Wittenbergen

Ortsprofil

Wittenbergen ist eine Gemeinde im Kreis Steinburg mit rund 168 Einwohnern auf 4,59 km² Fläche. Der Ort liegt am südlichen Ufer der Stör, zwischen Kellinghusen und Itzehoe, und gehört zum Amt Breitenburg. Die Gemeinde ist durch landwirtschaftlich geprägte Vorgeest-Landschaft und Teile des Natura-2000-Schutzgebiets Elbästuar charakterisiert. Der ehemalige Hauptarbeitgeber, die Kaisermühle mit eigenem Hafen an der Stör, ist nicht mehr in Betrieb. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick und Rendite

Der Immobilienmarkt in Wittenbergen ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,48 Euro pro Quadratmeter und damit 23 % unter dem Kreisdurchschnitt des Steinburg (8,43 €/m²), 34 % unter dem Schleswig-Holsteinischen Durchschnitt (9,87 €/m²) und 27 % unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.147 €/m² liegt ebenfalls deutlich unter allen Vergleichswerten: 45 % unter dem Kreiswert (2.097 €/m²), 56 % unter dem Landesdurchschnitt (2.625 €/m²) und 52 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Die Kombination aus niedrigen Preisen und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 6,78 %. Diese liegt 30 % über dem Kreiswert (5,22 %) und 33 % über dem Landesdurchschnitt (5,09 %). Im Bundesland belegt Wittenbergen damit das 86. Perzentil – von allen gemessenen Orten im Land liegt die Rendite hier höher als bei 86 %. Der Kaufpreisfaktor von 14,75 ist ebenfalls deutlich niedriger als im Kreis (21,35) und im Bundesland (22,05). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis weniger Jahre der Jahresmiete entspricht – in Wittenbergen also etwa 15 Jahre statt der landesüblichen 22 Jahre.

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Wittenbergen ist ein klarer Preisbremsen-Ort im regionalen Vergleich. Die niedrigen Kaufpreise sind die treibende Kraft für die hohe Rendite, nicht überdurchschnittliche Mieten.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Rückgang in der jüngeren Vergangenheit. Die Angebotsmiete sank von 7,44 €/m² im Jahr 2018 auf 6,00 €/m² in den Jahren 2019 und 2022. Dieser Rückgang von rund 19 % innerhalb von zwei Jahren ist signifikant. Seit 2019 stabilisiert sich die Miete auf dem niedrigeren Niveau.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2021 vor (1.147 €/m²). Eine Entwicklung kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden.

Der negative CAGR von -5,24 % für die Miete bezieht sich auf den Zeitraum 2018 bis 2022 und spiegelt den beschriebenen Einbruch wider.

Regionale Einordnung

Im direkten Umfeld hebt sich Wittenbergen deutlich von allen Nachbarorten ab. Alle acht verglichenen Nachbargemeinden weisen höhere Mieten (7,41 bis 9,35 €/m²) und höhere Kaufpreise (1.436 bis 2.626 €/m²) auf. Gleichzeitig erreicht Wittenbergen mit 6,78 % die höchste Bruttomietrendite der Nachbarschaft. Der nächstgelegene Ort, Auufer (1,1 km), liegt mit 4,22 % deutlich darunter.

Breitenberg (3,2 km) ist der einzige Nachbarort mit einer vergleichbaren Rendite von 6,32 %, was auf dessen ebenfalls niedrigen Kaufpreis von 1.436 €/m² zurückzuführen ist. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Renditen zwischen 3,97 % und 5,08 % deutlich unter dem Wert von Wittenbergen.

Wittenbergen folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern bildet einen eigenen Preis- und Renditepol. Die Abweichung ist systematisch: Sowohl Miete als auch Kaufpreis liegen unter allen Nachbarwerten, die Rendite darüber.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Wittenbergen bewegte sich zwischen 2015 (163 Einwohner) und 2024 (168 Einwohner) in einem sehr engen Korridor. Mit einem Anstieg von 3,07 % über den gesamten Zeitraum zeigt sich ein leichtes Wachstum, das jedoch von Schwankungen begleitet war: Zwischen 2019 und 2022 sank die Einwohnerzahl auf 157, bevor sie 2023 wieder auf 168 anstieg.

Die Arbeitslosenquote ist im Beobachtungszeitraum von 6,03 % (2015) auf 0,87 % (2023) gesunken. Mit nur einem arbeitslosen Menschen bei 168 Einwohnern liegt Wittenbergen weit unter allen regionalen und überregionalen Vergleichswerten.

Standortfaktoren

Der Kreis Steinburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 213 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtvergleich. Im Bereich Dynamik schneidet der Kreis mit Rang 74 deutlich besser ab, während die Indizes Stärke (249), Demografie (251), Arbeitsmarkt (247) und Wohlstand (251) im unteren Drittel liegen. Der Index Wettbewerb und Innovation (153) ist der stärkste Teilindex.

Diese Bewertung gilt für den Kreis Steinburg als Ganzes und lässt keine Rückschlüsse auf die einzelne Gemeinde Wittenbergen zu. Die schwachen Werte in den Bereichen Demografie und Wohlstand stehen jedoch im Widerspruch zur sehr niedrigen Arbeitslosenquote des Ortes – ein Hinweis darauf, dass die aggregierten Kreisdaten lokale Unterschiede überdecken können.