Breitscheid

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei moderater Miete

Breitscheid ist eine 5,31 km² große Ortsgemeinde im südöstlichen Rheinhunsrück, die zur Verbandsgemeinde Rhein-Nahe gehört. Der Ort liegt etwa zehn Kilometer von der Autobahn 61 entfernt, das nächste Grundzentrum ist die rund vier Kilometer entfernte Stadt Bacharach am Rhein. Mit 153 Einwohnern (Stand 2024) und einer Dichte von 29 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises Mainz-Bingen.

Der Immobilienmarkt in Breitscheid zeichnet sich durch ein auffälliges Muster aus: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.343 Euro pro Quadratmeter deutlich über allen Vergleichswerten – sowohl im Kreis Mainz-Bingen als auch im Bundesland und bei den Nachbarorten. Die Angebotsmiete von 8,64 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 10,20 Euro und knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,1 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 32,24 – beides die schlechtesten Werte im gesamten Vergleich mit Kreis, Bundesland und Nachbarorten.

Preisentwicklung: Kaufpreis verdoppelt sich innerhalb eines Jahres

Die Kaufpreisentwicklung in Breitscheid zeigt einen extremen Anstieg: Von 2.072 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024 auf 3.979 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einer Steigerung von rund 92 Prozent in einem Jahr. Dieser Anstieg ist der treibende Faktor für die niedrige Rendite und den hohen Kaufpreisfaktor.

Die Miete entwickelte sich deutlich moderater. Die geschätzte Mietreihe (die Mietwerte sind als geschätzt gekennzeichnet) zeigt einen Anstieg von 7,00 Euro im Jahr 2021 auf 8,50 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von knapp 5 Prozent entspricht. Dieser moderate Anstieg steht in keinem Verhältnis zum Kaufpreissprung.

Der Kaufpreisfaktor von 32,24 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 32,24-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Mainz-Bingen liegt der Durchschnitt bei 23,20, in Rheinland-Pfalz bei 21,16. Ein höherer Faktor signalisiert eine niedrigere Rendite – Breitscheid liegt damit am unteren Ende der Skala.

Regionale Einordnung: Deutlicher Ausreißer nach oben

Im regionalen Vergleich hebt sich Breitscheid deutlich ab. Mit 3.343 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort deutlich über allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,5 Kilometern. Der nächstgelegene Nachbarort Perscheid (1,8 km) weist mit 2.127 Euro einen um 36 Prozent niedrigeren Kaufpreis aus. Erbach (3,9 km) liegt bei 2.153 Euro, Dichtelbach (5,3 km) bei 2.473 Euro – alle deutlich unter dem Breitscheider Niveau.

Auch die Miete liegt mit 8,64 Euro pro Quadratmeter über dem Nachbarortdurchschnitt. Nur Erbach (9,41 Euro) und Dichtelbach (8,66 Euro) liegen leicht darüber. Die Bruttomietrendite von 3,1 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte – der nächstbeste Wert liegt bei Perscheid mit 4,46 Prozent.

Auf Landesebene liegt die Breitscheider Miete zwar knapp über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, der Kaufpreis von 3.343 Euro liegt jedoch 65 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Rendite von 3,1 Prozent liegt im Perzentilrang 5,15 – das bedeutet, nur etwa 5 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz weisen eine noch niedrigere Rendite auf. Breitscheid ist damit ein klarer Ausreißer nach oben bei den Kaufpreisen.

Standortfaktoren: Starker Kreis, demografischer Aufschwung

Der Landkreis Mainz-Bingen, zu dem Breitscheid gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 36 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 17 sowie in Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 21. Im Bereich Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Rang 138. Schwächer ist er im Bereich Demografie mit Rang 287 – ein Muster, das für viele ländliche Regionen typisch ist.

Breitscheid selbst profitiert indirekt von der starken wirtschaftlichen Lage des Landkreises. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,02 Prozent, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Zwei Arbeitslose waren zum Stichtag registriert. Diese niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Zuzug, der die Einwohnerzahl von 134 im Jahr 2015 auf 153 im Jahr 2024 steigen ließ – ein Plus von 14,2 Prozent in neun Jahren.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, Bevölkerungszuwachs und der Lage im starken Kreis Mainz-Bingen könnte die Nachfrage nach Immobilien erklären, die sich in den hohen Kaufpreisen niederschlägt.

Fazit: Nachfragegetriebene Preise bei niedriger Rendite

Breitscheid präsentiert sich als kleine Gemeinde mit einer demografischen Aufwärtsentwicklung bei gleichzeitig sehr hohen Immobilienpreisen. Der Kaufpreis von über 3.300 Euro pro Quadratmeter liegt weit über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, während die Mieten moderat bleiben. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 3,1 Prozent, die im bundesweiten Vergleich am unteren Ende liegt.

Der extrem steile Kaufpreisanstieg von rund 92 Prozent zwischen 2024 und 2025 ist ungewöhnlich und hebt sich von der moderateren Mietentwicklung ab. Ob dieser Anhaltspunkt auf eine strukturelle Marktentwicklung oder auf den Effekt weniger Transaktionen mit unterschiedlicher Zusammensetzung zurückgeht, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, Bevölkerungszuwachs und der Lage im wirtschaftsstarken Kreis Mainz-Bingen bildet den Hintergrund für die hohe Nachfrage nach Immobilien in Breitscheid. Für Investoren ist die niedrige Rendite von 3,1 Prozent bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen und einem Kaufpreisfaktor von 32,24 ein wesentlicher Gesichtspunkt.