Walluf

Marktüberblick: Hohes Preisniveau im Rheingau

Walluf ist die östlichste Gemeinde des Rheingaus und liegt direkt westlich an die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden angrenzend am Nordufer des Rheins. Die Weinbaugemeinde, die bereits 770 erstmals urkundlich erwähnt wurde und als „Pforte des Rheingaus“ bezeichnet wird, umfasst die beiden Ortsteile Nieder- und Oberwalluf auf einer Fläche von 6,74 km². Mit 5.573 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 827 Einwohnern pro km².

Das Immobilienangebot in Walluf ist durch ein deutlich überregionales Preisniveau gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 12,18 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.805 Euro pro Quadratmeter. Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen.

Beide Werte liegen deutlich über den Vergleichswerten für den Rheingau-Taunus-Kreis (Miete: 10,83 Euro, Kaufpreis: 3.081 Euro), das Bundesland Hessen (Miete: 9,69 Euro, Kaufpreis: 2.505 Euro) und den Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 Euro, Kaufpreis: 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 26,03 liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 23,53 und dem Landesdurchschnitt von 21,06.

Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,31 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent. Dies spiegelt die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietniveaus wider, die für die Lage im Rheingau typisch ist.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die historische Entwicklung der Immobilienpreise in Walluf zeigt starke jährliche Schwankungen, die auf den kleinen Markt und die begrenzte Anzahl transaktierter Objekte zurückzuführen sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 9,38 Euro (2019) und 13,76 Euro (2026), der Angebotskaufpreis zwischen 2.592 Euro (2018) und 5.070 Euro (2026).

Der berechnete Jahreswachstumswert (CAGR) liegt bei der Miete bei 2,45 Prozent und beim Kaufpreis bei 8,75 Prozent. Der deutlich höhere Wert beim Kaufpreis resultiert aus der Kombination aus niedrigen Werten in den Jahren 2024/2025 und dem hohen 2026-Wert. Die starken jährlichen Schwankungen – etwa ein Anstieg des Kaufpreises von 2.592 Euro (2018) auf 5.026 Euro (2019), gefolgt von einem Rückgang auf 3.524 Euro (2021) – machen die Daten für kurzfristige Trendaussagen wenig aussagekräftig.

Die Bevölkerungsentwicklung war in dem betrachteten Zeitraum relativ stabil. Von 5.493 Einwohnern (2015) entwickelte sich die Zahl zunächst leicht, sank dann 2020/2021 auf 5.447 und erholte sich bis 2023/2024 auf 5.573. Dies entspricht einer Gesamtzunahme von 1,46 Prozent über den Zeitraum.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 km zeigt Walluf ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 12,18 Euro pro Quadratmeter liegt im Mittelfeld: unterhalb von Mainz (15,34 Euro), Wiesbaden (13,88 Euro) und Budenheim (13,97 Euro), aber oberhalb von Schlangenbad (10,63 Euro) und Ingelheim (12,11 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Walluf mit 3.805 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarorte. Eltville (4.696 Euro), Wiesbaden (4.634 Euro) und Mainz (4.593 Euro) liegen deutlich darüber, während Schlangenbad (2.826 Euro) und Ingelheim (3.544 Euro) niedriger liegen. Dies führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Walluf mit 3,84 Prozent höher ist als in Eltville (3,20 Prozent) und Wiesbaden (3,59 Prozent), aber niedriger als in Budenheim (4,32 Prozent) und Schlangenbad (4,52 Prozent).

Der Perzentilrang von 9,26 im Bundesland Hessen zeigt, dass Walluf bei der Bruttomietrendite zu den unteren 10 Prozent der verglichenen Orte in Hessen gehört. Dies korrespondiert mit dem hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Standortfaktoren

Für den Rheingau-Taunus-Kreis, in dem Walluf liegt, ergeben sich aus dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 folgende Einordnungen unter rund 400 deutschen Kreisen: Platz 217 im Gesamtindex, Platz 161 bei der wirtschaftlichen Stärke und Platz 104 bei Wohlstand und sozialer Lage. Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Dynamik (Platz 383) und beim Index Wettbewerb und Innovation (Platz 282). Die Demografie liegt mit Platz 329 im unteren Bereich.

Diese Struktur – hoher Wohlstand bei gleichzeitig niedriger Dynamik – entspricht dem Muster einer etablierten, aber nicht wachstumsstarken Region. Walluf profitiert als Teil des Rheingaus vom Wohlstand der Region und der Nähe zu Wiesbaden als Landeshauptstadt, während die begrenzte Dynamik auf die ländlich-weinbauliche Struktur hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren relativ stabil mit einer leichten Erholung nach einem kurzen Einbruch 2020/2021. Die Arbeitslosenquote zeigt in den Zeitreihen einen unklaren Verlauf mit einem methodischen Bruch zwischen 2017 und 2018, sodass keine verlässliche Aussage zur Entwicklung getroffen werden kann.