Ammersbek
Ammersbek (PLZ 22949) liegt im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 10.035 Einwohner auf 17,7 km², das entspricht 567 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,83 € pro m², der Kaufpreis bei 3.570 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,65 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,5 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ammersbek über dem Renditeniveau von 49 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,27 € auf 15,49 € pro m², im Mittel 6,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Stormarn Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 388, Stärkerang 96). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ahrensburg, Delingsdorf und Jersbek an.
Immobilienpreise in Ammersbek im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht Ammersbek
Ammersbek im Kreis Stormarn verzeichnet mit 13,83 €/m² Angebotsmiete und 3.570 €/m² Kaufpreis deutlich überregionale Werte. Die Gemeinde profitiert von der Lage am Hamburger Stadtrand mit U1-Anschluss, wächst leicht (+3,2 % seit 2015) und liegt bei der Mietrendite mit 4,65 % im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Der Kreis Stormarn erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 167 von 400, wobei die Dynamik mit Platz 388 schwach ist.
Lage und Struktur
Ammersbek ist eine Gemeinde im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein mit 10.035 Einwohnern auf einer Fläche von 17,71 km². Sie liegt am nordöstlichen Rand der Metropolregion Hamburg und grenzt im Westen direkt an die Hamburger Stadtteile Bergstedt und Volksdorf. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Lottbek, Hoisbüttel, Daheim/Heimgarten, Bünningstedt und Rehagen/Schäferdresch. Der Ortsteil Hoisbüttel verfügt über einen U-Bahnhof der Hamburger Linie U1 (Walddörferbahn), was Ammersbek zu einer der besser angebindenen Gemeinden im Umland macht.
Immobilienmarkt und Preise
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 13,83 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Ammersbek deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro, über dem schleswig-holsteinischen Mittel von 9,87 Euro und über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Unter den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 8,5 km liegt Ammersbek mit der Miete nur hinter Großhansdorf (14,40 Euro) an zweiter Stelle. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.570 Euro pro Quadratmeter und übertrifft den Kreisdurchschnitt von 3.102 Euro sowie den Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,51 liegt leicht unter dem Kreiswert von 22,8. Die Bruttomietrendite beträgt 4,65 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent, aber unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt von jeweils rund 5,1 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite in Schleswig-Holstein liegt Ammersbek bei 48,5 — also im Mittelfeld aller Orte im Land. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Ammersbek bei der Rendite mit 4,65 % nur von Jersbek (4,80 %) übertroffen; die Nachbarn mit den höchsten Mieten wie Großhansdorf (3,98 %) und Ahrensburg (3,96 %) weisen deutlich niedrigere Renditen auf. Der niedrigere Kaufpreisfaktor und die höhere Rendite in Ammersbek im Vergleich zu den teureren Nachbarn zeigen, dass die Mieten hier im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als in diesen Orten.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete stieg von 9,27 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,49 Euro im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 6,6 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.004 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.620 Euro (2026), was einem CAGR von rund 5,5 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt. Der Anstieg war nicht linear: Die Miete schwankte zwischen 10,20 Euro (2020) und 14,66 Euro (2024), der Kaufpreis zwischen 3.030 Euro (2020) und 4.106 Euro (2022), bevor er 2023/2024 auf rund 3.060 Euro sank und 2025/2026 wieder stark anstieg. Die Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der in den letzten Jahren von Preiskorrekturen und neuerlicher Erholung geprägt war.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl stieg von 9.721 im Jahr 2015 auf 10.035 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 3,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 567 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 323 Einwohnern je km². Die Zahl der Arbeitslosen stieg von 124 im Jahr 2019 auf 208 im Jahr 2023. Die vorliegenden Daten geben die absolute Zahl der Arbeitslosen wieder, nicht die Quote. Ammersbek hat keine Hochschulen. Der Kreis Stormarn erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 84) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 104). Schwach ist die Dynamik mit Rang 388 und die Demografie mit Rang 362. Diese Werte gelten für den Kreis Stormarn als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Ammersbek.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ammersbek entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ammersbek
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,27 €/m² |
| 2019 | 11,45 €/m² |
| 2020 | 10,20 €/m² |
| 2021 | 11,92 €/m² |
| 2022 | 10,58 €/m² |
| 2023 | 12,88 €/m² |
| 2024 | 14,66 €/m² |
| 2025 | 13,05 €/m² |
| 2026 | 15,49 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Ammersbek
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.004 €/m² |
| 2019 | 3.333 €/m² |
| 2020 | 3.030 €/m² |
| 2021 | 3.447 €/m² |
| 2022 | 4.106 €/m² |
| 2023 | 3.145 €/m² |
| 2024 | 3.062 €/m² |
| 2025 | 3.743 €/m² |
| 2026 | 4.620 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ammersbek
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,70 % |
| 2019 | 4,12 % |
| 2020 | 4,04 % |
| 2021 | 4,15 % |
| 2022 | 3,09 % |
| 2023 | 4,91 % |
| 2024 | 5,74 % |
| 2025 | 4,18 % |
| 2026 | 4,02 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ammersbek
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.721 Einwohner |
| 2016 | 9.750 Einwohner |
| 2017 | 9.745 Einwohner |
| 2018 | 9.825 Einwohner |
| 2019 | 9.848 Einwohner |
