Kisselbach

Marktüberblick

Kisselbach ist eine 9,13 km² große Ortsgemeinde im Osten des Hunsrücks im Rhein-Hunsrück-Kreis, Rheinland-Pfalz. Der Ort liegt nordwestlich von Rheinböllen am Fuß des Soonwaldes, etwa 15 Kilometer vom Mittelrhein entfernt, und gehört der Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen an. Mit 621 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 68 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt auf 400 m ü. NHN und ist über die Abfahrt Laudert/Kisselbach der A 61 (ca. 3 km entfernt) sowie die Landstraße 220 nach Simmern (14 km) und Oberwesel (21 km) angebunden.

Der Immobilienmarkt von Kisselbach zeigt ein für den ländlichen Raum ungewöhnlich günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Angebotsmiete liegt bei 8,62 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.286 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,04 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 12,43. Beide Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4 Kilometern weist Kisselbach die höchste Bruttomietrendite auf. Wiebelsheim liegt mit 6,59 Prozent an zweiter Stelle, alle anderen Nachbarorte bleiben unter 6 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 12,43 ist der niedrigste im Vergleich – Liebshausen etwa weist mit 2.835 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis und damit einen Faktor von rund 28 auf. Kisselbach liegt im Bundesland im Perzentilrang von 91,7 bei der Bruttomietrendite, bedeutet also dass die Rendite höher ist als bei rund 92 Prozent der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Für Miete und Kaufpreis liegen aus der Zeitreihe nur der Wert für 2026 vor (Miete 8,43 Euro/m², Kaufpreis 1.287 Euro/m²), sodass keine Entwicklung über mehrere Jahre abgeleitet werden kann. Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde ist dagegen lückenlos dokumentiert: Von 572 Einwohnern im Jahr 2020 stieg die Zahl bis 2024 auf 621, was einem Wachstum von 8,6 Prozent entspricht. Im Jahr 2024 blieb die Einwohnerzahl mit 621 stabil.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich ebenfalls positiv: Sie sank von 1,8 Prozent im Jahr 2018 auf ein Tief von 0,78 Prozent im Jahr 2021, bevor sie 2023 auf 1,78 Prozent anstieg. Mit 7 arbeitslosen Personen (2023) bleibt die Quote deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Prognos-Atlas-Rang 40 von 400 Kreisen im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage – der Kreis Rhein-Hunsrück gehört damit zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands.

Allerdings zeigen die anderen Prognos-Teilindizes Schwächen: Der Rang im Bereich Demografie liegt bei 212, im Arbeitsmarkt bei 196 und im Bereich Wettbewerb und Innovation bei 216. Diese Werte deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die über die reine Wohlstandslage hinausgehen.

Regionale Einordnung

Kisselbach hebt sich deutlich vom regionalen Umfeld ab, wenn man die Immobilienkennzahlen betrachtet. Die Angebotsmiete von 8,62 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 1.286 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreiswert von 1.905 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro. Diese Kombination – relativ hohe Miete bei niedrigem Kaufpreis – ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Angebotsmiete von Kisselbach mit 8,62 Euro leicht unter dem deutschen Mittel von 8,92 Euro, der Kaufpreis mit 1.286 Euro jedoch nur bei rund 53 Prozent des Bundesdurchschnitts von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 12,43 liegt mehr als 40 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt von rund 21,2.

Unter den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Orte mit niedrigerem Kaufpreis wie Laudert (1.598 Euro/m²) und Benzweiler (1.500 Euro/m²) weisen ebenfalls höhere Renditen als Liebshausen (2.835 Euro/m²) und Maisborn (2.050 Euro/m²) auf. Kisselbach setzt diesen Trend mit dem niedrigsten Kaufpreis aller Vergleichsorte konsequent fort. Wiebelsheim fällt durch eine besonders hohe Angebotsmiete von 10,40 Euro pro Quadratmeter auf, was bei einem Kaufpreis von 1.895 Euro pro Quadratmeter immer noch eine ordentliche Rendite von 6,59 Prozent ergibt.

Für den Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstückswertbetrachtung nicht möglich ist.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Hunsrück-Kreis mit dem Gesamt-Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Stärke des Kreises liegt vor allem im Wohlstand (Rang 40), während die Dynamik (Rang 109), die Stärke insgesamt (Rang 175) und insbesondere die Teilindizes Demografie (212), Arbeitsmarkt (196) und Wettbewerb und Innovation (216) im unteren Mittelfeld liegen. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht spezifisch für Kisselbach.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die wirtschaftliche Struktur ist ländlich geprägt: Im Ort bestehen zwei landwirtschaftliche Vollerwerbsbetriebe sowie Feierabendbauern, wenige Handwerker und Dienstleister. Geschäfte für den täglichen Bedarf fehlen. Der Tourismus hat bescheidene Ausmaße mit einem Gasthaus, einer Pension und einer neugebauten Ferienwohnung.

Als Pilotgemeinde für ein Smart-Operator-Nahbereichsnetz von RWE wurde Kisselbach 2014 bundesweit bekannt: Das System steuert die Erzeugung aus 14 Photovoltaikanlagen und den Verbrauch von 130 Haushalten intelligent. Voraussetzung war ein schnelles Datennetz, das der Ort seit April 2014 besitzt. Dieses Projekt ist ein Indikator für die digitale Infrastruktur des Ortes, gibt aber keine Auskunft über die aktuelle wirtschaftliche Dynamik.