Kaltenkirchen, Stadt

Marktüberblick

Kaltenkirchen liegt im nördlichen Umland Hamburgs im Kreis Segeberg, Schleswig-Holstein, und hat sich seit der Verleihung der Stadtrechte 1973 zu einer bedeutenden Mittelstadt entwickelt. Mit rund 23.500 Einwohnern auf 23,11 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von etwa 1.016 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Stadt ist über die AKN-Eisenbahn direkt an das Hamburger S-Bahn-Netz angebunden und erfüllt die Funktion eines Unterzentrums mit Teilfunktion eines Mittelzentrums.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.399 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,89 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,83, die Bruttomietrendite liegt bei 4,2 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,06 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 11,75 Euro. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,3 Prozent über den betrachteten Zeitraum.

Besonders ausgeprägt war der Anstieg von 2018 bis 2021, gefolgt von einem leichten Rückgang 2022 auf 10,35 Euro. Ab 2023 setzte sich der Aufwärtstrend wieder fort (11,27 Euro im Jahr 2023, 11,69 Euro im Jahr 2024). Im Jahr 2025 gab es eine leichte Korrektur auf 11,62 Euro, bevor die Werte 2026 wieder auf 11,75 Euro stiegen.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich dynamischer. Von 2.946 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise 2021 auf 3.713 Euro, fielen dann 2022–2024 auf ein Tief von 2.917 Euro (2024) und stiegen anschließend stark an: 3.790 Euro im Jahr 2025 und 4.570 Euro im Jahr 2026. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 5,6 Prozent. Der starke Anstieg in den letzten beiden Jahren der Zeitreihe ist bemerkenswert und hebt sich von der Entwicklung in den Vorjahren ab.

Regionale Einordnung

Kaltenkirchen liegt mit seinen Angebotspreisen deutlich über den Durchschnittswerten auf allen räumlichen Ebenen.

Im Kreis Segeberg beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 2.527 Euro je Quadratmeter, in Schleswig-Holstein 2.625 Euro und deutschlandweit 2.409 Euro. Kaltenkirchen liegt damit rund 34 Prozent über dem Landesdurchschnitt und 41 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Auch bei der Angebotsmiete liegt Kaltenkirchen mit 11,89 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 23,83 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 21,58 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Die Bruttomietrendite von 4,2 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,06 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent, was auf die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hinweist.

Im Perzentilrang der Schleswig-Holsteiner Orte liegt Kaltenkirchen bei 34,8 Prozent, was bedeutet, dass etwa ein Drittel der Orte im Land niedrigere Mietrenditen aufweist.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Henstedt-Ulzburg (5,5 km Entfernung) weist mit 12,63 Euro je Quadratmeter die höchste Angebotsmiete auf, Kisdorf (4,5 km) liegt mit 4.325 Euro je Quadratmeter beim Kaufpreis deutlich über Kaltenkirchen. Winsen (3,8 km) fällt mit nur 1.130 Euro je Quadratmeter Kaufpreis deutlich auf, weist aber mit 10,02 Prozent die höchste Bruttomietrendite auf.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Kaltenkirchens wuchs von 20.331 Einwohnern im Jahr 2015 auf 23.478 Einwohner im Jahr 2024. Das entspricht einem Anstieg von 15,5 Prozent in neun Jahren. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2015 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 20.331 auf 23.538 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 23.478 Einwohnern weitgehend stabil.

Die Arbeitslosenquote wird in der Zeitreihe als absolute Zahl der Arbeitslosen ausgewiesen. Lag die Zahl 2015 noch bei 749, stieg sie 2020 auf 840, fiel 2022 auf 730 und lag 2023 bei 832 Arbeitslosen. Die tatsächliche Arbeitslosenquote in Prozent ist nicht direkt aus den vorliegenden Daten ablesbar.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Segeberg auf Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Im Bereich Wettbewerb und Innovation schneidet der Kreis mit Rang 139 vergleichsweise gut ab, während die Werte in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage (Rang 208) sowie Demografie (Rang 219) schwächer ausfallen. Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 142.