Bubenheim

Marktüberblick und Preisniveau

Bubenheim ist eine 4,38 km² große Ortsgemeinde im Selztal im Landkreis Mainz-Bingen. Mit 818 Einwohnern (2024) und 187 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort ist traditionell als Weinort geprägt (Lagen Kallenberg und Honigberg) und liegt verkehrsgünstig an der Kreisstraße 16, mit Autobahnanschluss an A60 und A63 in 10 bis 20 Minuten Fahrzeit. Die räumliche Nähe zu Ingelheim (Boehringer), Mainz (ZDF, Schott) und dem Rhein-Main-Gebiet macht Bubenheim zu einem beliebten Schlaf- und Wochenendort für Pendler.

Das aktuelle Preisniveau liegt über dem Landesdurchschnitt, aber im regionalen Mittelfeld. Die Angebotsmiete beträgt 9,70 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 2.952 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 3,94 % liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,46 % und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,36 zeigt, dass der Kaufpreis das 25,36-Fache der Jahreskaltmiete beträgt — ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt (23,20) und dem Landesdurchschnitt (21,16) liegt. Im Bundesland liegt Bubenheim mit einem Perzentilrang von 21,3 % im unteren Drittel der Mietrenditen.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die über das übliche Marktrauschen hinausgeht. Die Angebotsmiete schwankte zwischen einem Tief von 6,08 Euro je Quadratmeter (2023) und einem Hoch von 10,00 Euro (2019). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.619 Euro je Quadratmeter (2018) und 3.729 Euro (2025/2026). Besonders auffällig ist der Anstieg des Kaufpreises von 1.939 Euro (2023) auf 2.649 Euro (2024) und weiter auf 3.729 Euro (2025) — ein Anstieg von rund 92 % in zwei Jahren. Parallel dazu stieg die Miete von 6,08 Euro (2023) auf 9,56 Euro (2026), was einem Anstieg von 57 % entspricht.

Der langfristige CAGR von rund 2 % für die Miete und rund 11 % für den Kaufpreis wird maßgeblich von den jüngsten Jahren getrieben. Die extremen Schwankungen in den Angebotswerten entsprechen dem Muster kleiner Gemeinden mit geringer Transaktionszahl, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Bubenheims ist seit 2015 um 7,6 % gesunken — von 885 auf 818 Einwohner. Der Tiefpunkt lag 2021 bei 796 Einwohnern, seither stabilisiert sich die Zahl leicht. Die Arbeitslosenquote hat sich von 1,76 % (2015) auf 3,29 % (2023) fast verdoppelt. Mit 17 arbeitslosen Personen bleibt die absolute Zahl gering, die relative Entwicklung ist jedoch deutlich.

Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit dem Prognos-Rang 287 im Teilindex Demografie des Landkreises Mainz-Bingen — ein Wert im unteren Quartil der rund 400 deutschen Kreise. Die steigende Arbeitslosigkeit spiegelt sich im Prognos-Rang 138 im Teilindex Arbeitsmarkt wider. Beide Werte stehen im Kontrast zu den starken Werten des Kreises in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 17) und Wohlstand (Rang 21). Die demografische Entwicklung und der Arbeitsmarkt sind also die Schwachstellen des Landkreises, während die wirtschaftliche Struktur und der Wohlstand zu den stärksten in Deutschland gehören.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,4 km zeigt Bubenheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,70 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Nachbarmittel von rund 10,12 Euro. Der Kaufpreis von 2.952 Euro je Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld — unter Schwabenheim (3.339) und Jugenheim (3.284), aber über Engelstadt (2.421), Nieder-Hilbersheim (2.043), Appenheim (2.813) und Ober-Hilbersheim (2.376). Die Bruttomietrendite von 3,94 % liegt im unteren Drittel der Nachbarn — nur Partenheim (3,43 %) liegt darunter.

Der hohe Kaufpreis bei gleichzeitig moderater Miete führt zu einer im regionalen Vergleich niedrigen Rendite. Bubenheim folgt damit dem Muster der wohlhabenderen Selztal-Gemeinden: Hohe Kaufpreise, die die Rendite drücken, aber auch höhere Mieten als die ländlicheren Orte wie Nieder-Hilbersheim (2.043 Euro/m² Kaufpreis, 5,34 % Rendite).

Der Kreis Mainz-Bingen weist bei der Miete mit 10,20 Euro/m² einen höheren Durchschnitt auf als Bubenheim (9,70), beim Kaufpreis jedoch mit 2.854 Euro/m² einen niedrigeren (Bubenheim: 2.952). Bubenheim liegt damit beim Kaufpreis leicht über dem Kreisdurchschnitt, bei der Miete darunter. Die Abweichungen bleiben im Rahmen — Bubenheim ist kein extremer Ausreißer, sondern Teil des regionalen Preisniveaus.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mainz-Bingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 36. Platz von rund 400 deutschen Kreisen — eine Position im oberen Fünftel. Die Stärke des Kreises liegt vor allem in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 17) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 21). Der Gesamtindex wird jedoch durch den Teilindex Demografie (Rang 287) und Dynamik (Rang 208) geschwächt.

Bubenheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Lage als Weinort im Selztal und die Pendlerfunktion zum Rhein-Main-Gebiet prägen die lokale Wirtschaft. Die verkehrliche Anbindung an A60 und A63 unterstützt die Funktion als Schlafort für Berufspendler nach Mainz, Ingelheim und dem Rhein-Main-Gebiet. Für Investoren ist relevant, dass für Bubenheim keine Bodenrichtwerte vorliegen — eine Bewertung auf Basis von Bodenwerten ist daher nicht möglich.