Düchelsdorf

Marktüberblick

Düchelsdorf ist eine 3,01 km² große Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit 160 Einwohnern (Stand 2024). Der Ort liegt in der Metropolregion Hamburg und gehört seit 1948 zum Amt Berkenthin. Die Gemeinde wurde 1337 erstmals urkundlich erwähnt und war bis 1937 eine lübeckische Exklave. Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,41 Euro je Quadratmeter unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 3.650 Euro je Quadratmeter deutlich darüber liegt. Diese Kombination aus niedrigen Mieten und hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 2,44 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 41,05 — beide Werte gehören damit zu den extremsten im Bundesland.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg von 6,72 Euro je Quadratmeter (2020) auf 8,21 Euro (2023). Der aktuelle Angebotswert von 7,41 Euro je Quadratmeter liegt damit unter dem Wert von 2023, was auf eine Beruhigung oder Korrektur des Mietmarkts in jüngster Zeit hindeutet. Die Jahreswachstumsrate (CAGR) der Miete beträgt 6,90 Prozent für den Zeitraum 2020 bis 2023 und ist nicht geschätzt.

Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.900 Euro je Quadratmeter (2021) auf 3.620 Euro (2025). Diese Zeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Das jährliche Wachstum liegt bei 5,70 Prozent. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.650 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Wert der Zeitreihe für 2025.

Der Kaufpreisfaktor von 41,05 bedeutet, dass der Kaufpreis das 41-fache der jährlichen Kaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Der schleswig-holsteinische Durchschnitt liegt bei 22,05 und der Kreisdurchschnitt bei 23,82. Düchelsdorf liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der regionale Durchschnitt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein widersprüchliches Bild. Die Angebotsmiete von 7,41 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro, dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.650 Euro je Quadratmeter liegt dagegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 2,44 Prozent gehört mit einem Perzentilrang von 2,8 im Bundesland zu den niedrigsten überhaupt. Das bedeutet, dass nur etwa 3 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4 Kilometern liegt Düchelsdorf bei den Mieten im unteren Drittel. Sierksrade (1,3 km Entfernung) weist mit 7,38 Euro je Quadratmeter eine nahezu identische Miete aus, während alle anderen Nachbarorte zwischen 8,31 und 12,84 Euro liegen. Bei den Kaufpreisen liegt Düchelsdorf mit 3.650 Euro je Quadratmeter über ALLEN Nachbarorten — der nächstgelegene Nachbarort Göldenitz liegt mit 3.098 Euro je Quadratmeter rund 15 % darunter. Rondeshagen (1.713 Euro) und Bliestorf (1.678 Euro) liegen deutlich unter dem Düchelsdorfer Niveau. Diese Kaufpreisdifferenz erklärt die unterschiedlichen Renditen: Bliestorf weist mit 7,87 Prozent die höchste Rendite auf, Siebenbäumen mit 3,53 Prozent die niedrigste unter den Nachbarn.

Düchelsdorf folgt damit keinem einheitlichen regionalen Muster, sondern weist eine eigene Preisstruktur auf, die sich von der Mehrzahl der Nachbarn unterscheidet.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Düchelsdorfs ist seit 2015 um 5,33 Prozent zurückgegangen (von 169 auf 160 Einwohner). Seit 2021 ist die Einwohnerzahl mit jeweils 160 stabil. Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,96 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie schwankte jedoch in den vorangegangenen Jahren stärker: 2021 erreichte sie mit 5,77 Prozent einen Höhepunkt, bevor sie bis 2023 auf 1,96 Prozent sank.

Der Kreis Herzogtum Lauenburg belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 280. Besonders schlecht schnitten die Teilindizes Demografie (Rang 309), Arbeitsmarkt (Rang 302) und Wettbewerb und Innovation (Rang 305) ab. Besser positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 132. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 170 im Mittelfeld. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Boden- oder Grundstückswerte liegen für Düchelsdorf nicht vor.