Hamberge

Marktüberblick

Hamberge ist eine 6,74 km² große Gemeinde im Nordosten des Kreises Stormarn an der Trave, unmittelbar an der Grenze zur Hansestadt Lübeck. Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 75 zwischen Lübeck und Reinfeld und gehört zum Amt Nordstormarn. Mit 1.862 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 276 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.456 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,83 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,11 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,34. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Vergleichswerte.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete in Hamberge liegt mit 11,83 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 11,34 Euro und deutlich über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 3.456 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 3.102 Euro und den Landeswert von 2.625 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,11 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,52 Prozent und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,34 liegt über dem Kreiswert von 22,8 und dem Landeswert von 22,05. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Preise in Hamberge liegen über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, während die Rendite für Mieter unter dem Mittel liegt.

Im Perzentilrang der Bruttomietrendite belegt Hamberge Platz 31,5 im Bundesland – von den 1.106 erfassten Orten liegt Hamberge damit im unteren Drittel. Das bedeutet, dass in rund zwei Dritteln der schleswig-holsteinischen Orte die Mietrendite höher ist.

Entwicklung und Demografie

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen: Von 8,75 Euro im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 10,76 Euro (2019), fiel dann wieder auf 9,37 Euro (2021), erreichte 2023 mit 15,98 Euro einen Ausreißer und pendelte sich 2024 bis 2026 zwischen 10,92 und 12,16 Euro ein. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,81 Prozent.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich gegenläufig: Von 3.978 Euro je Quadratmeter (2020) sank er bis 2023 auf 2.143 Euro, stieg dann 2024 wieder auf 3.838 Euro und liegt 2025 bei 3.598 Euro. Der CAGR beträgt -1,99 Prozent, was einen leichten langfristigen Abwärtstrend anzeigt.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil und eindeutig: Von 1.515 Einwohnern (2015) wuchs Hamberge auf 1.862 (2024), ein Plus von 22,9 Prozent in neun Jahren. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,95 Prozent und bewegte sich damit in einem niedrigen Bereich – der Wert von 1,72 Prozent (2019) war der niedrigste der Reihe.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 6,5 Kilometer zeigt Hamberge ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 11,83 Euro je Quadratmeter ist die höchste im gesamten Nachbarnetz – nur Reinfeld (11,70 Euro) liegt annähernd gleichauf. Der Kaufpreis von 3.456 Euro je Quadratmeter ist ebenfalls der höchste aller Nachbarorte. Heidekamp liegt mit 3.341 Euro noch deutlich dahinter.

Die Bruttomietrendite von 4,11 Prozent liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Heilshoop weist mit 8,34 Prozent die höchste Rendite auf, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 1.405 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist. Groß Schenkenberg liegt mit 6,02 Prozent ebenfalls deutlich über Hamberge, obwohl der Kaufpreis dort mit 1.902 Euro nur die Hälfte von Hamberge beträgt.

Der Kreis Stormarn als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 4,52 Prozent über Hamberge. Das Muster zeigt: Hamberge gehört zu den teureren Orten im Kreis, was die niedrigere Rendite erklärt.

Standortfaktoren

Der Kreis Stormarn, zu dem Hamberge gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Rang im Index "Stärke" liegt bei 96 (oberes Viertel), was auf solide wirtschaftliche Grundlagen hinweist. Im Index "Wettbewerb und Innovation" erreicht der Kreis Rang 104, im Index "Wohlstand und soziale Lage" Rang 84. Der Index "Dynamik" liegt mit Rang 388 im unteren Viertel, und auch der Demografie-Index (Rang 362) ist schwach.

Hamberge selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde unterhält eine eigene Grundschule als offene Ganztagsschule, betrieben von den Johannitern. Eine Fahrbücherei hält monatlich an vier Haltepunkten im Ort.

Die Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum (+22,9 Prozent seit 2015), niedriger Arbeitslosigkeit (2,95 Prozent) und hoher Kaufpreislage im Vergleich zum Umland spricht für eine nachfragestarke Gemeinde, die von der Nähe zu Lübeck und der Metropolregion Hamburg profitiert.