Wiesbaden, Landeshauptstadt
Wiesbaden (PLZ 65183) ist eine kreisfreie Stadt in Hessen. Der Ort zählt 285.522 Einwohner auf 203,9 km², das entspricht 1.401 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 3 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,88 € pro m², der Kaufpreis bei 4.634 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,59 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,8 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Wiesbaden über dem Renditeniveau von 5 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,40 € auf 13,53 € pro m², im Mittel 2,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 7,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Wiesbaden Rang 48 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 39, Stärkerang 68). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Walluf, Budenheim und Taunusstein an.
Immobilienpreise in Wiesbaden im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Wiesbaden, Landeshauptstadt
Wiesbaden als Landeshauptstadt Hessens verzeichnet deutlich überdurchschnittliche Immobilienpreise im Landes- und Bundesvergleich. Die Angebotsmiete liegt bei 13,53 €/m² (2026), der Angebotskaufpreis bei 4.591 €/m². Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um über 3 %. Der Prognos-Zukunftsatlas platziert den Kreis auf Rang 48 von rund 400. Die Bruttomietrendite von 3,59 % liegt im unteren Perzentil Hessens.
Marktüberblick
Wiesbaden ist die Landeshauptstadt des Landes Hessen und mit 285.522 Einwohnern (Stand 2023/2024) nach Frankfurt am Main die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes. Die kreisfreie Stadt erstreckt sich auf 203,87 km² im Regierungsbezirk Darmstadt und bildet mit der angrenzenden rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt Mainz ein länderübergreifendes Doppelzentrum. Wiesbaden zählt zu den zehn Oberzentren Hessens und ist Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main.
Der Immobilienmarkt spiegelt den Status einer Landeshauptstadt wider: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen deutlich über den Durchschnittswerten sowohl Hessens als auch Deutschlands. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 13,88 €/m², der aktuelle Angebotskaufpreis 4.634 €/m².
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete in Wiesbaden entwickelte sich von 2018 bis 2026 mit einem CAGR von 2,16 % von 11,40 €/m² auf 13,53 €/m². Der Angebotskaufpreis stieg im selben Zeitraum mit einem CAGR von 2,17 % von 3.866 €/m² auf 4.591 €/m². Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Besonders auffällig ist der Anstieg der Angebotsmiete von 12,48 €/m² (2023) auf 13,59 €/m² (2024) – ein Sprung von rund 9 % in einem Jahr. Im Kaufpreisbereich zeigte sich hingegen eine Gegenbewegung: Nach einem Höhepunkt von 5.030 €/m² im Jahr 2021 folgte eine Korrektur auf 4.458 €/m² (2024), bevor die Werte wieder leicht anzogen.
Im Vergleich zu Hessen (Durchschnitt: 9,69 €/m² Miete, 2.505 €/m² Kaufpreis) und Deutschland (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) liegt Wiesbaden in beiden Kennzahlen deutlich über dem Durchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 3,59 %, der Kaufpreisfaktor 27,82. Die Rendite liegt im Perzentil 4,51 innerhalb Hessens – damit im unteren Viertel der hessischen Vergleichswerte.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerungsentwicklung in Wiesbaden war seit 2015 durchgängig positiv. Von 276.218 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 285.522 Einwohner im Jahr 2024 – ein Plus von 3,37 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.401 Einwohner je km².
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 12.605. Die Arbeitslosenquote als Prozentwert ist in den vorliegenden Daten nicht direkt als Rate, sondern als absolute Zahl angegeben. Im Vergleich zu 2015 (10.929 Arbeitslose) zeigt sich ein Anstieg, der jedoch auch durch die Bevölkerungszunahme mitbedingt sein kann.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Wiesbaden Platz 48 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index wird Rang 39 erreicht, im Stärke-Index Rang 68. Besonders gut schnitt der Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 33 ab, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 274 deutlich schwächer abschneidet. Diese Rangierung bezieht sich auf den Kreis Wiesbaden als kreisfreie Stadt.
