Niedernhausen

Marktüberblick

Niedernhausen liegt im Rheingau-Taunus-Kreis in Hessen, unmittelbar an der Grenze zur Landeshauptstadt Wiesbaden. Die Gemeinde umfasst rund 14.800 Einwohner auf einer Fläche von 35,29 km² und besteht aus den sechs Ortsteilen Niedernhausen (Kern), Königshofen, Oberjosbach, Engenhahn, Niederseelbach und Oberseelbach. Rund 60 Prozent der Gemarkungsfläche sind mit Mischwald bedeckt. Die Lage im Naturpark Rhein-Taunus, die direkte Anbindung an die A3 und die Main-Lahn-Bahn (Verbindung Frankfurt–Limburg) machen den Ort zu einer attraktiven Wohngemeinde im Rhein-Main-Gebiet.

Auf dem aktuellen Immobilienmarkt bietet sich in Niedernhausen eine Angebotsmiete von 11,77 Euro je Quadratmeter und ein Angebotskaufpreis von 3.242 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,96, die Bruttomietrendite bei 4,36 Prozent. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Niedernhausen ist im Beobachtungszeitraum von 2018 bis 2026 deutlich gestiegen: Von 9,45 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,77 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum (CAGR) von 3,55 Prozent. Besonders dynamisch war der Anstieg zwischen 2023 und 2024, als die Miete von 10,48 auf 11,84 Euro je Quadratmeter sprang.

Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung weniger linear. Nach einem starken Anstieg von 2.558 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.921 Euro (2021) folgte eine Korrekturphase mit einem Tiefststand von 3.193 Euro im Jahr 2023. Seitdem erholte sich der Preis wieder auf 3.242 Euro im Jahr 2026. Der gesamte Zeitraum 2018 bis 2026 weist einen CAGR von 2,93 Prozent aus. Weder die Miet- noch die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 22,96 bedeutet, dass das 22,96-fache des jährlichen Nettokaltmieteneinsatzes als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnittswert des Rheingau-Taunus-Kreises bei 23,53.

Regionale Einordnung

Niedernhausen liegt deutlich über dem Durchschnitt sowohl des Rheingau-Taunus-Kreises als auch Hessens und Deutschlands. Die Angebotsmiete von 11,77 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 10,83 Euro und den hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro um jeweils rund 15 bis 20 Prozent. Beim Angebotskaufpreis liegt Niedernhausen mit 3.242 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert von 3.081 Euro und dem Landeswert von 2.505 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,36 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Das Perzentil von 31,6 im Bundesland zeigt, dass Niedernhausen zu den Orten mit den höheren Preisen im Verhältnis zur Miete gehört – was bei einer Bruttomietrendite von unter 5 Prozent typisch ist.

Im regionalen Vergleich liegen die Nachbargemeinden teils deutlich höher: Königstein im Taunus (14,89 €/m² Miete, 5.157 €/m² Kaufpreis) und Wiesbaden (13,88 €/m² Miete, 4.634 €/m² Kaufpreis) sind die teuersten Orte im Umkreis. Niedernhausen positioniert sich damit im mittleren bis oberen Preissegment des Rhein-Main-Gebiets, deutlich unter den Spitzenlagen im Hochtaunus, aber über vielen ländlichen Gemeinden des Umlands.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Niedernhausen ist seit 2015 um 1,8 Prozent auf 14.811 Einwohner (2024) gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 420 Einwohner je Quadratkilometer. Die Entwicklung war dabei stabil, mit leichten Schwankungen zwischen 14.544 (2015) und 14.845 (2022).

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rheingau-Taunus-Kreis, in dem Niedernhausen liegt, Rang 217 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wohlstand & Soziale Lage mit Rang 104 ab, gefolgt vom Arbeitsmarkt (Rang 175) und der Stärke (Rang 161). Schwächer positioniert ist der Kreis in der Dynamik (Rang 383) und der Demografie (Rang 329). Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Hochschulen sind in Niedernhausen nicht vorhanden. Die nächstgelegenen größeren Städte mit Hochschulbetrieb sind Wiesbaden und Idstein (Hochschulstadt, 7,4 km entfernt).