Marktüberblick und Einordnung
Mainz, kreisfreie Stadt, ist die Landeshauptstadt von Rheinland-Pfalz und mit rund 223.000 Einwohnern dessen größte Stadt. Der Kreis – im eigentlichen Sinne eine kreisfreie Stadt – weist mit einem mittleren Kaufpreis von 4.593 Euro pro Quadratmeter den höchsten Wert im gesamten Bundesland Rheinland-Pfalz auf und liegt damit an erster Stelle von 36 kreisartigen Einheiten. Im bundesweiten Vergleich liegt Mainz mit 4.593 Euro/m² deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m². Die angebotene Miete liegt bei 15,34 Euro/m², die Bruttomietrendite bei 4,01 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25.
Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt einen deutlichen Anstieg von 3.576 Euro/m² im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 4.639 Euro/m² im Jahr 2021. Anschließend folgte eine Korrektur auf 4.289 Euro/m² im Jahr 2023, bevor die Werte 2024 mit 4.530 Euro/m² und 2025 mit 4.606 Euro/m² wieder an die Vorpandemiespitze heranreichten. Die Mietpreise stiegen kontinuierlich von 12,21 Euro/m² (2018) auf 15,66 Euro/m² (2025). Die Bevölkerung wuchs von 209.779 Einwohnern (2015) auf 222.889 (2023), was einem Zuwachs von rund 13.000 Menschen in acht Jahren entspricht.
Innere Struktur
Als kreisfreie Stadt besteht der Kreis Mainz aus genau einer Gemeinde – der Stadt Mainz selbst. Es gibt keine Gemeinden mit unterschiedlichen Preisniveaus oder Renditen innerhalb des Kreisgebiets. Die Spreizung der Kennzahlen ist null, da Mittelwert, Median, Minimum und Maximum identisch sind. Dies unterscheidet Mainz grundlegend von den 35 anderen kreisartigen Einheiten in Rheinland-Pfalz, die jeweils aus Dutzenden von Gemeinden mit teils erheblichen Preisunterschieden bestehen.
Die Stadt ist in 15 Ortsbezirke gegliedert, die unterschiedliche Charakteristika aufweisen können. Die Datengrundlage der angebotenen Werte erlaubt jedoch keine differenzierte Betrachtung auf dieser Ebene. Für eine Analyse der innerstädtischen Preisgefälle wären ortsspezifische Daten der einzelnen Bezirke erforderlich, die hier nicht vorliegen.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Mainz ist geprägt von einer bemerkenswert breiten Wirtschaftsstruktur mit mehreren international agierenden Großarbeitbern, die zusammen Zehntausende von Beschäftigten in der Stadt halten.
Die Schott AG, der 1884 gegründete Spezialglas- und Glaskeramik-Konzern, hat seinen Hauptsitz in Mainz und beschäftigt weltweit rund 17.392 Mitarbeiter (Geschäftsjahr 2024/2025), davon über 6.000 in Deutschland. Der Konzern erzielte 2024/2025 einen Umsatz von 2,8 Milliarden Euro. Die Schott AG ist einer der größten industriellen Arbeitgeber der Stadt.
Biontech, das 2008 gegründete Biotechnologieunternehmen, beschäftigte Ende 2024 rund 6.000 Mitarbeiter in Mainz und erwirtschaftete 2024 einen Umsatz von 2,8 Milliarden Euro. Das Unternehmen ist weltweit führend in der mRNA-Technologie und hat durch die Entwicklung des COVID-19-Impfstoffs internationale Bekanntheit erlangt.
Das Zweite Deutsche Fernsehen (ZDF) hat seinen Hauptsitz in Mainz und beschäftigte 2019 rund 3.500 feste Mitarbeiter. Der Südwestrundfunk (SWR) unterhält in Mainz einen seiner drei Hauptstandorte (neben Stuttgart und Baden-Baden), wo die Landessenderdirektion Rheinland-Pfalz angesiedelt ist.
