Klein-Winternheim

Marktüberblick

Klein-Winternheim ist eine 5,51 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen mit rund 3.716 Einwohnern. Der Ort liegt sieben Kilometer südlich der Landeshauptstadt Mainz und grenzt im Norden unmittelbar an den Mainzer Stadtteil Marienborn. Als Weinort mit fünf Weingütern und einem Gewerbegebiet an der A63-Anschlussstelle verbindet er dörfliche Struktur mit Pendlerlage zur Großstadt. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 3,2 % von 3.602 auf 3.716 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte liegt mit 674 Einwohnern je km² deutlich über dem ländlichen Durchschnitt, was die Nähe zu Mainz widerspiegelt.

Preisniveau und Rendite

Die aktuellen Angebotswerte liegen mit 12,89 €/m² bei der Miete und 4.259 €/m² beim Kaufpreis deutlich über allen Vergleichsebenen: Der Mietwert entspricht dem 1,45-Fachen des Bundesdurchschnitts (8,92 €/m²) und dem 1,6-Fachen des Landesdurchschnitts Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²). Der Kaufpreis liegt bei dem 1,77-Fachen des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²) und dem 2,1-Fachen des Landesdurchschnitts (2.030 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,63 % gehört zu den niedrigsten im Umkreis und liegt im unteren 13. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet: Die Mieteinnahmen decken im Verhältnis zum Kaufpreis nur wenig ab – ein Merkmal eines nachfragestarken, aber teuer bewerteten Marktes.

Preisentwicklung

Die Jahresreihen für Miete und Kaufpreis zeigen extreme jährliche Schwankungen, die auf die sehr kleine Datenbasis der Gemeinde hinweisen. Bei einer Gemeindefläche von nur 5,51 km² und rund 3.700 Einwohnern können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.449 €/m² (2022) und 5.959 €/m² (2023), die Angebotsmiete zwischen 9,07 €/m² (2018) und 15,81 €/m² (2025). Diese Volatilität ist bei kleinen Gemeinden mit geringer Transaktions- und Inseratdichte typisch und bedeutet nicht, dass der Markt tatsächlich derart unstetig ist. Die CAGR-Werte (5,82 % beim Kaufpreis, 2,10 % bei der Miete über die Reihe) geben einen groben Trend vor, sind aber aufgrund der Schwankungen mit großer Vorsicht zu interpretieren. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich gemeldeten Werten beruhen – deren Aussagekraft jedoch durch die kleine Stichprobe begrenzt ist.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt Klein-Winternheim bei Miete und Kaufpreis über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber nicht isoliert: Alle acht Nachbarorte liegen ebenfalls über den jeweiligen Durchschnittswerten. Der höchste Nachbarwert bei der Miete findet sich in Ober-Olm (13,65 €/m²), der höchste Kaufpreis in Harxheim (3.942 €/m²). Klein-Winternheim liegt damit im oberen Segment der Nachbargemeinden, ohne als extremer Ausreißer aufzufallen.

Interessant ist der Kaufpreisfaktor: Mit 27,53 liegt Klein-Winternheim unter allen Nachbarorten außer Essenheim (24,9). Das bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete hier günstiger ist als in den meisten umliegenden Gemeinden. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,63 % ist damit die zweitniedrigste im Umkreis – nur Sörgenloch (3,43 %) liegt darunter. Der Kreis Mainz-Bingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 36 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position bei Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 21). Schwächer ausgeprägt sind Demografie (Rang 287) und Dynamik (Rang 208). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.