Stadecken-Elsheim

Marktlage im regionalen Vergleich

Stadecken-Elsheim liegt im rheinland-pfälzischen Kreis Mainz-Bingen mit 4.916 Einwohnern auf 14,52 km². Die Angebotsmiete von 11,29 Euro je Quadratmeter und der Angebotskaufpreis von 3.222 Euro je Quadratmeter liegen beide über dem Kreisdurchschnitt (Miete: 10,20 Euro, Kaufpreis: 2.854 Euro) und dem Landesdurchschnitt (Miete: 8,08 Euro, Kaufpreis: 2.030 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,21 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,46 Prozent und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,78 übertrifft den Kreiswert von 23,20 und den Landeswert von 21,16.

Die Kennzahlen zeigen ein klares Muster: Miete und Kaufpreis liegen beide über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, während die Rendite darunter liegt. Das bedeutet, dass die höheren Preise die höheren Mieten überkompensieren. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,2 Kilometern liegt Stadecken-Elsheim mit 11,29 Euro/Miete mittig – Essenheim (12,54 Euro) und Ober-Olm (13,65 Euro) sind teurer, Bubenheim (9,70 Euro) und Engelstadt (8,39 Euro) günstiger. Mit einem Kaufpreis von 3.222 Euro/M² liegt der Ort ebenfalls im Mittelfeld der Nachbarn, die zwischen 2.421 Euro (Engelstadt) und 3.847 Euro (Ober-Olm) variieren.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Zeitreihen

Die Miet- und Kaufpreise zeigen in den Zeitreihen von 2018 bis 2026 eine ausgeprägte Volatilität, die über eine einfache Trendaussage hinausgeht.

Die Angebotsmiete stieg von 8,54 Euro/M² (2018) auf 12,86 Euro/M² (2026), was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 5,25 Prozent entspricht. Der Anstieg war jedoch nicht linear: Nach einem Sprung auf 10,07 Euro (2019) folgte ein Rückgang auf 9,04 Euro (2020) und 8,79 Euro (2021). Erst 2023 erreichte die Miete mit 11,34 Euro ein neues Hoch, fiel 2024 auf 10,63 Euro und legte 2026 erneut um 20 Prozent zu.

Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich schwankungsanfällig. Von 2.802 Euro/M² (2018) stieg er bis 2021 auf 4.175 Euro/M², fiel dann bis 2023 auf 2.607 Euro/M² – ein Verlust von 37 Prozent vom Höchstwert – und erholte sich bis 2026 auf 3.453 Euro/M². Der durchschnittliche jährliche Anstieg beträgt 2,64 Prozent, was die starken jährlichen Schwankungen mittelt.

Die Zeitreihenwerte für 2026 liegen über den aktuellen Marktdaten (11,29 Euro/M² Miete, 3.222 Euro/M² Kaufpreis). Die Zeitreihe enthält also Werte, die über dem aktuellen Niveau liegen. Der Kaufpreisfaktor von 23,78 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 23,78-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Das ist leicht über dem Kreisdurchschnitt (23,20) und signalisiert einen Verkäufermarkt mit hohen Preisen im Verhältnis zur Miete.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Stadecken-Elsheims wuchs von 4.710 Einwohnern (2015) auf 4.916 (2024), was einer Zunahme von 4,37 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 339 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum verlief nicht gleichmäßig: Zwischen 2019 und 2021 ging die Einwohnerzahl leicht zurück (von 4.866 auf 4.834), bevor sie 2023 wieder anstieg.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine nicht erklärbare Datenanomalie. In den Jahren 2015 bis 2017 lag sie bei 71 bis 78 Promille, fiel 2018 abrupt auf 38 Promille und bewegte sich bis 2022 zwischen 26 und 33 Promille. 2023 und 2024 springt die Quote wieder auf 74 Promille. Dieser dreifache Anstieg innerhalb eines Jahres ist wirtschaftlich nicht plausibel und deutet auf einen Wechsel der Berechnungsmethode oder Datengrundlage hin. Eine Interpretation der Arbeitsmarktlage ist daher nicht möglich.

Trotz der unsicheren Arbeitsmarktdaten korreliert das Bevölkerungswachstum mit der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt: Der Ort verzeichnet sowohl einen Anstieg der Einwohnerzahl als auch steigende Immobilienwerte. Die Zeitreihen zeigen, dass beide Entwicklungen parallel verlaufen – die Bevölkerung wuchs von 2015 bis 2024 um 4,37 Prozent, während die Angebotsmiete von 2018 bis 2024 von 8,54 auf 10,63 Euro/M² stieg.

Standortfaktoren und Nachbarschaft

Der Kreis Mainz-Bingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 36 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Stärke liegt mit Rang 31 besonders gut, während der Dynamik-Index mit Rang 208 im Mittelfeld liegt. Die Teilindizes Demografie (Rang 287), Arbeitsmarkt (Rang 138), Wettbewerb und Innovation (Rang 17) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 21) zeigen ein differenziertes Bild: Der Kreis ist wirtschaftlich stark und wohlhabend, aber die demografische Entwicklung und die wirtschaftliche Dynamik sind weniger ausgeprägt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen eher auf Familien und Pendler beschränkt als auf einen studentischen Markt.

Die Lage im Umkreis von Mainz und Wiesbaden wirkt sich auf die Immobilienpreise aus. Die Nachbarorte zeigen große Preisspannen, was auf unterschiedliche Ortsteile, Infrastruktur und Größen hinweist. Stadecken-Elsheim liegt mit seinen Werten mittig – weder das teuerste noch das günstigste Dorf im Umkreis. Der Prognos-Rang des Kreises bestätigt, dass die Lage im rheinhessischen Raum grundsätzlich attraktiv ist, auch wenn die Dynamik nicht zu den stärksten in Deutschland gehört.