Die Johannes Gutenberg-Universität Mainz ist mit rund 12.188 Mitarbeitern und über 30.000 Studierenden eine der zwanzig größten Universitäten Deutschlands und ein bedeutender Wirtschaftsfaktor. Der Jahresetat lag 2020 bei 435,7 Millionen Euro. Die Universität ist Mitglied der U15-Alliance der forschungsstarken deutschen Universitäten.
Werner & Mertz, Hersteller der Marken Frosch und Ecover, hat ebenfalls seinen Hauptsitz in Mainz und ist ein weiterer bedeutender Arbeitgeber der Stadt.
Die Kombination aus Biotechnologie, Spezialglas, Medien und Hochschulstandort macht Mainz zu einem der innovativsten Wirtschaftsstandorte in Rheinland-Pfalz und im Rhein-Main-Gebiet.
Verkehr und Erreichbarkeit
Mainz ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt im Rhein-Main-Gebiet. Der Hauptbahnhof liegt an der Linken Rheinstrecke, einer der wichtigsten Fernbahnstrecken Deutschlands, die Köln über Bonn und Koblenz mit Mainz verbindet. Der Bahnhof ist Teil des ICE-Netzes und ermöglicht schnelle Verbindungen nach Köln (ca. 1 Stunde), Frankfurt am Main (ca. 30 Minuten) und weiter in den europäischen Fernverkehr.
Die Stadt ist in den Rhein-Main-Verkehrsverbund (RMV) integriert. Das S-Bahn-Netz Rhein-Main erschließt die Stadt und das Umland. Zwei Autobahnen führen durch das Stadtgebiet: die A60 verbindet Mainz mit Worms im Süden und führt weiter nach Ludwigshafen, die A61 verbindet Mainz mit Koblenz im Norden und führt weiter nach Karlsruhe im Süden. Die Anbindung an das Autobahnnetz ist damit in alle Himmelsrichtungen gegeben.
Die Lage am Rhein und die Nachbarschaft zu Wiesaben (die direkt angrenzt) und Frankfurt am Main (ca. 30 km entfernt) machen Mainz zum Teil des Ballungsraums Rhein-Main, einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands. Mainz und Wiesaben bilden ein länderübergreifendes Doppelzentrum mit rund 500.000 Einwohnern auf 301 Quadratkilometern.
Entwicklung und Ausblick
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Mainz mit dem Gesamtrang 7 von rund 400 deutschen Kreisen in die Spitzengruppe der deutschen Standorte ein. Der Dynamik-Rang von 1 ist der beste mögliche Wert und unterstreicht die starke Entwicklungsdynamik der Stadt. Der Stärke-Rang von 27 spiegelt die bereits bestehende wirtschaftliche und infrastrukturelle Leistungsfähigkeit wider. Der Demografie-Rang von 7 ist ebenfalls außergewöhnlich gut und korrespondiert mit dem beobachteten Bevölkerungswachstum von über 13.000 Einwohnern in den vergangenen acht Jahren.
Die Kombination aus einem der innovativsten Wirtschaftssektoren (Biotechnologie/mRNA), einem der größten Spezialglas-Produzenten weltweit, einem der führenden deutschen Fernsehsender (ZDF), einer forschungsstarken Universität und einer exzellenten Verkehrsanbindung im Rhein-Main-Gebiet macht Mainz zu einem der attraktivsten Standorte in Rheinland-Pfalz. Der höchste Kaufpreis im Bundesland spiegelt diese strukturelle Stärke wider.
Die Zeitreihen zeigen, dass die Mainzer Immobilienmärkte sich nach der Korrektur 2023 bereits wieder auf dem Vorpandemiespitzeniveau bewegen. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, innovativer Wirtschaftsstruktur und begrenztem Angebot in einer der wenigen kreisfreien Städte in Rheinland-Pfalz bildet die Grundlage für die anhaltend hohen Preise.