Badendorf

Marktüberblick

Badendorf ist eine 6,11 km² große Gemeinde im Kreis Stormarn mit 925 Einwohnern und liegt im Amt Nordstormarn. Die Gemeinde gehört zum Einzugsgebiet des Hamburger Verkehrsverbunds (HVV) und weist eine deutliche Pendlerfunktion zu Lübeck und Hamburg auf. Viele Bewohner Badendorfs arbeiten in diesen Städten, was die Lage als Schlafgemeinde im Spannungsfeld zweier Wirtschaftszentren prägt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.822 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,58 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,07 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,56. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Badendorf zeigt eine hohe Volatilität. Von 10,18 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Angebotsmiete bis 2022 auf 8,70 Euro, erholte sich 2024 auf 10,00 Euro, brach 2025 auf 8,08 Euro ein und lag 2026 bei 10,39 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt nur 0,26 Prozent, was auf eine weitgehend stabile, aber schwankungsanfällige Miete hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich dynamischer und zeigt einen markanten Zyklus: Von 2.475 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg der Preis bis 2023 auf 4.200 Euro an, fiel dann aber bis 2025 auf 2.021 Euro zurück. Das entspricht einem Rückgang von über 50 Prozent vom Höchststand. Der CAGR von -3,98 Prozent über die Reihe spiegelt diesen starken Korrekturverlauf wider. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.822 Euro liegt damit zwischen dem Tiefstwert 2025 und dem Peak 2023.

Regionale Einordnung

Badendorf liegt mit seiner Angebotsmiete von 9,58 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreis-Durchschnitt von 11,34 Euro und auch unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 2.822 Euro liegt unter dem Kreis-Mittel von 3.102 Euro, aber über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,07 Prozent liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,52 Prozent und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,56 liegt über dem Kreis-Mittel von 22,8 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Badendorf den 30. Platz von 100 – die Rendite liegt also im unteren Drittel aller Orte in Schleswig-Holstein.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die nächstgelegenen Gemeinden Hamberge (3,5 km) und Stockelsdorf (4,9 km) weisen mit 11,83 bzw. 12,20 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Mieten auf. Heilshoop (4 km) fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.405 Euro pro Quadratmeter und einer Rendite von 8,34 Prozent als deutlicher Ausreißer auf. Lübeck als nächstgrößere Stadt liegt mit 12,02 Euro Miete und 4.439 Euro Kaufpreis deutlich über Badendorf, bei einer niedrigeren Rendite von 3,25 Prozent.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Badendorfs wuchs von 827 Einwohnern im Jahr 2015 auf 925 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 11,85 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 151 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,94 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2023 waren elf Personen arbeitslos gemeldet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Stormarn mit dem Gesamt-Rang 167 von rund 400 deutschen Kreisen als mittelmäßig. Auffällig ist der Dynamik-Rang von 388, der auf eine schwache Entwicklungsdynamik im Kreis hinweist. Dagegen liegt der Stärke-Rang bei 96, und die Teilindizes für Wohlstand und soziale Lage (Rang 84) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 104) sind gut positioniert. Der Demografie-Index mit Rang 362 weist auf demografische Herausforderungen hin.

Badendorf verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Gemeinde gehört zum Einzugsgebiet der Dörfergemeinschaftsschule Am Struckteich in Zarpen für die Grundschulbildung und der Immanuel-Kant-Schule in Reinfeld als Gemeinschaftsschule mit Oberstufe für zwölf Gemeinden des Amt Nordstormarn. Für den öffentlichen Nahverkehr besteht seit Dezember 2019 ein Anruf-Sammel-Taxi, da die Verbindung nach Reinfeld als unzureichend eingestuft wird. Geografisch liegt Badendorf nahe am Autobahnkreuz A1/A20, was die Anbindung an beide Wirtschaftszentren Hamburg und Lübeck erleichtert.