Steinbach

Marktüberblick

Steinbach (Hunsrück) ist eine kleine Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis mit 133 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 2,6 km². Der Ort liegt am Nordwesthang des Simmerbachtales auf 400 m ü. NHN und gehört zur Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen. Die Bevölkerung ist stabil: nach einem Anstieg von 132 (2020) auf 138 (2021) pendelte sie seit 2022 bei 133, wobei das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz für Ende 2025 bereits 139 Einwohner verzeichnet. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,23 Prozent – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete von 5 Euro pro Quadratmeter ist die niedrigste aller acht untersuchten Nachbarorte im Umkreis bis 3,7 km. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.163 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.905 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Diese Diskrepanz zwischen niedrigem Miet- und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,77 Prozent – dem niedrigsten Wert aller Nachbarorte und einem Perzentilrang von 2,4 im Bundesland Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,05, also etwa das 1,7-Fache des Kreisdurchschnitts von 21,4.

Preisentwicklung und Rendite

Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.850 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.140 Euro (2025) – ein Anstieg um 15,7 Prozent in vier Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,7 Prozent entspricht. Diese Werte sind geschätzt. Die Mietpreisentwicklung liegt nur für 2026 mit 5 Euro pro Quadratmeter vor; eine längere Zeitreihe steht nicht zur Verfügung.

Der Kaufpreisfaktor von 36,05 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 36-fachen der jährlichen Nettokaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 21,4, der Landesdurchschnitt bei 21,2. Ein solcher Faktor deutet darauf hin, dass die Kaufpreise stark über den Mietwerten liegen – eine Situation, die auf einen Markt mit hoher Wohneigentumsnachfrage und gleichzeitig geringem Mietangebot hindeuten kann.

Die niedrige Bruttomietrendite von 2,77 Prozent liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,1 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,2 Prozent. Sie ist auch deutlich niedriger als bei allen Nachbarorten: Liebshausen (3,39 Prozent), Rayerschied (3,99 Prozent), Budenbach (4,69 Prozent), Pleizenhausen (4,58 Prozent), Benzweiler (4,89 Prozent), Riegenroth (4,77 Prozent) und Kisselbach (8,04 Prozent). Nur Bergenhausen liegt mit 2,14 Prozent noch darunter, hat aber mit 2.240 Euro pro Quadratmeter einen noch höheren Kaufpreis bei nur 4 Euro Miete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Steinbach durch eine einzigartige Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis ab. Keine andere Gemeinde im Umkreis zeigt diese Diskrepanz: Kisselbach weist mit 8,62 Euro pro Quadratmeter die höchste Miete und mit 1.286 Euro den niedrigsten Kaufpreis auf – und damit die mit Abstand höchste Rendite von 8,04 Prozent. Liebshausen hat mit 2.835 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis, aber mit 8 Euro pro Quadratmeter ebenfalls eine der höchsten Mieten.

Der Rhein-Hunsrück-Kreis als Ganzes liegt mit 7,66 Euro pro Quadratmeter Miete und 1.905 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis über Steinbach. Die Angebotsmiete in Steinbach liegt damit 35 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis 14 Prozent darüber liegt. Diese Asymmetrie ist der Grund für die extrem niedrige Rendite.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Hunsrück-Kreis mit dem Gesamtrang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Wohlstand-Index mit Rang 40 aus, während die Indizes für Demografie (212), Arbeitsmarkt (196) und Wettbewerb und Innovation (216) im unteren Mittelfeld liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 109 gehört zu den besseren Werten des Kreises. Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Steinbach.

Standortfaktoren

Steinbach ist eine sehr kleine Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemarkung umfasst 0,91 km² Wald, was rund 35 Prozent der Gemeindefläche entspricht. Zur Gemeinde gehören die Wohnplätze Bauermannsmühle, Dixenmühle und Sehnenmühle, die auf drei historische Mühlen verweisen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren stabil: nach einem Anstieg von 132 (2020) auf 138 (2021) pendelte sie seit 2022 bei 133 Einwohnern. Das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz führt für Ende 2025 bereits 139 Einwohner fort, was einem leichten Zuzugsgedanken entsprechen könnte.

Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 1,23 Prozent (2023) bei nur einem arbeitslosen Menschen zeigt, dass der lokale Arbeitsmarkt eng ist. Ob dies auf Pendler in größere Zentren wie Simmern oder Koblenz zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Für Steinbach liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine genauere Einordnung des Grundstücksmarkts nicht möglich ist.