 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 104 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 84,00 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Witzhave liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Witzhave im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Witzhave ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Witzhave ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Witzhave
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Aumühle | 12,68 €/m² |
| Brunsbek | 12,41 €/m² |
| Witzhave | 12,19 €/m² |
| Wohltorf | 12,09 €/m² |
| Grande | 11,07 €/m² |
| Großensee | 10,91 €/m² |
| Rausdorf | 9,95 €/m² |
| Kuddewörde | 9,95 €/m² |
| Kasseburg | 9,76 €/m² |
| Sachsenwald (Forstgutsbez.) | 6,50 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Witzhave ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Witzhave
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sachsenwald (Forstgutsbez.) | 5,20 % |
| Witzhave | 4,61 % |
| Rausdorf | 4,52 % |
| Kuddewörde | 4,35 % |
| Grande | 4,08 % |
| Brunsbek | 3,97 % |
| Kasseburg | 3,40 % |
| Aumühle | 3,13 % |
| Großensee | 2,97 % |
| Wohltorf | 2,26 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rausdorf | 2,4 km | 22929 | 9,95 € | 2.641 € | 4,52 % |
| Grande | 3,5 km | 22946 | 11,07 € | 3.253 € | 4,08 % |
| Brunsbek | 3,8 km | 22946 | 12,41 € | 3.751 € | 3,97 % |
| Aumühle | 4,6 km | 21521 | 12,68 € | 4.866 € | 3,13 % |
| Sachsenwald (Forstgutsbez.),gemfr.Geb. | 4,7 km | 21521 | 6,50 € | 1.500 € | 5,20 % |
| Kuddewörde | 4,8 km | 22958 | 9,95 € | 2.747 € | 4,35 % |
| Kasseburg | 5,1 km | 22929 | 9,76 € | 3.441 € | 3,40 % |
| Großensee | 5,2 km | 22946 | 10,91 € | 4.405 € | 2,97 % |
| Wohltorf | 6,4 km | 21521 | 12,09 € | 6.411 € | 2,26 % |
Wo liegt Witzhave?
Lage
Witzhave auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Witzhave
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,19 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.173 € |
| Bruttomietrendite | 4,61 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,7 |
| Einwohner | 1.575 |
| Einwohner je km² | 200 |
| Fläche (km²) | 7,9 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #167 |
| Prognos Dynamikrang | #388 |
| Prognos Stärkerang | #96 |
| Koordinaten | 53,5676, 10,3379 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Witzhave
Was kostet eine Wohnung in Witzhave?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Witzhave liegt bei 12,19 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.173 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt in Schleswig-Holstein (Miete 9,87 Euro, Kaufpreis 2.625 Euro). Im Vergleich zum Kreis Stormarn ist die Miete mit 12,19 Euro ebenfalls höher als der Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro, während der Kaufpreis mit 3.173 Euro nur knapp darüber liegt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Witzhave entwickelt?
Die Angebotsmiete ist in Witzhave von 9,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,18 Euro im Jahr 2025 gestiegen – das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,3 Prozent. Der Angebotskaufpreis bewegte sich in derselben Periode von 3.159 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.062 Euro (2025) und ist damit leicht rückläufig. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Witzhave?
Die Bruttomietrendite beträgt in Witzhave 4,61 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,69. Damit liegt die Rendite unter dem Landesdurchschnitt in Schleswig-Holstein von 5,09 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent. Der Perzentilrang von 47,7 im Bundesland bedeutet, dass etwa 48 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor ist mit 21,69 leicht unter dem Landesdurchschnitt von 22,05.
Wie ist die demografische und wirtschaftliche Lage in Witzhave?
Witzhave hat 1.575 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 7,87 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 200 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um rund 1,8 Prozent gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 18 Prozent und schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 10 Prozent (2018) und 18 Prozent (2015).
Wie schneiden die Immobilien in Witzhave im Vergleich zur Nachbarschaft ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Witzhave eine der höchsten Angebotsmieten auf: Mit 12,19 Euro pro Quadratmeter liegt es über Grande (11,07 Euro), Kuddewörde (9,95 Euro) und Rausdorf (9,95 Euro). Der Kaufpreis von 3.173 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem von Aumühle (4.866 Euro) oder Großensee (4.405 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,61 Prozent ist im Nachbarschaftsumfeld durchschnittlich.
Woher stammen die Daten zu Witzhave?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Witzhave sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Witzhave führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Stormarn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Heilshoop | 23619 | 9,77 € | 1.405 € | 8,34 % |
| Westerau | 23847 | 10,60 € | 1.758 € | 7,24 % |
| Rehhorst | 23619 | 9,10 € | 1.732 € | 6,30 % |
| Hammoor | 22941 | 11,83 € | 2.469 € | 5,75 % |
| Travenbrück | 23843 | 12,35 € | 2.626 € | 5,64 % |
| Neritz | 23843 | 9,13 € | 2.009 € | 5,46 % |
| Steinburg | 22964 | 10,65 € | 2.382 € | 5,37 % |
| Reinfeld (Holstein), Stadt | 23858 | 11,70 € | 2.637 € | 5,33 % |