Kellenhusen (Ostsee)

Marktüberblick: Premiumstandort an der Ostseeküste

Kellenhusen (Ostsee) ist ein Seeheilbad an der nördlichen Küste der Lübecker Bucht im Kreis Ostholstein. Mit 8,17 km² Fläche und rund 1.260 Einwohnern handelt es sich um eine kleine Gemeinde, die sich von einem Fischerort zu einer touristisch geprägten Destination entwickelt hat. Die Gemeinde umfasst neben dem namenstiftenden Seeheilbad die Wohnplätze Forsthaus, Bokhorst und Vogelsang und bildet mit Dahme und Grube eine Verwaltungsgemeinschaft mit Grömitz.

Der Immobilienmarkt wird durch die exponierte Lage an der Ostsee bestimmt. Die Angebotsmiete liegt bei 13,71 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.994 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über den Durchschnitten von Kreis, Bundesland und Deutschland. Die Bruttomietrendite beträgt 3,3 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,35 – das bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete rund 30 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit deutlichen Schwankungen

Die Preisentwicklung in Kellenhusen ist durch erhebliche Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 10,04 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 15,98 Euro im Jahr 2024, bevor sie 2025 auf 11,48 Euro einbrach und 2026 wieder auf 13,17 Euro stieg. Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 5.924 Euro je Quadratmeter einen Höhepunkt, fiel dann bis 2023 auf 4.209 Euro und erholte sich bis 2026 auf 4.379 Euro.

Diese Volatilität entspricht dem Muster kleinerer Tourismusorte an der Ostküste, in denen Angebot und Nachfrage stärker saisonal und konjunkturabhängig schwanken als in größeren Städten. Der CAGR der Miete liegt bei 3,45 Prozent, der des Kaufpreises bei 4,13 Prozent über den jeweiligen Zeiträume – beide Werte zeigen einen übergeordneten Aufwärtstrend, der durch die jährlichen Schwankungen überlagert wird.

Regionale Einordnung: Deutlich über dem Landesdurchschnitt

Kellenhusen gehört zu den teuersten Orten in Schleswig-Holstein. Mit einem Kaufpreis von 4.994 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 3.551 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 30,35 übersteigt den Landesdurchschnitt von 22,05 und den Kreisdurchschnitt von 25,09 deutlich.

Die Bruttomietrendite von 3,3 Prozent liegt im Bundesland im Perzentilrang von 11,3 – das bedeutet, dass Kellenhusen bei der Rendite zu den untersten elf Prozent der über 1.100 Orte im Land gehört. Eine niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis ist charakteristisch für begehrte Wohn- und Tourismusstandorte, bei denen die Nachfrage die Mietnachfrage übersteigt.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Der Nachbarort Dahme (3,9 km entfernt) liegt mit 4.912 Euro je Quadratmeter nahezu auf gleichem Preisniveau und weist mit 3,25 Prozent eine noch niedrigere Rendite auf. Grömitz (7,9 km) ist mit 5.378 Euro je Quadratmeter und 15,90 Euro Miete noch teurer. Grube (4,9 km) fällt mit 2.522 Euro je Quadratmeter deutlich aus dem Muster – hier liegt der Kaufpreisfaktor bei weitem unter dem von Kellenhusen. Diese Unterschiede deuten auf eine segmentierte Nachfrage hin: Kellenhusen und Grömitz werden als etablierte Tourismusorte mit höherem Preisniveau wahrgenommen, während Grube eher als ruhigerer Wohnort mit niedrigeren Preisen positioniert ist.

Bevölkerung und Standortfaktoren: Wachsender Tourismusort

Die Bevölkerung von Kellenhusen ist seit 2015 um 21,7 Prozent von 1.037 auf 1.262 Einwohner gewachsen – ein deutlicher Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,81 Prozent.

Die Standortfaktoren des Kreises Ostholstein im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein gemischtes Bild. Der Kreis belegt Rang 328 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt (Rang 375) und die demografische Entwicklung (Rang 356). Positiv fällt der Wohlstandsindex mit Rang 158 aus, was auf die attraktive Lage und die touristische Infrastruktur hindeutet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 174 im oberen Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist überwiegend touristisch geprägt, was sich in den hohen Immobilienpreisen und der niedrigen Mietrendite widerspiegelt. Die Bundesstraße 501 verbindet Kellenhusen mit Neustadt in Holstein und Heiligenhafen, der nächste Bahnanschluss befindet sich in Lensahn etwa 14 Kilometer entfernt.