Drei Hochschulen sind in Wiesbaden angesiedelt: die EBS Universität für Wirtschaft und Recht, die Hessische Hochschule für öffentliches Management und Sicherheit sowie die Hochschule RheinMain.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Nachbarstadt Mainz (9,2 km Entfernung) weist mit 15,34 €/m² eine noch höhere Angebotsmiete auf, der Angebotskaufpreis liegt mit 4.593 €/m² nahezu auf demselben Niveau wie in Wiesbaden.
Andere umliegende Orte liegen deutlich unter dem Wiesbadener Niveau: Budenheim (8 km) mit 13,97 €/m² Miete und 3.882 €/m² Kaufpreis, Taunusstein (8,9 km) mit 11,84 €/m² und 3.006 €/m², Schlangenbad (9,8 km) mit 10,63 €/m² und 2.826 €/m².
Die Bruttomietrendite variiert im Umland zwischen 3,2 % (Eltville am Main) und 4,73 % (Taunusstein). Wiesbaden liegt mit 3,59 % im unteren Bereich des Vergleichs, was die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.
Für Wiesbaden liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Wiesbaden entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Wiesbaden
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,40 €/m² |
| 2019 | 11,75 €/m² |
| 2020 | 11,97 €/m² |
| 2021 | 12,19 €/m² |
| 2022 | 12,52 €/m² |
| 2023 | 12,48 €/m² |
| 2024 | 13,59 €/m² |
| 2025 | 13,76 €/m² |
| 2026 | 13,53 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Wiesbaden
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.866 €/m² |
| 2019 | 4.429 €/m² |
| 2020 | 4.718 €/m² |
| 2021 | 5.030 €/m² |
| 2022 | 4.693 €/m² |
| 2023 | 4.525 €/m² |
| 2024 | 4.458 €/m² |
| 2025 | 4.528 €/m² |
| 2026 | 4.591 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Wiesbaden
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,54 % |
| 2019 | 3,18 % |
| 2020 | 3,04 % |
| 2021 | 2,91 % |
| 2022 | 3,20 % |
| 2023 | 3,31 % |
| 2024 | 3,66 % |
| 2025 | 3,65 % |
| 2026 | 3,54 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Wiesbaden
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 276.218 Einwohner |
| 2016 | 277.619 Einwohner |
| 2017 | 278.654 Einwohner |
| 2018 | 278.342 Einwohner |
| 2019 | 278.474 Einwohner |
| 2020 | 278.609 Einwohner |
| 2021 | 278.950 Einwohner |
| 2022 | 283.083 Einwohner |
| 2023 | 285.522 Einwohner |
| 2024 | 285.522 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Wiesbaden
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,73 % |
| 2016 | 5,78 % |
| 2017 | 5,84 % |
| 2018 | 6,21 % |
| 2019 | 5,66 % |
| 2020 | 6,59 % |
| 2021 | 6,95 % |
| 2022 | 6,67 % |
| 2023 | 7,24 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 48,00 Rang |
| Dynamik | 39,00 Rang |
| Stärke | 68,00 Rang |
| Demografie | 62,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 33,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 67,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 274 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Wiesbaden liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Wiesbaden im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Wiesbaden ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Wiesbaden ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Wiesbaden
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Mainz | 15,34 €/m² |
| Budenheim | 13,97 €/m² |
| Wiesbaden | 13,88 €/m² |
| Eltville am Rhein | 12,54 €/m² |
| Hochheim am Main | 12,54 €/m² |
| Walluf | 12,18 €/m² |
| Taunusstein | 11,84 €/m² |
| Niedernhausen | 11,77 €/m² |
| Kiedrich | 11,59 €/m² |
| Schlangenbad | 10,63 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Wiesbaden ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Wiesbaden
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Taunusstein | 4,73 % |
| Schlangenbad | 4,52 % |
| Niedernhausen | 4,36 % |
| Budenheim | 4,32 % |
| Mainz | 4,01 % |
| Hochheim am Main | 3,90 % |
| Walluf | 3,84 % |
| Wiesbaden | 3,59 % |
| Kiedrich | 3,42 % |
| Eltville am Rhein | 3,20 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Walluf | 7,6 km | 65396 | 12,18 € | 3.805 € | 3,84 % |
| Budenheim | 8,0 km | 55257 | 13,97 € | 3.882 € | 4,32 % |
| Taunusstein, Stadt | 8,9 km | 65232 | 11,84 € | 3.006 € | 4,73 % |
| Mainz, Stadt | 9,2 km | 55116 | 15,34 € | 4.593 € | 4,01 % |
| Schlangenbad | 9,8 km | 65388 | 10,63 € | 2.826 € | 4,52 % |
| Niedernhausen | 10,5 km | 65527 | 11,77 € | 3.242 € | 4,36 % |
| Eltville am Rhein, Stadt | 10,6 km | 65343 | 12,54 € | 4.696 € | 3,20 % |
| Hochheim am Main, Stadt | 11,3 km | 65239 | 12,54 € | 3.855 € | 3,90 % |
| Kiedrich | 11,9 km | 65399 | 11,59 € | 4.067 € | 3,42 % |
Wo liegt Wiesbaden?
