Oberheimbach

Marktüberblick: Hohe Rendite durch unterdurchschnittliche Kaufpreise

Oberheimbach (Landkreis Mainz-Bingen, Rheinland-Pfalz) weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,94 % auszeichnet. Dieser Wert liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Mainz-Bingen (4,46 %) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (5,25 %). Im Perzentil aller 2.300 Orte im Bundesland rangiert Oberheimbach auf Platz 74,5 – damit gehört er zu den renditestärksten Gemeinden des Landes.

Die hohe Rendite entsteht nicht durch überdurchschnittlich hohe Mieten, sondern durch einen überdurchschnittlich niedrigen Kaufpreis. Mit 1.758 € je m² liegt der Angebotskaufpreis unter dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²), unter dem Kreisdurchschnitt (2.854 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 16,82 ist damit der niedrigste im Vergleich mit allen verfügbaren Bezugsgrößen – deutlich unter dem Kreiswert (23,20), dem Landeswert (21,16) und dem geschätzten Bundeswert (ca. 27,0).

Die Angebotsmiete von 8,71 €/m² liegt knapp über dem Landesmittel (8,08 €/m²), aber unter dem Kreis- (10,20 €/m²) und Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis erzeugt die herausragende Renditeposition.

Preisentwicklung: Verdopplung in wenigen Jahren mit starker Volatilität

Die historischen Preisreihen zeigen eine außergewöhnlich starke Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,17 €/m² im Jahr 2019 auf 8,89 €/m² im Jahr 2026 – das entspricht einer Verdopplung in sieben Jahren. Der Kaufpreis, für den die Reihe erst 2021 beginnt, lag bei 1.214 €/m² und erreichte 2025 mit 2.638 €/m² ebenfalls mehr als das Doppelte.

Besonders auffällig ist die Dynamik in den letzten Jahren: Der Kaufpreis kletterte von 1.408 €/m² (2024) auf 2.638 €/m² (2025) – ein Anstieg von fast 87 % in einem Jahr. Dieser Sprung ist statistisch ungewöhnlich und könnte auf eine geringe Anzahl von Transaktionen im kleinen Markt zurückzuführen sein, die den Durchschnittswert stark verzerren können.

Die Mietentwicklung verlief ungleichmäßiger: Nach dem Anstieg von 4,17 (2019) auf 9,23 €/m² (2021) folgte ein Rückgang auf 6,50 €/m² (2023), bevor die Werte wieder stiegen. Diese Schwankungen deuten auf einen dünn besetzten Markt hin, bei dem einzelne Inserate den Durchschnittswert überproportional beeinflussen.

Weder die Miet- noch die Kaufpreisreihe sind als geschätzt gekennzeichnet – sie basieren auf tatsächlich erfassten Inseraten.

Regionale Einordnung: Zwischen Weinort und teureren Rheintalorten

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,5 km zeigt Oberheimbach ein interessantes Muster: Die Angebotsmiete von 8,71 €/m² ist die zweithöchste unter allen Nachbarn – Trechtingshausen (4,7 km) liegt mit 8,74 €/m² nur unwesentlich darüber. Gleichzeitig ist der Kaufpreis von 1.758 €/m² einer der niedrigsten: Nur Manubach (1.079 €/m²), Oberdiebach (1.371 €/m²) und Niederheimbach (1.743 €/m²) liegen darunter.

Diese Kombination aus hoher Miete und niedrigem Kaufpreis erzeugt die überdurchschnittliche Rendite von 5,94 %. Zum Vergleich: Manubach weist mit 8,71 % eine noch höhere Rendite auf, jedoch bei einer deutlich niedrigeren Miete. Lorch (3 km entfernt) und Bacharach (4,4 km) liegen mit Kaufpreisen von 2.337 bzw. 2.080 €/m² und Renditen von 4,31 % bzw. 4,24 % deutlich außerhalb dieses Musters.

Die Nachbarn im Rheintal (Lorch, Bacharach) sind teurer und bieten niedrigere Renditen – ein Muster, das sich auch im weiteren Vergleich mit dem Kreis Mainz-Bingen fortsetzt, wo der durchschnittliche Kaufpreis bei 2.854 €/m² liegt. Oberheimbach befindet sich damit in einer Position zwischen dem günstigeren Umland und den teureren Rheintalorten.

Die Nachbargemeinde Niederheimbach (1,9 km) liegt mit 1.743 €/m² Kaufpreis und 7,72 €/m² Miete sehr nah an Oberheimbach, weist aber mit 5,32 % eine niedrigere Rendite auf.

Standortfaktoren: Starker Kreis, schrumpfende Weinbaugemeinde

Oberheimbach ist eine kleine Gemeinde mit 541 Einwohnern (2024) auf 8,73 km² Fläche, was einer Bevölkerungsdichte von 62 Einwohnern je km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Reihe 2015 (557 Einwohner) um 2,9 % gesunken. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,91 %, was 10 arbeitslosen Personen entspricht – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Der Landkreis Mainz-Bingen, dem Oberheimbach angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt sehr gut ab: Mit Rang 36 von rund 400 deutschen Kreisen gehört er zu den führenden Kreisen in Deutschland. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 21). Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 138, während die Demografie (Rang 287) und die Dynamik (Rang 208) schwächer abschneiden.

Diese Diskrepanz zwischen einem starken Kreis und einer schrumpfenden Gemeinde ist charakteristisch für viele ländliche Gemeinden in Rheinland-Pfalz. Die niedrige Arbeitslosenquote spricht für eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur, die durch den Weinbau mitgeprägt wird: Oberheimbach ist mit 59 Hektar bestockter Rebfläche die größte Weinbaugemeinde des Anbaugebiets Mittelrhein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage zur Bundesstraße 9 (ca. 2 km) und zum Bahnhof Niederheimbach an der Bahnlinie Mainz–Koblenz bietet eine grundlegende Verkehrsanbindung. Die Autobahn A61 ist nach ca. 15 km erreichbar.

Seit 2003 gehört Oberheimbach zum UNESCO-Weltkulturerbe Mittelrhein, was die touristische Attraktivität der Gemeinde unterstreicht.