Krummesse

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Krummesse ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 11,97 Euro pro Quadratmeter und damit rund 25 Prozent über dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 Euro) sowie 21 Prozent über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro). Der Angebotskaufpreis von 4.097 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.683 Euro um 53 Prozent und den Landeswert von 2.625 Euro um 56 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 3,51 Prozent liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Im Perzentilrang der Schleswig-Holsteiner Orte belegt Krummesse Platz 15,02 — das bedeutet, dass nur etwa 15 Prozent der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 28,53 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 23,82 und dem Landeswert von 22,05. Alle drei Kennzahlen — niedrige Rendite, hoher Kaufpreis, hoher KPF — beschreiben denselben Sachverhalt: Der Markt in Krummesse ist preislich deutlich über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt positioniert.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6 km Entfernung weist Krummesse sowohl die höchste Angebotsmiete (11,97 Euro) als auch den höchsten Angebotskaufpreis (4.097 Euro) auf. Die Rendite von 3,51 Prozent liegt unter allen Nachbarorten außer Groß Disnack (2,34 Prozent). Diese Positionierung als teurerer Ort im direkten Umland ist bemerkenswert, da Krummesse mit 3,35 km² eine der kleinsten Gemeinden der Region ist.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen in Krummesse außergewöhnliche Schwankungen, die über typische Marktbewegungen hinausgehen.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,08 Euro (2020) und 12,99 Euro (2024) — eine Spanne von über 60 Prozent innerhalb von vier Jahren. Der Anstieg von 8,48 Euro (2018) auf den aktuellen Wert von 11,97 Euro entspricht einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,43 Prozent. Die Kaufpreise zeigen noch größere Volatilität: Von 3.907 Euro (2021) über 4.663 Euro (2022) fiel der Preis auf 3.013 Euro (2023), stieg dann auf 5.817 Euro (2024) und korrigierte sich 2025 auf 4.122 Euro. Der CAGR von 1,35 Prozent über den gesamten Zeitraum verschleiert diese extremen Ausschläge.

Die hohen Schwankungen in den Angebotswerten sind typisch für kleine Märkte mit geringer Transaktionszahl: Einzelne Inserate können den Durchschnitt stark beeinflussen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Marktdaten hindeutet. Die angebotenen Werte stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar, sondern basieren auf Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Krummesse hat 1.647 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 3,35 km², was einer Bevölkerungsdichte von 492 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde ist damit deutlich dichter besiedelt als der ländliche Durchschnitt.

Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 7,05 Prozent zurückgegangen — von 1.772 auf 1.647 Einwohner. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2019 und 2021 (von 1.718 auf 1.664), verlangsamt sich aber seit 2022, als die Einwohnerzahl mit 1.647 stabil blieb. Dieser demografische Rückgang steht im Widerspruch zu den steigenden Immobilienpreisen und könnte auf eine Alterung der Bevölkerung sowie Abwanderung jüngerer Haushalte hindeuten.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,55 Prozent und damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins. Die Quote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,56 Prozent (2017) und 3,71 Prozent (2019), was auf eine gewisse Volatilität in einem kleinen Arbeitsmarkt hinweist.

Standortfaktoren

Der Kreis Herzogtum Lauenburg, dem Krummesse angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Position im unteren Drittel der Kreiswerte wird durch die Teilindizes bestätigt: Der Rang im Bereich Demografie liegt bei 309, im Arbeitsmarkt bei 302, im Wettbewerb und Innovation bei 305 und in der Stärke bei 296. Alle diese Indizes liegen im hinteren Drittel der Kreiswerte.

Ein positiver Ausreißer ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 132 — der Kreis liegt hier im oberen Drittel. Dies korrespondiert mit der niedrigen Arbeitslosenquote in Krummesse und könnte die überdurchschnittlichen Immobilienpreise teilweise erklären: Wohlhabendere Haushalte sind bereit, höhere Preise für Wohnraum zu zahlen.

Der Dynamik-Index mit Rang 170 liegt im mittleren Bereich und deutet auf eine moderate Entwicklungsdynamik hin. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit und überdurchschnittlichem Wohlstand bei gleichzeitigem demografischen Rückgang und schwacher Innovationsdynamik beschreibt einen Ort, der von Wohlstand lebt, aber keine wachstumsstarken Impulse generiert.