Lage
Wiesbaden auf der Karte
Hochschulen am Ort
3 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- EBS Universität für Wirtschaft und RechtGustav-Stresemann-Ring 3, 65189 Wiesbaden
- Hessische Hochschule für öffentliches Management und SicherheitSchönbergstraße 100, 65199 Wiesbaden
- Hochschule RheinMainKurt-Schumacher-Ring 18, 65197 Wiesbaden
Alle Kennzahlen zu Wiesbaden
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,88 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.634 € |
| Bruttomietrendite | 3,59 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,8 |
| Einwohner | 285.522 |
| Einwohner je km² | 1.401 |
| Fläche (km²) | 203,9 |
| Arbeitslosenquote | 7,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #48 |
| Prognos Dynamikrang | #39 |
| Prognos Stärkerang | #68 |
| Koordinaten | 50,0817, 8,2391 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Wiesbaden
Was kostet eine Wohnung in Wiesbaden?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 13,88 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.634 Euro pro Quadratmeter. Bei den Werten handelt es sich um Inseratepreise und nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Im Vergleich dazu beträgt der hessische Durchschnitt 9,69 Euro bei der Miete und 2.505 Euro beim Kaufpreis pro Quadratmeter.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Wiesbaden entwickelt?
Die Mietpreise sind von 11,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,53 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer Zunahme von rund 19 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich: Von 3.866 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 4.591 Euro 2026, ebenfalls etwa 19 Prozent mehr. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten.
Wie teuer ist Wiesbaden im Vergleich zu Hessen und dem Bundesdurchschnitt?
Wiesbaden liegt bei beiden Kennzahlen deutlich über den Durchschnittswerten. Die Angebotsmiete von 13,88 Euro pro Quadratmeter übertrifft den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um mehr als 50 Prozent. Der Kaufpreis von 4.634 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27,82 ist höher als der hessische Durchschnitt von 21,06.
Welche Bruttomietrendite kann man in Wiesbaden erwarten?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,59 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 4,51 im Bundesland bedeutet, dass rund 95,5 Prozent der Orte in Hessen eine höhere Rendite aufweisen. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor von 27,82.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Wiesbaden?
Die Einwohnerzahl ist von 276.218 im Jahr 2015 auf 285.522 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 3,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.401 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Daten liegen bis 2024 vor.
Wie schneidet Wiesbaden beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt Wiesbaden (als Kreis) den 48. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung, was zu den besten Ergebnissen gehört. Besonders gut ist der Rang im Bereich Arbeitsmarkt mit Platz 33. Schwächer positioniert ist der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 274. Vor Ort befinden sich drei Hochschulen: die EBS Universität, die Hessische Hochschule für öffentliches Management und Sicherheit sowie die Hochschule RheinMain.
Woher stammen die Daten zu Wiesbaden?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Wiesbaden sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Wiesbaden führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |