Wahlstorf

Marktüberblick: Hohe Miete, moderater Kaufpreis

Wahlstorf ist eine kleine Gemeinde im Kreis Plön in der Holsteinischen Schweiz mit 434 Einwohnern auf 14,83 km². Der Ort liegt in einer seenreichen Landschaft – der Lanker See und das Naturschutzgebiet Kührener Teich prägen die Umgebung. Mit 29 Einwohnern pro km² ist Wahlstorf deutlich dünner besiedelt als der Kreis Plön im Durchschnitt (120 Einw./km²).

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 10,41 €/m² über dem Kreis- (10,01 €/m²) und Landesdurchschnitt (9,87 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 2.591 €/m² unter dem Kreis- (2.732 €/m²) und Landesdurchschnitt (2.625 €/m²) liegt. Diese Kombination aus hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,82 %, die knapp unter dem Kreis- (4,95 %) und Landesdurchschnitt (5,09 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 20,75 liegt im mittleren Bereich des Nachbarvergleichs – höher als bei Kühren (ca. 17,2), Postfeld (ca. 16,4) und Löptin (ca. 16,0), aber niedriger als bei Ascheberg (ca. 25,4) und Dörnick (ca. 27,4).

Preisentwicklung: Volatile Miete, fallender Kaufpreis

Die Mietentwicklung in Wahlstorf ist volatil und zeigt keine klare Trendrichtung. Von 7,29 €/m² im Jahr 2018 fiel die Angebotsmiete 2019 auf 6,32 €/m², stieg dann 2020 leicht auf 6,91 €/m² an und erreichte 2022 mit 11,60 €/m² einen ersten Höhepunkt. 2023 folgte ein Rückgang auf 9,44 €/m², ehe 2024 mit 13,35 €/m² ein neuer Höchstwert erreicht wurde. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 3.225,77 €/m² im Jahr 2022 und 2.274,88 €/m² im Jahr 2024. Das entspricht einem Rückgang von rund 29,5 %. Dieser Preisverfall hat dazu beigetragen, dass der Kaufpreis unter den Kreis- und Landesdurchschnitt gesunken ist und die Mietrendite trotz der gestiegenen Miete unter dem regionalen Durchschnitt bleibt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Wahlstorfs ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 485 auf 434 im Jahr 2024, einem Rückgang von 10,5 %. Der stärkste Einbruch erfolgte zwischen 2022 und 2023 (von 456 auf 434, minus 22 Personen), gefolgt von einem Rückgang von 13 Personen zwischen 2020 und 2021. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 434.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,02 %, was sechs arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich zu 2015 (1,39 %) ist die Quote gestiegen, erreicht aber mit 2,02 % immer noch ein sehr niedriges Niveau. Die Arbeitslosigkeit ist in Wahlstorf kein strukturelles Problem – die absolute Zahl der Arbeitslosen ist mit sechs Personen vernachlässigbar klein.

Der Bevölkerungsrückgang steht in keinem direkten Zusammenhang mit der Arbeitsmarktlage. Er lässt sich eher auf die Struktur als kleine ländliche Gemeinde zurückführen, wie sie im Kreis Plön typisch ist: Viele der 85 Gemeinden des Kreises haben weniger als 1.000 Einwohner und verzeichnen Zuzugsverluste.

Regionale Einordnung: Mieten über dem Nachbardurchschnitt

Im regionalen Vergleich schneidet Wahlstorf unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 10,41 €/m² liegt unter Kühren (10,66 €/m²), Dörnick (11,11 €/m²) und Preetz (10,89 €/m²), aber über Wittmoldt (9,74 €/m²), Ascheberg (9,87 €/m²), Schellhorn (10,30 €/m²) und Postfeld (8,67 €/m²). Der Kaufpreis von 2.591 €/m² liegt unter Wittmoldt (2.600 €/m²), Ascheberg (3.007 €/m²), Dörnick (3.648 €/m²) und Preetz (2.841 €/m²), aber über Kühren (2.200 €/m²), Schellhorn (2.514 €/m²), Postfeld (1.703 €/m²) und Löptin (1.439 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,82 % liegt damit im mittleren Feld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als die von Ascheberg (3,94 %) und Dörnick (3,66 %), die beide deutlich höhere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten aufweisen. Sie ist niedriger als die von Kühren (5,81 %), Löptin (6,26 %) und Postfeld (6,11 %), die deutlich niedrigere Kaufpreise bei ähnlichen oder niedrigeren Mieten bieten. Im Vergleich zu Wittmoldt (4,50 %), Schellhorn (4,92 %) und Preetz (4,60 %) liegt Wahlstorf dazwischen.

Wahlstorf folgt damit dem Muster einiger Nachbargemeinden: Die Miete ist relativ hoch, was auf die Lage in der Holsteinischen Schweiz als attraktives Wohngebiet hindeutet, während der Kaufpreis moderat bleibt.

Standortfaktoren: Lebensqualität ohne wirtschaftliche Dynamik

Der Kreis Plön, dem Wahlstorf angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 354 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 330 und die wirtschaftliche Stärke mit Rang 349. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Platz 147 deutlich besser ab – ein Hinweis auf die attraktive Lebensqualität in der Holsteinischen Schweiz.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang in Dynamik und Stärke einerseits und dem vergleichsweise guten Wohlstands-Rang andererseits beschreibt ein typisches Muster für ländliche Gemeinden in Schleswig-Holstein: Sie bieten eine hohe Lebensqualität, verzeichnen aber gleichzeitig Bevölkerungsrückgang und geringe wirtschaftliche Dynamik.

Für den Immobilienmarkt bedeutet dies: Die Nachfrage wird vor allem von externen Käufern und Mietern getragen, die die Lebensqualität in der Holsteinischen Schweiz schätzen, nicht von einer lokalen Wirtschaftskraft, die Zuzug generiert.