Wulfsmoor

Der Ort

Wulfsmoor ist eine Gemeinde im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein mit 391 Einwohnern auf einer Fläche von 8,78 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte von 45 Einwohnern je Quadratkilometer liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 125 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort gehört zur Metropolregion Hamburg.

Marktüberblick

Die Angebotsmiete liegt bei 7,95 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.404 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,97 Prozent, der Kaufpreisfaktor 25,2. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete von 7,95 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,43 Euro und deutlich unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 2.404 Euro je Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreisdurchschnitt von 2.097 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 25,2 übersteigt den Kreiswert von 21,35 und den Landeswert von 22,05. Die Bruttomietrendite von 3,97 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 5,22 Prozent und dem Landeswert von 5,09 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 27,1 im Bundesland gehört Wulfsmoor im unteren Drittel der 1.106 bewerteten Orte Schleswig-Holsteins.

Die Kombination aus relativ niedriger Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis und hohem Kaufpreisfaktor führt zu einer niedrigen Rendite. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Mietrendite Wulfsmoors unter denen von Wrist (5,12 %), Hingstheide (4,87 %), Auufer (4,22 %) und Föhrden-Barl (4,43 %). Den niedrigsten Wert im Umkreis weist Mönkloh mit 3,21 % auf, was dort auf einen extrem hohen Kaufpreis von 3.311 Euro je Quadratmeter bei moderater Miete zurückzuführen ist.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,55 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,20 Euro (2022), 7,33 Euro (2023) und 10,48 Euro im Jahr 2024. Der Kaufpreis fiel von 4.163,86 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 auf 1.524,79 Euro im Jahr 2025. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Mietanstieg von 4,55 auf 10,48 Euro je Quadratmeter entspricht einer Steigerung von rund 130 Prozent in drei Jahren. Der Kaufpreisrückgang von 4.163 auf 1.525 Euro je Quadratmeter entspricht einem Rückgang von rund 63 Prozent in drei Jahren. Diese Gegenläufigkeit – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – entspricht einem Muster, das auf dem deutschen Wohnungsmarkt untypisch ist.

Die unterschiedliche Datenverfügbarkeit ist zu beachten: Die Mietreihe umfasst vier Jahre (2021–2024), die Kaufpreisreihe nur zwei Messpunkte (2022 und 2025). Der aktuelle Angebotsmietwert von 7,95 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Zeitreihenwert von 2024 (10,48 Euro), was eine Abweichung zwischen dem aktuellen Inserat und dem historischen Höchstwert zeigt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Wulfsmoors entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 380 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 396 im Jahr 2022, um dann wieder auf 391 im Jahr 2024 zu sinken. Insgesamt entspricht dies einem Anstieg von 2,9 Prozent über den Untersuchungszeitraum. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,19 Prozent und ist damit leicht gestiegen gegenüber 2,34 Prozent im Jahr 2015.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Kreis Steinburg einen Gesamtrang von 213 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 74 aus, während die Indizes für Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand (Rang 251) im unteren Drittel liegen. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 153 im oberen Mittelfeld. Diese Struktur – hohe Dynamik bei schwacher Wohlstands- und Demografiebewertung – entspricht einem ländlichen Raum, der zwar wirtschaftliche Impulse setzt, aber gleichzeitig mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Fazit

Wulfsmoor präsentiert sich als kleiner ländlicher Ort mit stabiler Bevölkerungszahl und niedriger Bevölkerungsdichte. Der Immobilienmarkt zeigt eine komplexe Lage: Die Mieten liegen unter dem regionalen Durchschnitt, die Kaufpreise liegen über dem Kreisdurchschnitt, was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 3,97 Prozent führt. Die extreme Volatilität in den Zeitreihen – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – ist ein auffälliges Merkmal.