Hitzhusen

Der Ort

Hitzhusen ist eine 7,93 qkm große Gemeinde im Süden Schleswig-Holsteins im Kreis Segeberg, der zur Metropolregion Hamburg gehört. Mit 1.233 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 155 Einwohnern je qkm. Hitzhusen ist eine ländlich geprägte Gemeinde; am Ort bestehen keine Hochschulen. Als Kulturdenkmal ist eine Ehrenmalanlage aus der Zeit von 1896 bis nach 1945 mit drei Kriegerdenkmälern, einer Friedenseiche und einer Backsteineinfassungsmauer ausgewiesen.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete liegt bei 10,24 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Hitzhusen über dem Kreisdurchschnitt (9,89 Euro), dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Im Nachbarortvergleich liegt die Miete jedoch unter den Werten von Weddelbrook (11,95 Euro) und Bad Bramstedt (11,56 Euro) und über denen von Fuhlendorf (9,81 Euro), Wiemersdorf (9,24 Euro) und Hagen (8,44 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.393 Euro je qm liegt unter dem Kreis- (2.527 Euro) und Landesmittel (2.625 Euro) sowie leicht unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 19,48 liegt im Nachbarortvergleich im unteren Mittelfeld – nur Quarnstedt (ca. 11,4) und Armstedt (ca. 19,3) liegen darunter. Die Bruttomietrendite von 5,13 Prozent liegt knapp über dem Kreis- (5,06 %) und Landesmittel (5,09 %) und entspricht annähernd dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Perzentilrang der Bundeslandvergleichsplatz liegt Hitzhusen bei 61,9 – die Rendite ist also besser als bei etwa 62 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten bei unterdurchschnittlichen Kaufpreisen erzeugt diese überdurchschnittliche Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 19,48 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 19,48-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der im Nachbarortvergleich zu den günstigeren gehört und die Attraktivität für Investoren unterstreicht.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen extreme Schwankungen, die auf einen Markt mit geringer Markttiefe hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,82 Euro (2019) und 13,68 Euro (2024). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.389 Euro (2018) und 3.091 Euro (2023).

Besonders auffällig ist die Volatilität: Die Miete stieg von 9,29 Euro (2023) auf 13,68 Euro (2024), fiel dann auf 10,13 Euro (2025) und stieg erneut auf 12,03 Euro (2026). Beim Kaufpreis folgte auf den Tiefstwert von 1.396 Euro (2022) ein Sprung auf 3.091 Euro (2023), bevor der Preis auf 2.375 Euro (2024) korrigierte. Der CAGR für die Miete beträgt 6,03 Prozent, für den Kaufpreis 9,35 Prozent – diese Werte sind aufgrund der hohen Volatilität und der ungleichen zeitlichen Verteilung der Datenpunkte (Lücken in 2020, 2021 für den Kaufpreis) nur bedingt aussagekräftig als Trendindikatoren.

Ein weiterer Hinweis auf die Marktdynamik: Der aktuelle Angebotsmietwert von 10,24 Euro weicht vom letzten Zeitreihenwert von 12,03 Euro (2026) ab. Diese Differenz zeigt, dass sich die Marktpreise innerhalb kurzer Zeit verändern können und die Zeitreihenwerte nicht mit den aktuellen Inseratwerten übereinstimmen müssen.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Hitzhusens ist seit Beginn der Zeitreihe (2015) um 1,44 Prozent auf 1.233 Einwohner (2024) leicht rückläufig. Der Höchststand lag 2018 bei 1.272 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote von 2,58 Prozent (2023) liegt unter dem Landesdurchschnitt und kennzeichnet den Ort als arbeitsmarktlich stabil. Mit 19 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Der Kreis Segeberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 139 im oberen Bereich, während Demografie (219), Wohlstand und soziale Lage (208) und Stärke (180) unter dem Median liegen. Die Dynamik (142) und der Arbeitsmarkt (176) liegen im mittleren Bereich. Diese Bewertungen gelten für den Kreis Segeberg als Ganzes und lassen keine direkten Rückschlüsse auf Hitzhusen zu, sie geben jedoch einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen der Region.

Regionale Einordnung

Hitzhusen liegt im südlichen Kreis Segeberg in unmittelbarer Nachbarschaft zu Bad Bramstedt (2 km Entfernung) und Weddelbrook (2,5 km). Die Lage in der Metropolregion Hamburg ist ein Standortfaktor für die Gemeinde. Der Kaufpreisfaktor von 19,48 liegt im Nachbarortvergleich im unteren Mittelfeld – nur Quarnstedt und Armstedt liegen darunter. Die Kombination aus ländlicher Struktur, moderaten Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten erzeugt eine für die Region attraktive Renditesituation.