Nieder-Wiesen

Marktüberblick

Nieder-Wiesen ist eine 4,89 km² große Gemeinde im Landkreis Alzey-Worms in Rheinland-Pfalz mit 597 Einwohnern. Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.533 Euro pro Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 2.494 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro liegt. Die Angebotsmiete beträgt 7,40 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls unter den Vergleichswerten für den Kreis (9,20 Euro), das Bundesland (8,08 Euro) und Deutschland (8,92 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 17,27 ist deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 22,80. Dies führt zu einer Bruttomietrendite von 5,79 Prozent, die über allen Nachbarorten liegt (Bechenheim 5,63 %, Orbis 5,12 %, Erbes-Büdesheim 5,19 %, Nack 4,31 %, Mörsfeld 4,17 %, Offenheim 4,91 %, Wendelsheim 3,29 %, Oberwiesen 2,39 %) und im 72. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz rangiert. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ moderaten Mieten macht Nieder-Wiesen im regionalen Vergleich zu einem der renditestärksten Orte.

Die niedrigen Kaufpreise sind strukturell bedingt: Mit 1.533 Euro pro Quadratmeter liegt der Preis deutlich unter dem Nachbarmittel. Die Miete von 7,40 Euro liegt hingegen im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 6,06 Euro (Oberwiesen) und 9,38 Euro (Erbes-Büdesheim) variieren. Dieser Unterschied zwischen Kaufpreis und Miete ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Nieder-Wiesen zeigt einen starken Anstieg in den Jahren 2020 bis 2022: Von 5,09 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Miete auf 7,81 Euro im Jahr 2022. Dies entspricht einer Steigerung von über 53 Prozent in zwei Jahren. Im Jahr 2023 folgte eine Korrektur auf 6,89 Euro, gefolgt von einem weiteren Anstieg auf 8,57 Euro im Jahr 2025. Der Wert von 7,34 Euro im Jahr 2026 liegt wieder unter dem Vorjahreswert.

Die hohe Volatilität der Mietwerte in den letzten Jahren deutet auf einen dynamischen, aber auch unsicheren Markt hin. Der CAGR von 6,41 Prozent über den gesamten Zeitraum 2019 bis 2026 unterstreicht den starken Aufwärtstrend, der durch die jüngsten Schwankungen jedoch getrübt wird.

Für den Kaufpreis liegen keine historischen Zeitreihen vor – der Wert von 1.533 Euro pro Quadratmeter ist nur für das Jahr 2023 verfügbar. Eine Entwicklung des Kaufpreises kann daher nicht nachvollzogen werden.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Nieder-Wiesen ist seit 2015 rückläufig: Von 624 Einwohnern im Jahr 2015 auf 597 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 4,3 Prozent entspricht. Der Bevölkerungsrückgang ist ein strukturelles Problem kleinerer Gemeinden in der Region.

Trotz des Bevölkerungsrückgangs liegt die Arbeitslosenquote mit 3,35 Prozent (2023) auf einem niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (2,92 %) ist sie leicht gestiegen, bleibt aber weit unter dem Bundesdurchschnitt. Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Arbeitsmarkt des Landkreises Alzey-Worms mit dem Rang 299 von 400 Kreisen als schwach – ein Widerspruch zur niedrigen lokalen Arbeitslosenquote, der auf eine starke Pendlerstruktur hindeuten könnte: Viele Erwerbstätige arbeiten außerhalb der Gemeinde.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 122 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine kleine Gemeinde im ländlichen Raum typisch ist.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Nieder-Wiesen bei den Kaufpreisen der günstigste Ort im Umkreis ist. Von den acht Nachbarorten liegt der Kaufpreis in Nieder-Wiesen mit 1.533 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten – deutlich unter Bechenheim (1.832 Euro), Mörsfeld (1.771 Euro) und Offenheim (2.202 Euro). Der teuerste Nachbar ist Oberwiesen mit 3.041 Euro, was knapp unter dem Doppelten von Nieder-Wiesen liegt.

Bei den Mieten liegt Nieder-Wiesen mit 7,40 Euro im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden. Nur Mörsfeld (6,16 Euro) und Oberwiesen (6,06 Euro) liegen darunter. Die höchsten Mieten weisen Erbes-Büdesheim (9,38 Euro) und Offenheim (9,01 Euro) auf.

Die Bruttomietrendite von 5,79 Prozent ist die höchste aller Nachbarorte. Dies bestätigt, dass die niedrigen Kaufpreise den entscheidenden Faktor für die Attraktivität des Ortes als Kapitalanlage darstellen. Der Kreis Alzey-Worms weist im Durchschnitt eine Rendite von 4,63 Prozent auf, was Nieder-Wiesen deutlich über dem regionalen Mittel positioniert.

Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Landkreis Alzey-Worms mit Platz 187 von 400 Kreisen im mittleren Feld. Besonders gut abschneidet der Kreis bei den Dynamik-Indizes (Rang 115) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 128). Schwächer ist die Bewertung beim Wohlstand (Rang 130) und bei der Demografie (Rang 180). Der Arbeitsmarkt-Rang von 299 ist der schlechteste Teilindex und spiegelt die strukturelle Schwäche des lokalen Arbeitsmarktes wider.