Partenheim

Marktüberblick

Partenheim ist eine kleine Weinortsgemeinde im Herzen Rheinhessens mit 1.612 Einwohnern auf 8,41 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Wörrstadt im Landkreis Alzey-Worms und liegt etwa 20 Kilometer von Mainz, Bad Kreuznach, Alzey und Bingen entfernt. Mit zwei Haltestellen ist Partenheim an die RegioLinie 630 angebunden, die in 37 Minuten zum Mainzer Hauptbahnhof führt. Die Fläche wird überwiegend landwirtschaftlich genutzt (620 ha), gefolgt vom Weinbau (162 ha). Die Bevölkerung ist seit 2015 stabil bei rund 1.600 Einwohnern, mit einem leichten Anstieg von 0,9 Prozent über den Zeitraum. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,14 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau, wenn sie auch gegenüber dem Tiefstwert von 1,94 Prozent im Jahr 2018 leicht angestiegen ist.

Der Immobilienmarkt zeigt sich als kleiner, illiquider Markt mit extremer Volatilität bei den Kaufpreisen. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.999 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,58 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,13, was deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 22,80 und dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 21,16 liegt. Die Bruttomietrendite von 3,43 Prozent ist die niedrigste aller acht untersuchten Nachbarorte und liegt im Bundesland im unteren Perzentil (Rang 9,6 von 100).

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen ein ungewöhnlich unstetes Preisgeschehen, das für einen kleinen Weinort typisch ist, in dem bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Bei den Kaufpreisen fällt die extreme Schwankungsbreite auf: Nach 1.887 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 folgte ein Rückgang auf 1.615 Euro (2019), ein Anstieg auf 1.919 Euro (2020), dann ein Sprung auf 4.469 Euro (2022), gefolgt von einem Einbruch auf 2.671 Euro (2023). Die Werte 2024 (2.720 Euro), 2025 (4.165 Euro) und 2026 (2.739 Euro) wiederholen dieses Muster von starken Ausschlägen. Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, doch die Volatilität von fast 40 Prozent zwischen aufeinanderfolgenden Jahren deutet auf einen Markt mit sehr wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Objekte den Durchschnittswert dominieren.

Die Mietentwicklung ist ebenfalls volatil, wenn auch weniger extrem: Von 6,46 Euro (2018) stiegen die Werte auf 7,74 Euro (2019), fielen leicht (2020: 7,51 Euro), stiegen weiter (2021: 7,93 Euro), fielen dann (2022: 7,08 Euro) und erreichten mit 9,31 Euro (2023) und 9,34 Euro (2024) ihre höchsten Werte. 2025 folgte ein Rückgang auf 7,72 Euro, bevor 2026 wieder 8,83 Euro ausgewiesen werden. Der CAGR von 3,98 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 maskiert diese starken jährlichen Schwankungen.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+0,9 Prozent seit 2015) steht im Kontrast zu den schwankenden Marktpreisen. Sie spricht für einen ruhigen, lokal verankerten Markt ohne starke Zuzugsdynamik, bei dem die Preisbildung eher von einzelnen Transaktionen als von einer breiten Marktnachfrage getrieben wird.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Partenheim in mehrfacher Hinsicht ab.

Die Angebotsmiete von 8,58 Euro pro Quadratmeter liegt im unteren Mittelfeld des direkten Umlands: Sie ist höher als die von Engelstadt (8,39 Euro), aber niedriger als alle anderen sechs Nachbargemeinden. Der Kreisdurchschnitt von 9,20 Euro liegt über Partenheims Wert, der Landesdurchschnitt von 8,08 Euro wird hingegen überschritten.

Beim Kaufpreis liegt Partenheim mit 2.999 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.494 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Im direkten Vergleich zu den Nachbarn liegt Partenheim im oberen Bereich: Nur Jugenheim (3.284 Euro) und Wolfsheim (2.981 Euro) liegen höher. Alle sechs anderen Nachbarn liegen mit Werten zwischen 2.043 und 2.952 Euro darunter.

Die Kombination aus relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu der niedrigsten Bruttomietrendite aller Nachbarorte (3,43 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 29,13 ist der höchste im direkten Vergleich und bedeutet, dass der Kaufpreis das 29,13-fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 22,80, der Landesdurchschnitt bei 21,16. Das Verhältnis zeigt, dass die Kaufpreise in Partenheim im Verhältnis zu den Mieten stärker über dem regionalen und landesweiten Mittel liegen als die Mieten selbst.

Die Arbeitslosenquote von 3,14 Prozent (2023) liegt leicht über dem historischen Tiefstwert von 1,94 Prozent (2018), ist aber im bundesweiten Vergleich noch immer niedrig.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Alzey-Worms auf Rang 187 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 115 im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 197 im unteren Bereich liegt. Die Teilindizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 128), Wohlstand und soziale Lage (Rang 130) sowie Demografie (Rang 180) liegen ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 299 ist der schwächste Teilindex. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Partenheim.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 192 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine rheinhessische Weinortsgemeinde typisch und liegt im unteren Bereich. Die geringe Größe des Marktes (8,41 km² Fläche, 1.612 Einwohner) erklärt die extreme Volatilität der Kaufpreisdaten: Bei wenigen Transaktionen pro Jahr können einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark nach oben oder unten ziehen.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung, die niedrige Arbeitslosenquote und die Lage im ländlichen Raum ohne starke Zuzugsdynamik deuten auf einen ruhigen, lokal verankerten Immobilienmarkt hin, bei dem die Preisbildung weniger von spekulativen Faktoren als von der lokalen Nachfrage und dem Angebot einzelner Objekte bestimmt wird.