Dörnick

Marktüberblick

Dörnick ist eine Gemeinde im Kreis Plön in Schleswig-Holstein mit knapp 250 Einwohnern auf 4,3 km². Die Gemeinde liegt in der Holsteinischen Schweiz, etwa drei Kilometer westlich der Kreisstadt Plön, an der Bundesstraße 430 und wird von der Schwentine und der Karper Beek eingerahmt. Neun Zehntel des Gemeindegebiets stehen unter Landschaftsschutz. In Dörnick gibt es keine Geschäfte, lediglich einige kleinere Gewerbebetriebe wie einen Elektriker, einen Immobilienmakler, zwei Tischlereien und einen Reiterhof. Die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Dörnick und Karpe.

Der lokale Immobilienmarkt weist im regionalen Vergleich deutlich überdurchschnittliche Preise aus. Die Angebotsmiete liegt bei 11,11 Euro pro Quadratmeter und übersteigt damit den Durchschnitt des Kreises Plön (10,01 Euro), Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und Deutschlands (8,92 Euro). Auch der Angebotskaufpreis von 3.648 Euro pro Quadratmeter liegt über allen Vergleichswerten: Kreis 2.732 Euro, Landesdurchschnitt 2.625 Euro, Bundesdurchschnitt 2.409 Euro.

Preisentwicklung und Rendite

Die verfügbare Zeitreihe offenbart eine widersprüchliche Marktdynamik. Die Angebotsmiete stieg zwischen 2022 und 2024 von 6,25 auf 13,54 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 47 Prozent in zwei Jahren. Gleichzeitig fiel der Angebotskaufpreis zwischen 2023 und 2024 von 4.516 auf 3.215 Euro pro Quadratmeter, ein Rückgang von knapp 29 Prozent in nur einem Jahr.

Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 27,36 ist der höchste unter allen Vergleichsgrößen: Kreis Plön 23,21, Schleswig-Holstein 22,05, Deutschland 22,05. Ein hoher Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete besonders hoch ist. Dies korrespondiert mit der Bruttomietrendite von 3,66 Prozent, die unter allen Nachbarorten und dem gesamten Bundesland zu den niedrigsten Werten gehört. Im Perzentilrang der Schleswig-Holsteiner Orte liegt Dörnick mit 17,6 Prozent ganz unten – nur etwa jede siebte Gemeinde im Land weist eine noch niedrigere Rendite auf.

Die aktuelle Angebotsmiete von 11,11 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 2024 (13,54 Euro), der aktuelle Kaufpreis von 3.648 Euro über dem Zeitreihenwert von 2024 (3.215 Euro). Beide liegen damit zwischen den Extremen der Zeitreihe.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Dörnicks ist seit 2015 um 4,6 Prozent gesunken, von 262 auf 250 Einwohner. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Nach einem leeren Zwischenhoch 2017 (265 Einwohner) folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2022 (245 Einwohner), gefolgt von einer leichten Erholung auf 250 Einwohner in den Jahren 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich bis 2022 rückläufig, von 4,55 Prozent (2015) auf einen Tiefstwert von 1,43 Prozent (2021). Im Jahr 2023 sprang sie auf 5,8 Prozent an – ein Anstieg, der den 2015er Wert deutlich übertrifft. Mit acht arbeitslosen Personen in einer Gemeinde von 250 Einwohnern ist die absolute Zahl gering, die relative Entwicklung ist jedoch auffällig.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Kreis Plön, auf den sich die Ränge beziehen, in fast allen Indizes im unteren Drittel von rund 400 deutschen Kreisen ab: Gesamtindex Rang 354, Dynamik 330, Wettbewerbsfähigkeit und Innovation 338, Arbeitsmarkt 369, Demografie 390. Lediglich der Wohlstandsindex mit Rang 147 liegt im oberen Drittel. Diese Schere zwischen Wohlstand und den übrigen Indizes deutet auf eine Gemeinde hin, in der die wirtschaftliche Basis schmal ist, aber das vorhandene Einkommen relativ hoch sein könnte.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu sieben Kilometern liegt Dörnick bei der Angebotsmiete (11,11 Euro) im oberen Mittelfeld. Höher sind nur Dersau (12,25 Euro) und Lehmkuhlen (10,75 Euro). Bei den Kaufpreisen (3.648 Euro) liegt Dörnick über allen Nachbarorten außer Dersau (3.224 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,66 Prozent ist jedoch die niedrigste unter allen aufgeführten Nachbarorten – selbst Ascheberg (3,94 Prozent) und Lehmkuhlen (4,07 Prozent) liegen darüber.

Rathjensfall fällt durch einen extrem niedrigen Kaufpreis von 1.484 Euro und eine entsprechend hohe Rendite von 7,78 Prozent auf. Dieser Ort liegt mit 1.484 Euro weit unter dem Niveau Dörnicks und zeigt, wie unterschiedlich die Märkte selbst im unmittelbaren Umland sein können.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Preisen bei gleichzeitig niedriger Rendite und dem Fehlen lokaler Infrastruktur (keine Geschäfte, wenige Gewerbebetriebe) spricht für einen Markt, der vor allem von externen Nachfragern getragen wird – wahrscheinlich Pendler, die die Nähe zur Kreisstadt Plön und die Lage in der Holsteinischen Schweiz als Wohnstandort schätzen.