Mainz, Stadt
Mainz (PLZ 55116) ist eine kreisfreie Stadt in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 222.889 Einwohner auf 97,7 km², das entspricht 2.281 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 3 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,34 € pro m², der Kaufpreis bei 4.593 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,01 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,0 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Mainz über dem Renditeniveau von 24 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,21 € auf 15,27 € pro m², im Mittel 2,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Mainz Rang 7 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 1, Stärkerang 27). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hochheim am Main, Bischofsheim und Ginsheim-Gustavsburg an.
Immobilienpreise in Mainz im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Mainz, Stadt
Mainz ist eine der teuersten Immobilienstädte in Rheinland-Pfalz und belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 7 einen Spitzenplatz. Die Angebotsmiete liegt bei 15,34 €/m², der Angebotskaufpreis bei 4.593 €/m². Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 6,25 %. Die Mietrendite liegt mit 4,01 % im unteren Landesquartil.
Marktüberblick
Mainz, die Landeshauptstadt von Rheinland-Pfalz, ist mit 222.889 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 97,73 km² eine der dicht besiedelten Städte im Westen Deutschlands. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.281 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt verzeichnete zwischen 2015 (209.779 Einwohner) und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 6,25 %, was auf eine anhaltend attraktive Lebens- und Wirtschaftsstandortqualität hindeutet.
Der Immobilienmarkt in Mainz ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 15,34 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.593 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,95, was bedeutet, dass das 24,95-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,01 Prozent.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete in Mainz entwickelte sich zwischen 2018 und 2026 durchgängig steigend. Lag sie 2018 noch bei 12,21 Euro pro Quadratmeter, erreichte sie 2025 mit 15,66 Euro ihren höchsten Wert. Im Jahr 2026 ist ein leichter Rückgang auf 15,27 Euro zu verzeichnen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,83 Prozent.
Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung volatiler. Von 3.576 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2021 auf 4.639 Euro pro Quadratmeter an. Anschließend folgte ein Rückgang auf 4.289 Euro (2023), bevor 2024/2025 wieder Werte um 4.530 bis 4.606 Euro erreicht wurden. Im Jahr 2026 ist ein deutlicherer Rückgang auf 4.062 Euro zu beobachten. Die CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei 1,60 Prozent.
Wichtig ist zu beachten, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich sticht Mainz deutlich hervor. Die Angebotsmiete von 15,34 Euro pro Quadratmeter liegt fast doppelt so hoch wie der rheinland-pfälzische Durchschnitt von 8,08 Euro. Auch beim Angebotskaufpreis übertrifft Mainz den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro pro Quadratmeter um mehr als das Doppelnde. Im bundesweiten Vergleich liegt Mainz ebenfalls über dem deutschen Durchschnitt bei der Miete (8,92 Euro) und beim Kaufpreis (2.409 Euro).
Die Bruttomietrendite von 4,01 Prozent liegt im Perzentilrang von 23,73 % im Bundesland, was bedeutet, dass Mainz im unteren Quartil der Mietrenditen in Rheinland-Pfalz liegt. Dies ist eine direkte Folge der hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.
In den Nachbarorten im Umkreis bis 9 km liegen die Angebotsmieten zwischen 12,18 Euro (Walluf) und 13,97 Euro (Budenheim) pro Quadratmeter – also deutlich unter dem Mainzer Niveau. Auch die Kaufpreise in den Nachbargemeinden bewegen sich mit Werten zwischen 3.432 Euro (Bischofsheim) und 4.259 Euro (Klein-Winternheim) pro Quadratmeter unter dem Mainzer Wert von 4.593 Euro.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt Mainz (kreisfreie Stadt) mit Rang 7 von rund 400 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten einen herausragenden Platz im Gesamtindex. Besonders hervorstechend ist der Rang 1 im Index Dynamik, was auf eine sehr positive Entwicklung in Bereichen wie Innovation, Demografie und Arbeitsmarkt hindeutet. Im Index Stärke erreicht Mainz Rang 27.
Die Stadt ist ein bedeutender Hochschulstandort mit drei Hochschulen: der Johannes Gutenberg-Universität Mainz, der Hochschule Mainz und der Katholischen Hochschule Mainz. Diese Bildungseinrichtungen tragen zur Attraktivität des Standorts bei und sichern die Fachkräftebasis.
Die Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 6.615 Arbeitslosen. Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt die Entwicklung eine leichte Zunahme nach dem Tiefpunkt 2022 (6.256 Arbeitslose), bleibt aber insgesamt auf einem moderaten Niveau.
