Liebshausen

Marktüberblick

Liebshausen ist eine kleine Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis mit rund 513 Einwohnern auf 5,85 km². Der Ort liegt im Hunsrück nordöstlich der Kreisstadt Simmern und ist über die Landesstraße 214 sowie die etwa einen Kilometer östlich verlaufende Autobahn 61 (Anschlussstellen Simmern und Laudert) erschlossen. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine besondere Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8 Euro je Quadratmeter knapp unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.835 Euro je Quadratmeter liegt dagegen deutlich über allen Bezugsgrößen — um 49 % über dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro) und um 18 % über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Liebshausen war in den letzten Jahren ausgeprägt. Von 2021 bis 2025 stieg der geschätzte Kaufpreis von 1.700 auf 2.250 Euro je Quadratmeter — das entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 7,3 Prozent. Die Mietwerte liegen mit 8 Euro je Quadratmeter (Stand 2026) stabil und zeigen keine nennenswerte Entwicklung in der vorliegenden Zeitreihe.

Die Kombination aus stark gestiegenen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,39 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 29,53. Der Kaufpreisfaktor liegt damit deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (Kreis: 21,4, Landes: 21,2). Die Bruttomietrendite liegt mit 3,39 Prozent unter dem Kreiswert (5,07 Prozent) und dem Landeswert (5,25 Prozent). Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Rendite.

Wichtig ist, dass die Kaufpreisreihe als geschätzt gekennzeichnet ist. Die Werte geben einen Trend wieder, sind aber mit einer höheren Unsicherheit behaftet als die Mietwerte.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Liebshausen als deutlicher Ausreißer heraus. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,3 Kilometer Entfernung liegt der Kaufpreis in Liebshausen mit 2.835 Euro je Quadratmeter an erster Stelle — deutlich vor Rayerschied (2.375 Euro) und Bergenhausen (2.240 Euro). Die Angebotsmiete von 8 Euro liegt dagegen im Mittelfeld: höher als in Benzweiler (6,11 Euro) und Steinbach (5 Euro), aber niedriger als in Mörschbach (9,60 Euro), Erbach (9,41 Euro) und Rheinböllen (9,07 Euro).

Diese Diskrepanz zwischen relativ moderater Miete und hohem Kaufpreis führt dazu, dass Liebshausen die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (3,39 Prozent). Die nächstgelegenen Orte zeigen deutlich höhere Renditen: Kisselbach mit 8,04 Prozent, Mörschbach mit 6,7 Prozent und Rheinböllen mit 5,45 Prozent. Im Perzentilrang der 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz liegt Liebshausen mit 8,8 Prozent auf einem der unteren Ränge — das bedeutet, dass nur etwa 9 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht positiv: Von 498 Einwohnern im Jahr 2020 auf 513 im Jahr 2024, was einer Zunahme von rund 3 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,45 Prozent und damit unter dem Niveau der Vorjahre (2020–2022: rund 3 Prozent).

Standortfaktoren

Für den Rhein-Hunsrück-Kreis, in dem Liebshausen liegt, ergibt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild. Der Kreis belegt im Gesamtranking von rund 400 deutschen Kreisen den Platz 161 — damit im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index mit Rang 109 gehört zu den stärkeren Bereichen, während der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 216 sowie der Demografie-Index mit Rang 212 schwächere Werte aufweisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 40.

Liebshausen selbst weist keine Hochschulen auf. Die Bevölkerungsdichte von 88 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde. Die historische Entwicklung zeigt, dass der Ort im 19. und frühen 20. Jahrhundert zwischen 345 und 400 Einwohnern schwankte, seit den 2000er-Jahren aber wieder über 500 Einwohner zählt.

Die niedrige Bruttomietrendite entspricht dem Muster ländlicher Wohnorte, die vor allem als Wohneigentum nachgefragt werden und nicht als renditeorientierte Anlage. Der überdurchschnittlich hohe Kaufpreis könnte mit der guten Anbindung an die A 61 und der relativen Nähe zu Simmern als nächster größerer Ort zusammenhängen.