Kastorf

Der Ort Kastorf

Kastorf ist eine Gemeinde im südlichsten Kreis Schleswig-Holsteins, dem Herzogtum Lauenburg, der zur Metropolregion Hamburg gehört. Auf einer Fläche von 6,9 Quadratkilometern leben 1.207 Einwohner, was einer Dichte von 175 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Damit liegt Kastorf leicht über der Kreisdurchschnittsdichte von 163 Einwohnern je km². Der Ort ist eine ländlich geprägte Gemeinde ohne eigene Hochschulen, die aber von der Nähe zu Hamburg und der Region profitiert.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.404 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,10 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,54 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,01.

Der Kaufpreisfaktor von 22,01 bedeutet, dass der Kaufpreis das 22-fache der Jahreskaltmiete beträgt. Im bundesweiten Vergleich liegt Kastorf damit knapp unter dem deutschen Durchschnitt von rund 22,05. Die Bruttomietrendite von 4,54 Prozent liegt jedoch unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent und dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 5,09 Prozent. Dieser Unterschied entsteht, weil die Mieten in Kastorf (9,10 €/m²) zwar über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²) liegen, der Kaufpreis (2.404 €/m²) aber knapp unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²) liegt. Die Mieten steigen also stärker als die Kaufpreise – was bei sonst ähnlichen Kaufpreisen zu einer niedrigeren Rendite führt.

Im Kreis Herzogtum Lauenburg schneidet Kastorf bei der Angebotsmiete (9,10 vs. 9,55 €/m²) und beim Kaufpreis (2.404 vs. 2.683 €/m²) jeweils unter dem Kreisdurchschnitt ab. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 22,01 leicht unter dem Kreiswert von 23,82, was auf die relativ moderaten Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten schwanken

Die Kaufpreise in Kastorf sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Von 1.787 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 2.373 Euro im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von rund 33 Prozent in fünf Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 5,8 Prozent entspricht.

Die Mieten zeigen ein unruhigeres Bild: Sie schwankten zwischen 7,09 Euro je Quadratmeter (2019) und 10,49 Euro (2025), ohne eine klare Trendrichtung aufzuweisen. Der aktuelle Angebotswert von 9,10 Euro je Quadratmeter (aus den Markt-Daten) liegt über dem Wert der Zeitreihe für 2026 (7,95 Euro je Quadratmeter). Dieser Unterschied zwischen den beiden Datenquellen zeigt, dass die Mietentwicklung volatil ist und die aktuellen Inserate nicht mit den Jahresdurchschnittswerten der Zeitreihe übereinstimmen müssen. Die jährliche Mietentwicklung liegt bei rund 0,17 Prozent, also praktisch bei Null.

Der starke Kaufpreisanstieg bei gleichzeitig stabilen bis schwankenden Mieten hat die Bruttomietrendite in Kastorf gedrückt. Wo die Preise schneller steigen als die Mieten, sinkt die Rendite – ein Muster, das sich auch im Vergleich zu anderen Orten der Region zeigt.

Regionale Einordnung

Kastorf liegt mit einer Angebotsmiete von 9,10 Euro je Quadratmeter und einem Kaufpreis von 2.404 Euro je Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarorte. Die Bruttomietrendite von 4,54 Prozent liegt im Mittelfeld der umliegenden Gemeinden.

Die Nachbargemeinden zeigen ein starkes Gefälle: Düchelsdorf (1,5 km entfernt) weist mit 2,44 Prozent die niedrigste Rendite auf, bei einem Kaufpreis von 3.650 Euro je Quadratmeter – deutlich über dem Kastorfer Niveau. Bliestorf (3,1 km) bietet mit 7,87 Prozent die höchste Rendite, bei einem Kaufpreis von nur 1.678 Euro je Quadratmeter. Kastorf liegt mit seinen Werten dazwischen und folgt damit dem regionalen Muster, dass niedrigere Kaufpreise höhere Renditen ermöglichen.

Im Vergleich zum Kreis Herzogtum Lauenburg und zu Schleswig-Holstein insgesamt liegt Kastorf bei den Mietpreisen leicht unter dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen auf ähnlichem Niveau wie der Bundesdurchschnitt. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis Herzogtum Lauenburg auf Rang 280 von 400 deutschen Kreisen ein. Der Teilindex Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser als die Indizes für Demografie (309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb und Innovation (305).

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Kastorf ist seit 2021 deutlich gewachsen: Von 1.105 Einwohnern im Jahr 2019 auf 1.207 im Jahr 2023 und 2024. Das entspricht einem Anstieg von rund 9,2 Prozent in vier Jahren. Vorher war die Bevölkerung leicht rückläufig gewesen (1.158 im Jahr 2015 auf 1.105 im Jahr 2019).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,03 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2021 war mit 1,14 Prozent sogar ein noch niedrigerer Wert verzeichnet. Die niedrige Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Wirtschaft.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Herzogtum Lauenburg insgesamt auf Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Demografie (Rang 309) und Wettbewerb und Innovation (Rang 305) ab. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 deutlich besser. Die Dynamik liegt auf Rang 170. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht nur für Kastorf.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage in der Metropolregion Hamburg deutet auf eine nachfragegetriebene Entwicklung hin, die sich auch in den steigenden Kaufpreisen widerspiegelt.