Für Mainz liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor, sodass eine Bewertung auf Basis von Bodenrichtwerten nicht möglich ist.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Mainz entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Mainz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,21 €/m² |
| 2019 | 12,64 €/m² |
| 2020 | 12,82 €/m² |
| 2021 | 13,53 €/m² |
| 2022 | 14,06 €/m² |
| 2023 | 14,22 €/m² |
| 2024 | 15,29 €/m² |
| 2025 | 15,66 €/m² |
| 2026 | 15,27 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Mainz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.576 €/m² |
| 2019 | 3.794 €/m² |
| 2020 | 4.197 €/m² |
| 2021 | 4.639 €/m² |
| 2022 | 4.550 €/m² |
| 2023 | 4.289 €/m² |
| 2024 | 4.530 €/m² |
| 2025 | 4.606 €/m² |
| 2026 | 4.062 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Mainz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,10 % |
| 2019 | 4,00 % |
| 2020 | 3,67 % |
| 2021 | 3,50 % |
| 2022 | 3,71 % |
| 2023 | 3,98 % |
| 2024 | 4,05 % |
| 2025 | 4,08 % |
| 2026 | 4,51 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Mainz
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 209.779 Einwohner |
| 2016 | 213.528 Einwohner |
| 2017 | 215.110 Einwohner |
| 2018 | 217.118 Einwohner |
| 2019 | 218.578 Einwohner |
| 2020 | 217.123 Einwohner |
| 2021 | 217.556 Einwohner |
| 2022 | 220.552 Einwohner |
| 2023 | 222.889 Einwohner |
| 2024 | 222.889 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Mainz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,08 % |
| 2016 | 5,21 % |
| 2017 | 4,97 % |
| 2018 | 4,47 % |
| 2019 | 4,33 % |
| 2020 | 5,16 % |
| 2021 | 4,91 % |
| 2022 | 4,26 % |
| 2023 | 4,50 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 7,00 Rang |
| Dynamik | 1,00 Rang |
| Stärke | 27,00 Rang |
| Demografie | 7,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 20,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 8,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 242 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Mainz liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Mainz im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Mainz ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Mainz ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Mainz
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Mainz | 15,34 €/m² |
| Budenheim | 13,97 €/m² |
| Wiesbaden | 13,88 €/m² |
| Ober-Olm | 13,65 €/m² |
| Ginsheim-Gustavsburg | 13,47 €/m² |
| Bodenheim | 13,30 €/m² |
| Bischofsheim | 13,22 €/m² |
| Klein-Winternheim | 12,89 €/m² |
| Hochheim am Main | 12,54 €/m² |
| Walluf | 12,18 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Mainz ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Mainz
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bischofsheim | 4,62 % |
| Budenheim | 4,32 % |
| Bodenheim | 4,31 % |
| Ober-Olm | 4,26 % |
| Ginsheim-Gustavsburg | 4,06 % |
| Mainz | 4,01 % |
| Hochheim am Main | 3,90 % |
| Walluf | 3,84 % |
| Klein-Winternheim | 3,63 % |
| Wiesbaden | 3,59 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hochheim am Main, Stadt | 5,9 km | 65239 | 12,54 € | 3.855 € | 3,90 % |
| Bischofsheim | 6,1 km | 65474 | 13,22 € | 3.432 € | 4,62 % |
| Ginsheim-Gustavsburg, Stadt | 6,5 km | 65462 | 13,47 € | 3.980 € | 4,06 % |
| Budenheim | 7,5 km | 55257 | 13,97 € | 3.882 € | 4,32 % |
| Klein-Winternheim | 8,3 km | 55270 | 12,89 € | 4.259 € | 3,63 % |
| Bodenheim | 8,6 km | 55294 | 13,30 € | 3.706 € | 4,31 % |
| Walluf | 8,8 km | 65396 | 12,18 € | 3.805 € | 3,84 % |
| Ober-Olm | 9,0 km | 55270 | 13,65 € | 3.847 € | 4,26 % |
| Wiesbaden, Landeshauptstadt | 9,2 km | 65183 | 13,88 € | 4.634 € | 3,59 % |
Wo liegt Mainz?
Lage
Mainz auf der Karte
Hochschulen am Ort
3 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule MainzLucy-Hillebrand-Straße 2, 55128 Mainz
- Johannes Gutenberg-Universität MainzSaarstraße 21, 55122 Mainz
- Katholische Hochschule MainzSaarstraße 3, 55122 Mainz
Alle Kennzahlen zu Mainz
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,34 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.593 € |
| Bruttomietrendite | 4,01 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,0 |
| Einwohner | 222.889 |
| Einwohner je km² | 2.281 |
| Fläche (km²) | 97,7 |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #7 |
| Prognos Dynamikrang | #1 |
| Prognos Stärkerang | #27 |
| Koordinaten | 50,0020, 8,2719 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Mainz
Was kostet eine Wohnung in Mainz?
Die aktuellen Angebotsmieten in Mainz liegen bei durchschnittlich 15,34 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 4.593 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 Euro/m² bei der Miete und 2.030 Euro/m² beim Kaufpreis. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Mainz entwickelt?
Die Angebotsmieten in Mainz sind von 12,21 Euro/m² im Jahr 2018 auf 15,27 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen — das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 2,83 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich von 3.576 Euro/m² (2018) auf 4.062 Euro/m² (2026), was einer jährlichen Steigerung von etwa 1,60 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen, sondern auf tatsächlichen Marktdaten basiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Mainz?
Die aktuelle Bruttomietrendite in Mainz beträgt 4,01 Prozent, was unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,95 und liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 21,16. Der Perzentilrang der Rendite liegt bei 23,73, was bedeutet, dass rund 76 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor spiegeln das im Landesvergleich teure Kaufpreisniveau wider.
Welche Standortvorteile bietet Mainz?
Mainz schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr gut ab: Der Kreis Mainz erreicht den 7. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex und den ersten Platz im Dynamik-Index. Im Index Stärke liegt der 27. Platz. Die Stadt verfügt über drei Hochschulen: die Johannes Gutenberg-Universität Mainz, die Hochschule Mainz und die Katholische Hochschule Mainz. Die Bevölkerung wuchs von 2015 bis 2024 um 6,25 Prozent auf 222.889 Einwohner.
Wie verhält sich Mainz zu den umliegenden Gemeinden?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Mainz mit 15,34 Euro/m² über allen umliegenden Gemeinden. Die Kaufpreise der Nachbarn bewegen sich zwischen 3.432 Euro/m² (Bischofsheim) und 4.259 Euro/m² (Klein-Winternheim) und liegen damit unter dem Mainzer Niveau von 4.593 Euro/m². Auch die Bruttomietrenditen der Nachbarn sind mit Werten zwischen 3,63 Prozent (Klein-Winternheim) und 4,62 Prozent (Bischofsheim) teils höher als die Mainzer Rendite von 4,01 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Mainz?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Mainz sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Mainz führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |