Dichtelbach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Dichtelbach ist eine 5,37 km² große Ortsgemeinde im östlichen Hunsrück, die zur Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen im Rhein-Hunsrück-Kreis gehört. Der Ort liegt zwischen der Bundesautobahn 61 und dem Binger Wald auf 403 m ü. NHN. Die Einwohnerzahl lag am 31. Dezember 2025 bei 625 (Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz); die interne Zeitreihe weist für 2024 noch 645 aus – die Differenz von 20 Einwohnern zeigt, dass die Bevölkerungsdaten zwischen den Quellen leicht abweichen können. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 116 bis 120 Einwohner je km².

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Angebotskaufpreis von 2.473 Euro je Quadratmeter liegt 30 Prozent über dem Durchschnitt des Rhein-Hunsrück-Kreises (1.905 €/m²) und 22 Prozent über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 23,8 bestätigt diese Einordnung: Er liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 21,4 und dem Landeswert von 21,2.

Die Angebotsmiete von 8,66 €/m² liegt zwar ebenfalls über dem Kreis- (7,66 €/m²) und Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der entscheidende Befund ergibt sich aus der Kombination beider Werte: Der Kaufpreis ist mit dem 1,3-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,13-Fachen. Diese Schieflage zwischen Kaufpreisniveau und Mietniveau drückt die Bruttomietrendite auf 4,2 Prozent.

Mit einem Rendite-Perzentil von 30,9 im Bundesland liegt Dichtelbach im unteren Drittel aller 2.300 erfassten Orte in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet: Wer hier kauft, muss mit einer niedrigeren Rendite rechnen als in zwei von drei vergleichbaren Gemeinden des Landes.

Preisentwicklung: Beschleunigter Anstieg über der geschätzten Reihe

Die verfügbare Zeitreihe zum Kaufpreis ist als geschätzt gekennzeichnet und reicht von 2021 bis 2025. Sie zeigt einen deutlichen Anstieg von 1.600 €/m² im Jahr 2021 auf 2.010 €/m² im Jahr 2025, was einer Steigerung von rund 26 Prozent in vier Jahren entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.473 €/m² liegt deutlich über dem letzten Wert der geschätzten Reihe von 2.010 €/m². Das weist auf eine weitere Beschleunigung des Preisanstiegs hin, die in der historischen Reihe noch nicht abgebildet ist.

Die Mietzeitreihe ist nicht geschätzt und umfasst nur den Wert für 2026 mit 9 €/m². Dieser liegt leicht über dem aktuellen Angebotsmietwert von 8,66 €/m² und bestätigt ein insgesamt stabiles, leicht steigendes Mietniveau.

Die Bevölkerungsentwicklung von 2020 bis 2024 verläuft stabil: Nach einem leichten Rückgang von 620 auf 612 Einwohnern im Jahr 2021 stieg die Zahl bis 2023 auf 645 und blieb 2024 unverändert. Seit Beginn der Zeitreihe 2020 liegt die Bevölkerungsentwicklung bei plus 4,0 Prozent. Auf der anderen Seite zeigt die Arbeitslosenquote einen stabilen Verlauf zwischen 2,41 Prozent (2019) und 2,89 Prozent (2020), mit 2,68 Prozent im Jahr 2023 auf einem niedrigen Niveau.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittlich teurer Markt im Umland

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,7 km zeigt Dichtelbach ein gemischtes Bild. Der Angebotskaufpreis von 2.473 €/m² liegt über dem der meisten Nachbarn, aber unter dem von Breitscheid (3.343 €/m²) und Liebshausen (2.835 €/m²). Die Angebotsmiete von 8,66 €/m² liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden – höher als in Seibersbach (6,52 €/m²) und Manubach (7,83 €/m²), aber niedriger als in Rheinböllen (9,07 €/m²), Erbach (9,41 €/m²) und Mörschbach (9,60 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,2 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Breitscheid (3,1 %), Liebshausen (3,39 %) und Ellern (3,72 %) weisen niedrigere Renditen auf. Die höchsten Renditen finden sich in Manubach (8,71 %) und Mörschbach (6,7 %), was jeweils mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen einhergeht.

Das Muster zeigt: Dichtelbach gehört zu den teureren Orten im Umland, ohne dass die Mieten entsprechend stark steigen. Die niedrige Rendite ist also primär kaufpreisgetrieben, nicht mietseitig bedingt. Im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt bestätigt sich dieses Bild – Dichtelbach ist ein überbewerteter Markt im regionalen Kontext.

Standortfaktoren: Stabile Gemeinde mit schwacher Innovationsdynamik

Der Rhein-Hunsrück-Kreis, dem Dichtelbach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 161 – damit im mittleren Drittel. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein klares Gefälle: Der Wohlstand und die soziale Lage rangieren mit Platz 40 deutlich im Spitzenviertel, während die Innovations- und Wettbewerbsfähigkeit mit Rang 216 und die demografische Entwicklung mit Rang 212 im unteren Drittel liegen. Die Dynamik liegt mit Rang 109 im oberen Mittelfeld, der Arbeitsmarkt mit Rang 196 im unteren Mittelfeld.

Diese Struktur – hoher Wohlstand bei schwacher Innovationsdynamik – korrespondiert mit den Immobilienpreisen: Ein wohlhabendes, aber wenig dynamisches Umland kann Kaufpreise stützen, ohne dass eine wachstumsgetriebene Nachfrage entsteht. Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 2,68 Prozent (11 arbeitslose Personen) unterstreicht die stabile lokale Wirtschaftsstruktur.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die historische Nutzung des Kandrich als US-amerikanische und später Bundeswehr-Standort (1963–2006) hat keine direkten wirtschaftlichen Impulse für den heutigen Immobilienmarkt hinterlassen. Dichtelbach ist eine kleine, stabile Gemeinde ohne strukturelle Wachstumstreiber, deren Immobilienpreise sich vor allem aus dem Wohlstand des Umlands und der begrenzten Angebotsmenge speisen.