Quarnstedt

Marktüberblick

Quarnstedt ist eine kleine Gemeinde im Kreis Steinburg mit 451 Einwohnern auf 10,59 km². Der Ort liegt in der Geest-Landschaft südlich von Itzehoe und gehört zur Metropolregion Hamburg. Mit einer Bevölkerungsdichte von 43 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine ländlich strukturierte Gemeinde, deren Immobilienmarkt sich deutlich vom regionalen Durchschnitt abhebt.

Der Immobilienmarkt in Quarnstedt ist durch extrem niedrige Kaufpreise gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis liegt bei 989 Euro pro Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.097 Euro pro m². Die Angebotsmiete von 8,69 Euro pro m² liegt hingegen knapp über dem Kreiswert von 8,43 Euro und leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Diese Diskrepanz zwischen moderaten Mieten und sehr niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 10,54 Prozent – damit liegt Quarnstedt im Perzentilrang 97,8 von 1.106 Orten in Schleswig-Holstein, also in den oberen zwei Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 9,49 ist ebenfalls außergewöhnlich niedrig und bedeutet, dass der Kaufpreis nur dem 9,49-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, während der Kreisdurchschnitt bei 21,35 liegt.

Preisentwicklung

Die Mietpreis-Zeitreihe von 2021 bis 2026 zeigt extreme Schwankungen: 6,88 Euro (2021), 4,78 Euro (2022), 6,88 Euro (2023), 12,38 Euro (2024), 7,42 Euro (2025) und 10,64 Euro (2026). Die Spanne zwischen dem Tiefstwert 2022 und dem Höchstwert 2024 beträgt mehr als 150 Prozent. Dieser extreme Verlauf ist ein klarer Hinweis auf ein sehr kleines Angebot: Bei einer Gemeindegröße von 450 Einwohnern sind Transaktionen selten, und einzelne Inserate können den Durchschnittswert stark verzerren. Die Werte sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt vor (989 Euro pro m² im Jahr 2018). Eine Entwicklung kann daraus nicht abgeleitet werden. Die Kombination aus einzelnen Kaufpreispunkten und volatilen Mietwerten macht quantitative Aussagen zur Preisentwicklung für Quarnstedt unsicher.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Quarnstedt deutlich von seinen Nachbargemeinden ab. Die nächstgelegenen Orte liegen zwischen 1,9 und 4,7 km Entfernung und weisen Kaufpreise zwischen 1.872 Euro (Armstedt) und 2.702 Euro (Brokstedt) pro m² auf. Quarnstedts Wert von 989 Euro pro m² liegt damit deutlich unter allen Nachbarorten – der nächstgelegene Nachbar Borstel (1,9 km) weist mit 2.600 Euro mehr als das Doppelte aus.

Auch die Bruttomietrendite von 10,54 Prozent übertrifft alle Nachbarn deutlich – Borstel liegt bei 4,33 Prozent, also weniger als der Hälfte von Quarnstedt. Auf Kreisebene liegt Quarnstedt mit seinem Kaufpreis unter dem Durchschnitt des gesamten Steinburg (2.097 Euro pro m²), während die Miete leicht darüber liegt. Auf Landesebene liegt der Kaufpreis mit 989 Euro pro m² deutlich unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 2.625 Euro, die Miete von 8,69 Euro liegt knapp darunter. Quarnstedt bildet damit einen deutlichen Ausreißer nach unten im Preisgefüge der Region.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Quarnstedts entwickelte sich zwischen 2015 (435) und 2024 (451) stabil mit einem leichten Zuwachs von 3,7 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,26 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Mit nur sechs arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt überschaubar.

Auf Kreisebene belegte der Steinburg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 213 von rund 400 Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Platz 251) sowie Demografie (Platz 251). Im Bereich Dynamik schnitt er mit Platz 74 deutlich besser ab, was auf positive Impulse in Teilen des Kreises hindeutet. Der Wettbewerb und Innovation-Bereich liegt mit Platz 153 im oberen Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, niedriger Arbeitslosigkeit und den extrem niedrigen Immobilienpreisen zeichnet Quarnstedt als einen der preiswertesten Wohnstandorte im Kreis Steinburg aus.