| 2020 | 9.870 Einwohner |
| 2021 | 9.905 Einwohner |
| 2022 | 10.044 Einwohner |
| 2023 | 10.035 Einwohner |
| 2024 | 10.035 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ammersbek
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,99 % |
| 2016 | 2,19 % |
| 2017 | 1,81 % |
| 2018 | 2,57 % |
| 2019 | 2,15 % |
| 2020 | 2,81 % |
| 2021 | 2,92 % |
| 2022 | 3,11 % |
| 2023 | 3,53 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 167 Rang |
| Dynamik | 388 Rang |
| Stärke | 96,00 Rang |
| Demografie | 362 Rang |
| Arbeitsmarkt | 199 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 104 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 84,00 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Ammersbek liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Ammersbek im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ammersbek ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ammersbek ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ammersbek
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Großhansdorf | 14,40 €/m² |
| Ammersbek | 13,83 €/m² |
| Ahrensburg | 13,69 €/m² |
| Delingsdorf | 13,50 €/m² |
| Hoisdorf | 12,49 €/m² |
| Bargteheide | 12,38 €/m² |
| Tangstedt | 12,30 €/m² |
| Jersbek | 11,62 €/m² |
| Bargfeld-Stegen | 10,89 €/m² |
| Kayhude | 10,48 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ammersbek ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ammersbek
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hoisdorf | 5,05 % |
| Jersbek | 4,80 % |
| Ammersbek | 4,65 % |
| Tangstedt | 4,38 % |
| Delingsdorf | 4,37 % |
| Bargteheide | 4,15 % |
| Bargfeld-Stegen | 4,10 % |
| Großhansdorf | 3,98 % |
| Ahrensburg | 3,96 % |
| Kayhude | 3,54 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ahrensburg, Stadt | 5,0 km | 22926 | 13,69 € | 4.150 € | 3,96 % |
| Delingsdorf | 5,8 km | 22941 | 13,50 € | 3.708 € | 4,37 % |
| Jersbek | 6,6 km | 22941 | 11,62 € | 2.905 € | 4,80 % |
| Tangstedt | 7,1 km | 22889 | 12,30 € | 3.372 € | 4,38 % |
| Bargteheide, Stadt | 7,6 km | 22941 | 12,38 € | 3.577 € | 4,15 % |
| Kayhude | 7,7 km | 23863 | 10,48 € | 3.550 € | 3,54 % |
| Großhansdorf | 8,4 km | 22927 | 14,40 € | 4.342 € | 3,98 % |
| Bargfeld-Stegen | 8,5 km | 23863 | 10,89 € | 3.187 € | 4,10 % |
| Hoisdorf | 10,0 km | 22955 | 12,49 € | 2.968 € | 5,05 % |
Wo liegt Ammersbek?
Lage
Ammersbek auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ammersbek
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,83 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.570 € |
| Bruttomietrendite | 4,65 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,5 |
| Einwohner | 10.035 |
| Einwohner je km² | 567 |
| Fläche (km²) | 17,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #167 |
| Prognos Dynamikrang | #388 |
| Prognos Stärkerang | #96 |
| Koordinaten | 53,6912, 10,1678 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ammersbek
Was kostet eine Wohnung in Ammersbek?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 13,83 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.570 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt (Miete 9,87 €/m², Kaufpreis 2.625 €/m²) und auch über dem Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ammersbek entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 9,27 €/m² (2018) auf 15,49 €/m² (2026) gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 6,63 % entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 3.004 €/m² (2018) auf 4.620 €/m² (2026) mit einem CAGR von 5,53 %. Beide Reihen sind nicht geschätzt und zeigen eine deutliche Preisdynamik über den betrachteten Zeitraum.
Wie teuer ist Ammersbek im Vergleich zum Umland?
Mit einer Angebotsmiete von 13,83 €/m² und einem Kaufpreis von 3.570 €/m² liegt Ammersbek über dem Durchschnitt des Kreises Stormarn (Miete 11,34 €/m², Kaufpreis 3.102 €/m²). Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt Ammersbek etwa im Mittelfeld: Ahrensburg (13,69 €/m² Miete, 4.150 €/m² Kaufpreis) und Großhansdorf (14,40 €/m² Miete, 4.342 €/m² Kaufpreis) sind teurer, während Jersbek (11,62 €/m² Miete, 2.905 €/m² Kaufpreis) günstiger ist.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ammersbek?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,65 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,51. Im Vergleich dazu liegt die durchschnittliche Rendite in Schleswig-Holstein bei 5,09 % und der durchschnittliche Kaufpreisfaktor bei 22,05. Ammersbek liegt mit seiner Rendite von 4,65 % unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 %, was auf ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hinweist. Der Perzentilrang von 48,5 bedeutet, dass rund 48,5 % der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite haben.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Ammersbek?
Die Einwohnerzahl ist von 9.721 (2015) auf 10.035 (2024) gestiegen, was einem Anstieg von 3,23 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 567 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde wächst also leicht, wenn auch verlangsamt in den letzten Jahren, da die Einwohnerzahl 2023 und 2024 jeweils bei 10.035 lag.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Ammersbek?
Der Kreis Stormarn, zu dem Ammersbek gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 84) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 104). Schwächer ist die Dynamik (Rang 388) und die demografische Entwicklung (Rang 362). Ammersbek selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Ammersbek?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ammersbek sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ammersbek führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Stormarn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Heilshoop | 23619 | 9,77 € | 1.405 € | 8,34 % |
| Westerau | 23847 | 10,60 € | 1.758 € | 7,24 % |
| Rehhorst | 23619 | 9,10 € | 1.732 € | 6,30 % |
| Hammoor | 22941 | 11,83 € | 2.469 € | 5,75 % |
| Travenbrück | 23843 | 12,35 € | 2.626 € | 5,64 % |
| Neritz | 23843 | 9,13 € | 2.009 € | 5,46 % |
| Steinburg | 22964 | 10,65 € | 2.382 € | 5,37 % |
| Reinfeld (Holstein), Stadt | 23858 | 11,70 € | 2.637 € | 5,33 % |