Bacharach, Stadt

Marktüberblick: Unterdurchschnittliche Preise, niedrige Rendite

Bacharach, Stadt, liegt im rheinland-pfälzischen Kreis Mainz-Bingen und weist mit 7,35 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.080 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis Werte aus, die unter dem Kreisdurchschnitt von 10,20 Euro bzw. 2.854 Euro liegen. Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt die Miete unter dem Durchschnitt von 8,08 Euro, der Kaufpreis liegt leicht darüber (Landesdurchschnitt: 2.030 Euro). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis liegt Bacharach bei beiden Kennzahlen unter dem Niveau.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,24 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,46 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 32,5 im Bundesland gehört Bacharach beim Ertragsverhältnis von Kaufpreis zu Miete zum unteren Drittel aller verglichenen Orte in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 23,58 liegt über dem Kreiswert von 23,2 und dem Landeswert von 21,2, was bedeutet, dass es bei der aktuellen Miete länger dauert, bis sich der Kaufpreis amortisiert, als in den meisten anderen Orten des Landes.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich eine große Spannbreite: Während Kaub mit 1.031 Euro je Quadratmeter und einer Rendite von 8,27 Prozent deutlich günstigere Kaufpreise bei guter Rendite bietet, liegt Breitscheid mit 3.343 Euro und nur 3,1 Prozent Rendite am oberen Ende. Bacharach positioniert sich mit 2.080 Euro und 4,24 Prozent mittig bis leicht unterdurchschnittlich.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen deuten auf kleinen Markt hin

Die historischen Zeitreihen zeigen für Bacharach eine extreme Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeuten könnte. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,12 Euro (2020) und 8,45 Euro (2026) – eine Bandbreite von über 65 Prozent. Der Jahresdurchschnitt 2024 mit 6,18 Euro lag deutlich unter dem Wert von 2022 mit 7,38 Euro. Der aktuelle Wert von 7,35 Euro liegt dazwischen.

Noch ausgeprägter ist die Preisschwankung beim Kaufpreis: Von 797 Euro je Quadratmeter (2021) stieg der Wert 2022 auf 2.270 Euro, fiel 2023 auf 1.647 Euro, stieg 2024 auf 2.785 Euro und lag 2025 bei 1.907 Euro. Diese Schwankungen von über 250 Prozent zwischen Tief- und Höchstwert deuten darauf hin, dass die Angebotspreise in Bacharach nicht stabil sind und stark von einzelnen Inseraten beeinflusst werden können.

Der berechnete CAGR von 4,88 Prozent für Mieten (2018 bis 2026) und 24,36 Prozent für Kaufpreise (2021 bis 2025) geben nur den groben Trend über den gesamten Zeitraum wieder und sind angesichts der extremen jährlichen Schwankungen mit Vorsicht zu interpretieren. Der aktuelle Kaufpreis von 2.080 Euro liegt über dem 2025-Wert der Zeitreihe (1.907 Euro), aber deutlich unter dem 2024-Höchstwert (2.785 Euro).

Demografie: Leichter Bevölkerungsrückgang, stabile Einwohnerzahl

Die Bevölkerung Bacharachs ist seit Beginn der Zeitreihe (2015) um 1,86 Prozent gesunken, von 1.880 auf 1.845 Einwohner (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 79 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Stadt dieser Größe relativ niedrig ist. Der Rückgang ist moderat, aber kontinuierlich: Nach einem leichten Anstieg 2016 auf 1.901 Einwohner folgte ein Rückgang auf 1.837 Einwohner 2022, bevor sich die Zahl 2023 und 2024 bei 1.845 stabilisierte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 67 (Angabe ohne Prozent). Die Werte der Zeitreihe schwanken zwischen 54 (2022) und 77 (2017). Eine direkte Einordnung in den bundesweiten oder regionalen Vergleich ist mit den vorliegenden Daten nicht möglich, da keine Vergleichswerte für den Kreis oder das Bundesland vorliegen.

Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit einer altersstrukturellen Veränderung, die sich auch im Prognos-Zukunftsatlas widerspiegelt: Der Kreis Mainz-Bingen erreicht im Teilindex Demografie den Rang 287 von rund 400 Kreisen, was auf eine überdurchschnittlich alte Bevölkerung und negative Geburtenbilanz hindeutet.

Standortfaktoren: Starker Kreis, schwache Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Mainz-Bingen, in dem Bacharach liegt, mit dem Gesamt-Rang 36 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Platzierung ist gut und zeigt eine insgesamt positive Standortbewertung auf Kreisebene.

Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Im Bereich Wettbewerb und Innovation erreicht der Kreis Rang 17, im Wohlstand und sozialen Lage Rang 21 – beide Werte liegen im vorderen Fünftel und deuten auf eine starke wirtschaftliche Basis hin. Im Arbeitsmarkt liegt der Kreis bei Rang 138, was im Mittelfeld entspricht. Die Dynamik mit Rang 208 und der Demografie-Index mit Rang 287 liegen im unteren Drittel und zeigen strukturelle Schwächen in der Bevölkerungsentwicklung und der wirtschaftlichen Dynamik.

Am Ort Bacharach selbst bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen einer akademischen Infrastruktur kann die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere nach kleinen Einheiten, begrenzen. Im Vergleich dazu zeigen Nachbarorte wie Lorch oder Oberheimbach ähnliche Strukturen ohne nennenswerte Hochschulpräsenz.

Die Kombination aus gutem Wettbewerb und Wohlstand einerseits sowie schlechter Demografie und Dynamik andererseits beschreibt einen Kreis mit stabiler wirtschaftlicher Basis bei gleichzeitig rückläufiger Bevölkerung.