Föhrden-Barl

Der Ort Föhrden-Barl

Föhrden-Barl ist eine Gemeinde im Westen des Kreises Segeberg in Schleswig-Holstein und gehört zum Amt Bad Bramstedt-Land. Der Ort setzt sich aus den beiden früher eigenständigen Orten Föhrden und Barl zusammen, die durch den Fluss Bramau getrennt waren. Mit einer Fläche von 9,23 km² und rund 289 Einwohnern (Stand 2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Kreises. Die Bevölkerungsdichte beträgt 31 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Kreis Segeberg gehört zur Metropolregion Hamburg, was die Lage des Ortes im Umland einer größeren Stadt kennzeichnet.

Marktüberblick: Niedrige Mieten, aber schwache Rendite

Die Angebotsmiete in Föhrden-Barl liegt bei 7,84 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 9,89 Euro sowie dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 9,87 Euro. Auch im bundesweiten Vergleich von 8,92 Euro liegt der Ort unter dem Niveau. Der Angebotskaufpreis von 2.124 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.527 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,43 Prozent und liegt damit unter allen Vergleichswerten: dem Kreis (5,06 %), dem Bundesland (5,09 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,57 liegt über dem Kreiswert von 21,58 und dem Landeswert von 22,05. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen – die Rendite ist bei gleicher Miete niedriger, weil der Kaufpreis überproportional hoch ist.

Dieses Muster zeigt sich auch im Vergleich zu den Nachbarorten: Mit 7,84 Euro pro Quadratmeter hat Föhrden-Barl die niedrigste Angebotsmiete aller umliegenden Gemeinden. Lediglich Wulfsmoor (7,95 €/m²) liegt nahe dran. Die Bruttomietrendite von 4,43 % ist ebenfalls die niedrigste unter den Nachbarn – deutlich unter Quarnstedt mit 10,54 % oder Hagen mit 5,20 %. Bei den Kaufpreisen liegt Föhrden-Barl mit 2.124 Euro im Mittelfeld der Nachbarn.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Anstieg und Korrektur

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis in Föhrden-Barl sind durch extreme Schwankungen gekennzeichnet, was auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten könnte.

Bei der Angebotsmiete zeigt sich eine starke Volatilität: 2019 lag der Wert bei 10 Euro pro Quadratmeter, fiel 2020 auf 7,56 Euro und erreichte 2021 mit 5,83 Euro ein Tief. 2022 erholte er sich wieder auf 9 Euro. Der CAGR von -3,45 % über den Zeitraum ist negativ, wird aber durch die wenigen Datenpunkte und die starken Ausschläge geprägt.

Beim Kaufpreis ist der Verlauf noch ungleichmäßiger: Von 2018 bis 2021 bewegte sich der Preis stabil bei rund 1.360 bis 1.378 Euro pro Quadratmeter. Dann folgte ein sprunghafter Anstieg auf 2.932 Euro im Jahr 2023 – ein Plus von über 115 % in zwei Jahren. Anschließend korrigierte der Preis wieder auf 2.160 Euro (2024) und 1.931 Euro (2025). Der CAGR von 4,93 % über den gesamten Zeitraum ist positiv, wird aber maßgeblich vom Ausreißer 2023 bestimmt.

Die Datenlücken in der Zeitreihe (keine Werte für 2020 und 2022 beim Kaufpreis) unterstreichen, dass es sich um einen Markt mit sehr geringem Transaktionsvolumen handelt. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Regionale Einordnung: Unterdurchschnittliche Mieten, überdurchschnittlicher Faktor

Föhrden-Barl liegt mit seinen Angebotsmieten von 7,84 Euro pro Quadratmeter und Kaufpreisen von 2.124 Euro pro Quadratmeter unter dem Niveau des Kreises Segeberg und des Landes Schleswig-Holstein. Im bundesweiten Vergleich liegt der Ort ebenfalls unter dem Durchschnitt bei Miete und Kaufpreis.

Der Kaufpreisfaktor von 22,57 liegt jedoch über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen. Dieser Widerspruch – niedrige absolute Werte bei hohem Faktor – entsteht, weil die Mieten noch stärker unter dem Durchschnitt liegen als die Kaufpreise.

Im Vergleich zu den Nachbarn im Umkreis von bis zu 4,5 Kilometern zeigt sich ein ähnliches Bild: Föhrden-Barl hat die niedrigste Miete aller umliegenden Gemeinden. Weddelbrook (11,95 €/m²), Hitzhusen (10,24 €/m²) und Mönkloh (8,85 €/m²) liegen deutlich darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Föhrden-Barl mit 2.124 Euro im Mittelfeld – über Quarnstedt (989 €/m²) und Hagen (1.948 €/m²), aber unter Mönkloh (3.311 €/m²) und Weddelbrook (2.823 €/m²).

Der Perzentilrang von 41,7 im Bundesland bedeutet, dass Föhrden-Barl bei den Immobilienkennzahlen etwa auf der unteren Hälfte aller 1.106 Orte in Schleswig-Holstein liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Klein Gemeinde

Die Bevölkerung von Föhrden-Barl ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 294 Einwohnern im Jahr 2015 auf 289 im Jahr 2024, einem Minus von 1,7 Prozent. Der höchste Wert wurde 2016 mit 304 Einwohnern erreicht. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl stabil bei 289.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,53 Prozent, was fünf Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert liegt unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt und kennzeichnet den Ort als arbeitsmarktlich stabil. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,94 % (2019) und 3,3 % (2015), was bei einer so kleinen Gemeinde mit wenigen Arbeitslosen typisch sein kann.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungszahl, geringer Dichte und stabiler Arbeitslosigkeit entspricht dem Profil einer ländlichen Gemeinde im Umland einer größeren Stadt.

Standortfaktoren: Ländliches Profil ohne Wachstumsmotoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Segeberg, zu dem Föhrden-Barl gehört, auf Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Dieser Platz liegt im mittleren Drittel, zeigt aber auch keine herausragende Zukunftsfähigkeit.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index rangiert mit Platz 142 relativ gut, während der Stärke-Index mit Platz 180 und der Wohlstands-Index mit Platz 208 eher im unteren Bereich liegen. Der Demografie-Index auf Platz 219 und der Arbeitsmarkt-Index auf Platz 176 liegen im unteren Mittelfeld. Der Index für Wettbewerb und Innovation mit Platz 139 ist der beste Teilindex des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, fehlenden Bildungsinfrastrukturen und den demografischen Kennzahlen des Kreises entspricht einem eher ländlich-strukturellen Profil.