Framersheim

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Framersheim präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als Ausnahmeort im Landkreis Alzey-Worms: Die Angebotsmiete liegt mit 9,58 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 1.877 Euro je Quadratmeter deutlich unter den jeweiligen Vergleichswerten liegt. Diese Kombination aus relativ hoher Miete bei relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,12 Prozent – dem höchsten Wert aller gemessenen Nachbarorte und deutlich über dem Kreis- (4,63 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 16,33 liegt unter allen Vergleichswerten und signalisiert, dass sich der Kaufpreis aus Mieterperspektive schneller amortisiert als in den meisten anderen Gemeinden der Region.

Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mietwerten sind strukturell bedingt: Framersheim ist eine kleine Weinbaugemeinde ohne überregionale Wirtschaftsimpulse oder Bildungseinrichtungen. Der Ort zieht keine kaufkräftigen Zuzügler aus größeren Städten an, was die Kaufpreise unter dem regionalen Durchschnitt hält. Gleichzeitig sorgt die begrenzte Angebotsfläche bei stabiler Nachfrage nach Mietwohnungen – insbesondere von Einheimischen und lokalen Arbeitnehmern – für ein Mietniveau, das sich am Kreisdurchschnitt orientiert.

Preisentwicklung: Volatile Märkte in kleiner Gemeinde

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine ungewöhnliche Volatilität, die auf den kleinen Markt mit wenigen Transaktionen zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete stieg von 6,18 Euro je Quadratmeter (2018) auf 10 Euro (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 6,2 Prozent entspricht. Besonders auffällig ist der Sprung im Jahr 2024 auf 12,24 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 9,36 Euro (2025). Diese Schwankung ist wahrscheinlich auf einzelne hochpreisige Inserate im Jahr 2024 zurückzuführen, die das Angebot statistisch verzerrt haben.

Beim Kaufpreis ist die Volatilität noch ausgeprägter: Nach einem Tief von 1.074 Euro (2019) kletterte der Preis 2022 auf 2.465 Euro, fiel dann 2023 wieder auf 1.297 Euro und bewegte sich 2024 bei 2.183 Euro. Der aktuelle Wert von 1.523 Euro (2026) liegt knapp unter dem Niveau von 2018 (1.676 Euro). Die jährliche Veränderung des Kaufpreises liegt bei -1,19 Prozent, was einer leichten Abwärtsentwicklung entspricht. Die fehlenden Datenpunkte in einigen Jahren (2020, 2025) unterstreichen, dass es sich um einen Markt mit geringer Transaktionsdichte handelt, bei dem einzelne Verkäufe das statistische Bild stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität ohne Wachstum

Die Bevölkerung Framersheims ist seit 2015 nahezu stabil bei rund 1.584 Einwohnern. Der Anstieg von 1.557 (2016) auf 1.584 (2024) entspricht einer Gesamtentwicklung von 0,57 Prozent über neun Jahre – ein Wert, der kaum vom Nullwachstum abweicht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 170 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine rheinhessische Gemeinde im Hügelland typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,31 Prozent und damit unter dem Bundesdurchschnitt. Mit 33 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.584 ist der Arbeitsmarkt lokal stabil. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit schafft ein grundlegendes Nachfragefundament für den Wohnungsmarkt, ohne dass überregionaler Zuzug oder Bevölkerungsschwund die Marktdynamik überlagern.

Regionale Einordnung: Renditestärkster Ort im Umkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Framersheim vor allem durch seine Bruttomietrendite ab. Mit 6,12 Prozent liegt der Wert deutlich über allen acht gemessenen Nachbarorten: Gau-Heppenheim (3,18 %), Gau-Odernheim (4,28 %), Albig (4,11 %), Biebelnheim (2,83 %), Hochborn (5,79 %), Alzey (4,53 %), Frettenheim (3,08 %) und Bechtolsheim (4,06 %). Framersheim liegt damit im Bundesland Rheinland-Pfalz auf dem 77. Perzentil – von 2.300 gemessenen Orten liegt Framersheim also in den oberen 23 Prozent der Renditewerte.

Ursache dieser herausragenden Position ist primär der niedrige Kaufpreis: Mit 1.877 Euro je Quadratmeter liegt Framersheim nur knapp über Hochborn (1.791 Euro) und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.494 Euro. Die Miete von 9,58 Euro liegt hingegen im oberen Mittelfeld und über dem Kreisdurchschnitt von 9,20 Euro. Diese Kombination – niedriger Kaufpreis bei überdurchschnittlicher Miete – ist in der Region einzigartig und macht Framersheim zum renditestärksten Ort im Umkreis.

Der Kaufpreisfaktor von 16,33 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 22,80 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis das 16,33-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – im Vergleich dazu muss man in Alzey-Worms durchschnittlich 22,8 Jahre warten, um den Kaufpreis durch die Miete einzuspielen.

Standortfaktoren: Weinbaugebiet ohne überregionale Impulse

Framersheim ist eine Weinbaugemeinde im Rheinhessischen Hügelland an der Selz, knapp 20 Kilometer nördlich von Mainz gelegen. Die Weinlagen gehören zum Bereich Nierstein in der Großlage Petersberg. Die ansässigen Winzerbetriebe sind Selbstvermarkter, die ihre Erzeugnisse direkt an den Endverbraucher verkaufen. Diese Struktur prägt das wirtschaftliche Gefüge des Ortes und führt zu einer geringen Durchmischung mit anderen Wirtschaftszweigen.

Der Landkreis Alzey-Worms erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang (115) liegt deutlich besser als der Stärk-Rang (197), was darauf hindeutet, dass der Kreis zwar zukunftsfähige Impulse setzt, aber bei der aktuellen wirtschaftlichen Stärke hinter dem Mittel bleibt. Framersheim profitiert indirekt von der Nähe zu Mainz und der Infrastruktur des Alzeyer Raums, ohne selbst über überregionale Anziehungskraft zu verfügen. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Kombination aus Weinbaugebiet, ländlicher Struktur und der Lage im Ballungsraum Mainz-Worms-Alzey erzeugt einen Immobilienmarkt, der von lokalen Nachfragern dominiert wird. Das Fehlen großer Arbeitgeber oder Bildungseinrichtungen hält die Kaufpreise niedrig, während die begrenzte Wohnraumversorgung und die Attraktivität des Weinanbaugebiets die Mietpreise stabil auf dem Kreisdurchschnitt halten.